Immobilienfonds: Welche Renditen sind möglich?

Inhaltsverzeichnis

So erwirtschaften Immobilienfonds ihre Rendite

Immobilienfonds sind eine Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren und damit Geld – etwa für die Altersvorsorge – zu verdienen. Anleger, die sich an Immobilienfonds beteiligen, können damit am Immobilienmarkt teilnehmen, ohne eine eigene Immobilie zu kaufen und instand halten zu müssen. Privatanleger können schon mit kleinen Summen Anteile an Immobilienfonds kaufen, sollten sich aber bewusst sein, dass die Anlage nicht frei von Risiko ist. Aber wie sieht es mit der Rendite bei offenen oder geschlossenen Immobilienfonds aus?

In diesem Ratgeber zeigen wir Dir, wie Immobilienfonds ihre Rendite erzielen und warum es sich lohnen kann Risiken und Rendite von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds mit alternativen Investments zu vergleichen.

  • Renditechancen: Bei Immobilienfonds setzt sich die Rendite aus Mieteinnahmen, Verkauf von Immobilien und ggf. Zinsen der im offenen Immobilienfonds enthaltenen Wertpapiere zusammen. Geschlossene Immobilienfonds können generell höhere Renditen erwirtschaften, sind aber auch mit einem höheren Risiko verbunden.
  • Risiken: Leerstände und Mietausfälle wirken sich negativ auf die Rendite von Immobilienfonds aus. Schnell reagieren können Anleger aber in so einem Fall nicht, denn die Mindesthaltefrist von Anteilen am Immobilienfonds liegt bei 24 Monaten. Die Anlage in geschlossene Immobilienfonds ist hingegen oft spekulativ und mit weiteren Risiken verbunden – Anleger wissen oft nicht genau, in welches Projekt oder Objekt ihr Geld fließt und welche Voraussetzungen damit verbunden sind.
  • Alternative: Anleger können auch am Immobilienmarkt teilnehmen, ohne die Risiken von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds in Kauf zu nehmen. Digitale Immobilien Investments ermöglichen die Geldanlage in attraktive Bestandsimmobilien mit ausgeglichenem Risiko-Rendite-Profil.

Wie erzielen Immobilienfonds ihre Rendite?

Immobilienfonds erwirtschaften die Rendite über die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung beim Verkauf der Immobilien. Bei offenen Immobilienfonds kommen noch die Zinsen der im Fonds erhaltenen Wertpapiere hinzu. Kursschwankungen und Gebühren für den Fondsmanager wirken sich negativ auf die Rendite der Immobilienfonds aus.

Zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren für offene und geschlossene Immobilienfonds werden noch Ausgabeaufschläge fällig, die Anleger für ihre Erträge zahlen müssen.

Rendite bei offenen Immobilienfonds 

Die Rendite bei offenen Immobilienfonds setzt sich zusammen aus den Mieteinnahmen (netto), der Wertentwicklung der Objekte sowie den Zinsen des Fondsvermögens. Fonds, die gut verwaltet werden, erzielen mit den Ausschüttungen und der Wertsteigerung oft eine höhere Rendite als festverzinsliche Anlagen.

Anleger erhalten in der Regel einmal jährlich die Erträge aus den Mieteinnahmen. In den letzten Jahren ist die durchschnittliche Rendite von offenen Immobilienfonds gestiegen – Grund hierfür ist vor allem die Wertsteigerung der Bestandsimmobilien. Im Jahr 2019 konnten die offenen Immobilienfonds nach Abzug der Kosten für das Fondsmanagement eine Rendite von durchschnittlich drei Prozent erreichen.

Allerdings sind offene Immobilienfonds eine relativ sichere Geldanlage, was gleichzeitig bedeutet, dass die Rendite bei dieser Form der Anlage selten enorm hoch ausfallen wird. Dafür ist die Investition in offene Immobilienfonds stabil und langfristig planbar.

Immobilienfonds werden zudem antizyklisch gehandelt: Das bedeutet, dass in schwachen Phasen Immobilien günstig gekauft und in boomenden Phasen wieder teurer verkauft werden. Allerdings haben es Fondsmanager immer schwerer, geeignete Objekte mit einer Aussicht auf Wertsteigerung zu finden. Die Suche ist dabei vor allem durch die steigenden Immobilienpreise erschwert. 

Dennoch kaufen immer mehre Anleger Anteile der Fonds, sodass Fondsvermögen und Liquidität weiter steigen. Aus Mangel an geeigneten Anlagemöglichkeiten werden die liquiden Mittel gehortet und eine geringere Rendite erzielt.

Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds 

Auch bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich die Rendite grundsätzlich aus den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung des Objekts zusammen. Denn die Anleger erhalten am Ende der Laufzeit ihre Rendite durch den Verkauf der Immobilie oder ggf. durch deren wirtschaftliche Nutzung. Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds liegt die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds oft höher.

Eine konkrete durchschnittliche Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds lässt sich nicht pauschal festlegen – dafür sind diese Fonds zu unterschiedlich. Kein geschlossener Immobilienfonds ist wie der andere und einzelne Faktoren wie Laufzeit, Lage und Art des Objekts können stark variieren.

Hinzu kommen Unterschiede bei der Rendite aufgrund von Ausgabeaufschlägen und unterschiedlich hoch angesetzten Verwaltungskosten, die je nach Fonds sehr hoch ausfallen können. Ebenso negativ für die Rendite sind die sogenannten Weichkosten, die geschlossene Immobilienfonds ihren Anlegern berechnen. Darunter fallen Ausgaben, die während einer Laufzeit anfallen und nicht direkt etwas mit dem Objekt und dessen Wertentwicklung zu tun haben. Das sind z. B. Vertriebs- oder Marketingkosten sowie Kosten für eine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wenn das Projekt erfolgreich umgesetzt werden kann, haben Privatanleger hohe Renditechancen. Misslingt jedoch das Vorhaben des geschlossenen Immobilienfonds, kann es sogar zum Totalausfall kommen.

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Steuerliche Besonderheiten bei der Rendite von Immobilienfonds

In früheren Zeiten mussten Erträge aus offenen oder geschlossenen Immobilienfonds beim Anleger selbst versteuert werden. Diese mussten somit auf ihre Ausschüttungen 25 Prozent Abgeltungssteuer zahlen. Dank eines neuen Gesetzes aus dem Jahr 2018 hat sich das aber geändert. Seitdem führen Immobilienfonds auf ihre Erträge im Land selbst eine Steuer in Höhe von 15 Prozent ab, während die Ausschüttungen der Anleger bis zu 60 Prozent frei von Steuern bleiben.

Die Reform hatte aber auch einen Nachteil für die Anleger: Seit 2018 können Investoren ihre Fonds nach zehn Jahren Haltezeit zwar mit Gewinn veräußern, müssen diese Gewinne aber versteuern. Bis zum Jahr 2017 war das noch steuerfrei möglich – das hat natürlich auch Auswirkungen auf die Erträge der Anleger.

Renditechancen: Auf diese Punkte solltest Du bei Immobilienfonds achten

Um einen Immobilienfonds zu finden, der Deinen Vorstellungen einer guten Rendite entspricht, solltest Du im Vorfeld einige Dinge beachten.

  • Niedrigzinsen: Immobilienfonds sind Anlagemöglichkeiten, die trotz aktuell niedriger Zinsen attraktive Renditechancen haben. Im Vergleich zur Geldanlage mit Aktien haben Immobilienfonds beispielsweise ein geringeres Risiko und sind daher auch für die Anfänger unter den Investoren geeignet.
  • Performance: Dieser Punkt gilt nicht nur für Immobilienfonds, sondern für alle Anlageprodukte. Anleger sollten sich die Fondsbewertung sowie die Wertentwicklung der letzten Jahre anschauen. Hilfreiche Quellen sind dabei die Halbjahres- und Jahresberichte der Fonds. Auch die Objekte selbst beeinflussen die Performance – Immobilien in Top-Lagen oder -Immobilienmärkten wie großen Metropolen sowie Immobilien, die nur über wenig Leerstände verfügen, haben höhere Renditechancen als andere.
  • Kursschwankungen: Im Vergleich zu Aktienfonds können zwar auch Immobilienfonds in ihrem Kurs schwanken, allerdings sind diese Schwankungen in der Regel deutlich geringer. Die Schwankungen ergeben sich aus Veränderungen bei Erträgen der Immobilien sowie beim Wert der Immobilie – meist verursacht durch Leerstände und Mietausfälle.
  • Haltefristen: Investoren sollten immer über die Mindesthalte- und Rückgabeankündigungsfristen ihrer Fonds Bescheid wissen. Offene Immobilienfonds haben z. B eine gesetzliche Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist.
  • Immobilienmarkt: Nicht nur die Niedrigzinsphase macht geschlossene und offene Immobilienfonds so interessant. Auch der Immobilienmarkt zeigt, wie attraktiv Immobilien Investments aktuell sind. So erleben vor allem Gewerbeimmobilien eine deutliche Wertsteigerung und auch die Mieten werden immer teurer.
  • Anlagehorizont: Immobilienfonds eignen sich vor allem als langfristige Geldanlage. Wie rentabel Deine Investition am Ende ist, entscheidet letztlich die Veräußerung der Objekte des Fonds. Experten empfehlen zur Risikostreuung gleichzeitig in mehrere Fonds zu investieren.

Trotz Aussicht auf Rendite: Was sind die Risiken bei Immobilienfonds?

Wie bei jeder Geldanlage müssen Investoren auch bei Immobilienfonds mit einem gewissen Risiko rechnen. Risiken, die auftreten können, sind:

  • Eine geringe Vermietungsquote bzw. Mietausfälle können zur Wertminderung der Anlage führen.
  • Bei einem Immobilienfonds mit Objekten außerhalb der europäischen Länder ist ein Währungsrisiko durch Wechselkursschwankungen möglich.
  • Werden liquide Mittel angelegt, besteht ein Zinsänderungsrisiko.
  • Eine schlechte Konjunktur kann die Wertsteigerung von Immobilien bremsen.
  • Bei geschlossenen Immobilienfonds besteht zudem das Risiko eines Totalausfalls. Meist liegt dieser Art von Fonds nur ein einzelnes Projekt zu Grunde. Scheitert dieses Projekt, wird keine Rendite erwirtschaftet.
  • Anteile von Immobilienfonds können nicht einfach zurückgegeben werden, sondern müssen an einen neuen Investor verkauft werden. Dieser kauft die Anteile aber meist zu einem niedrigeren Preis als dem ursprünglichen.
  • Ein besonderes Risiko besteht, wenn Immobilienfonds die einzige Anlage im Portfolio sind. Im Sinne der Risikostreuung und der Diversifikation sind sie eher als Teil eines gemischten Portfolios interessant.

Auch ohne Immobilienfonds attraktive Rendite erzielen – das sind Deine Alternativen 

Anleger haben noch weitere Möglichkeiten, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen. So kannst Du z. B. in Immobilien-ETFs investieren, am Crowdinvesting in Immobilien teilnehmen oder ganz einfach und unkompliziert mit digitalen Immobilien Investments in Bestandsimmobilien investieren.

Die Geldanlage in digitale Immobilienanlagen bietet Dir eine stabile Rendite, während Du gleichzeitig ein geringeres Risiko als beispielsweise bei geschlossenen Immobilienfonds hast. Die Investition in attraktive Bestandsimmobilien vereint alle Vorteile der Anlageklasse Immobilien mit einer einfachen und digitalen Handhabung: Bei Anbietern wie PROPVEST kannst Du diversifiziert in Immobilien-Sparpläne anlegen oder Dir Dein Immobilienportfolio selbst zusammenstellen.

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Fazit: Immobilienfonds – Geldanlage mit hoher Rendite?

Fondsgesellschaften locken Anleger vor allem mit Versprechungen rund um eine stabile Rendite bei gleichzeitig überschaubarem Risiko. Offene Immobilienfonds sollen die Punkte Rendite und Sicherheit miteinander vereinen: Als risikoarme Geldanlage liegt ihr Vorteil vor allem bei der Stabilität der Sachwerte. Allerdings ist die zu erwartende Rendite bei Immobilien im Vergleich zu anderen Fondsarten deutlich geringer. Und auch Immobilienfonds haben ihre ganz eigenen Risiken. So besteht bei geschlossenen Immobilienfonds das Risiko eines Totalausfalls, falls die Umsetzung des Projekts scheitert. Offene Immobilienfonds haben hingegen den Nachteil, dass sie nicht einfach wieder verkauft werden können. Das ist erst nach einer Mindesthaltefrist von zwei und bei einer Ankündigung ein Jahr im Voraus möglich.

Anleger haben dennoch eine lukrative Alternative, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen: Mit einer Geldanlage in digitale Immobilien Investments kaufst Du Anteile an Bestandsimmobilien mit attraktiver Rendite. Mit dem PROPVEST Immobilien-Sparplan oder PROPVEST Select hast Du zwei Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen – entweder monatlich schon ab 25 Euro mit Deinem individuellen Immobilien-Sparplan oder mit einem einmaligen Betrag Deiner Wahl über PROPVEST Select.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zur Rendite bei Immobilienfonds 

Woran lässt sich ein offener Immobilienfonds mit guter Rendite erkennen?

Ratingagenturen wie Scope bewerten regelmäßig die Performance von Immobilienfonds. Weitere Hinweise können Anleger in den Halbjahres- und Jahresberichten der Fonds finden. Sie geben Auskunft über die Entwicklung der Immobilienfonds.

Bei Gewerbeimmobilien ist ein renditebeeinflussender Faktor auch die restliche Laufzeit der Mietverträge. Je länger der Mietvertrag noch gilt, umso besser.

Was schmälert die Rendite bei offenen Immobilienfonds?

Leerstände und Mietausfälle wirken sich negativ auf die Rendite von Immobilienfonds aus. Aber auch der Immobilienmarkt kann die Rendite schmälern, z. B., wenn bei einer schlechten Entwicklung des Markts viele Anleger ihre Anteile an den Immobilienfonds verkaufen möchten.

Wie beeinflussen Krisen die Rendite von Immobilienfonds?

Krisen wie die Finanzkrise im Jahr 2008 oder die Corona-Pandemie haben einen Einfluss auf die gesamte Wirtschaft, darunter auch alle Kapitalmärkte. Menschen können ihre Mieten nicht zahlen und im schlimmsten Fall kommt es zu andauernden Mietausfällen. Die fehlenden Mieteinnahmen haben dann auch negative Auswirkungen auf die Rendite bei den Immobilienfonds.

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Disclaimer:
Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.