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In Immobilien investieren: Strategien für Dein Investment

Mit der passenden Strategie richtig in Immobilien investieren

Die aktuellen Niedrigzinsen schicken immer mehr Anleger auf die Suche nach einer lohnenden Geldanlage. Dabei stoßen sie schnell auf Immobilien als lohnendes Investment, denn das Vertrauen in das sogenannte Betongold ist ungebrochen. Viele Anleger, die Geld in Immobilien investieren möchten, wissen allerdings gar nicht so genau, wie sie überhaupt damit anfangen sollen. Dass es neben dem direkten Kauf noch verschiedene weitere Anlagemöglichkeiten gibt, macht die Entscheidung nicht gerade leichter. Doch egal für welche Anlageform man sich entscheidet, eine sorgfältige Planung und eine gute Strategie für das Investment sind empfehlenswert. 

Wir erklären, mit welchen Anlageformen Du in Immobilien investieren kannst, worauf man dabei achten sollte und welche Alternativen zum Hauskauf Anleger kennen sollten. 

  • Finde das passende Investment: Anleger können mit verschiedenen Anlageformen in Immobilien investieren. Diese reichen vom Kauf eines Eigenheims, über Immobilienfonds und Aktien bis hin zu digitalen Immobilieninvestments. 
  • Planung ist alles: Es gibt verschiedene Strategien, um in Immobilien zu investieren. Zu den bekanntesten gehören die Buy and Hold, Fix and Flip sowie die 1/3/10-Strategie.  
  • Alternative zum Eigenheim: Mit digitalen Immobilieninvestments als Alternative zum Immobilienkauf investieren Anleger einfach und flexibel in Immobilien.  


Warum sollte man in Immobilien investieren? 

Während Festgeld und Sparbuch lange Zeit beim Vermögensaufbau das Mittel der Wahl waren, haben diese klassischen Geldanlagen aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen praktisch keine Bedeutung mehr für den Vermögenserhalt, geschweige denn für den Vermögensaufbau. Wer sein Geld vermehren – und wenigstens die Inflation ausgleichen möchte – muss sich nach alternativen Anlagemöglichkeiten umsehen. Wo andere Geldanlagen verlieren, gewinnen Immobilien als nach wie vor beliebte Investition. Denn das Investieren in Sachwerte wie Immobilien vermittelt Anlegern immer noch ein gutes Sicherheitsgefühl. Zudem bietet der Kauf einer eigenen Immobilie verschiedene Nutzungsmöglichkeiten: entweder selbst mietfrei darin wohnen oder vermieten. Darüber hinaus sprechen auch Inflationsschutz, Wertsteigerung und Steuervorteile dafür, dass es sinnvoll ist, in Immobilien zu investieren. 

Die Vorteile von Immobilien Investments für Dich zusammengefasst:   

  • Greifbares Investment mit konkretem Wert
  • Wertbeständigkeit und Wertsteigerung 
  • Attraktive Rendite im Vergleich zu Sparbuch, Festgeld oder Tagesgeld
  • Inflationssichere Geldanlage
  • Niedrige Zinsen für die Finanzierung des Immobilienkaufs


Wie und in welche Immobilien können Anleger investieren? 

Wer an Immobilieninvestments denkt, verbindet damit häufig direkt den Kauf von Haus oder Wohnung. Doch es muss gar nicht immer der Schritt zum Eigenheim sein, denn Immobilien sind eine breitgefächerte Anlageklasse mit unterschiedlichen Investmentmöglichkeiten für Anleger. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen. Bei der direkten Anlage kaufst Du als Anleger ein Haus oder eine Wohnung und nutzt das Objekt entweder zur Vermietung oder um selbst darin zu wohnen. Bei indirekten Immobilieninvestments kannst Du Dein Geld in Immobilienfonds, Immobilienaktien, Immobilien-ETFs oder digitale Immobilieninvestments anlegen. 

Welche Art des Immobilieninvestments am besten zu Dir passt, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Dazu gehören neben Deiner persönlichen Einstellung auch das Ziel Deiner Geldanlage, Deine individuelle Risikobereitschaft, das vorhandene Eigenkapital und auch die individuellen Lebensumstände, also z. B. Dein monatliches Einkommen. Um herauszufinden, wie und in welche Immobilien Du investieren möchtest, lohnt sich zunächst ein Überblick über die verschiedenen Optionen. Denn Immobilien bieten den klaren Vorteil, dass durch die Vielzahl an Anlagemöglichkeiten jeder Anleger das passende Investment für sich finden kann.

Vermietung oder Eigennutzung: In eine eigene Immobilie investieren 

Wer sich beim Investieren in Immobilien für den Kauf entscheidet, kann das Haus bzw. die Wohnung entweder zur Vermietung nutzen oder selbst mietfrei darin wohnen. Da sich je nach Nutzung auch die Ansprüche an die Immobilie unterscheiden, sollten Anleger sich idealerweise vorab überlegen, ob sie die Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchten, um von den Mieteinnahmen als Rendite zu profitieren. Als Alternative dazu wählen viele Menschen auch den Weg über die Eigennutzung, um die Immobilie als Altersvorsorge zu kaufen. Doch auch hier gibt es z. B. unterschiedliche Wege: So kann man die Immobilie kaufen und vermieten und nicht selbst darin wohnen oder das Objekt erst einige Jahre vermieten, um dann im Ruhestand selbst dort zu leben. 

Unabhängig davon, wofür man sich entscheidet, sollten Anleger sich jedoch darüber bewusst sein, dass mit dem Kauf – und gegebenenfalls der Vermietung – einer eigenen Immobilie hohe Kosten und ein hoher zeitlicher Aufwand verbunden sind. 


An der Börse in Immobilien investieren mit Immobilienaktien

Statt über den direkten Erwerb eines Objekts kannst Du als Anleger auch über die Börse in Immobilien investieren. Das funktioniert z. B. über Immobilienaktien, Immobilien-ETFs und REITs. Mit Immobilienaktien bzw. ETFs kaufst Du Anteile von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Damit investierst Du Dein Geld also nicht direkt in eine konkrete Immobilie. 

Wichtig zu wissen: Investments an der Börse unterliegen teils deutlichen Wertschwankungen im Vergleich zum Immobilienkauf. Außerdem bieten Aktien auch ein höheres Risiko und sind daher nicht für alle Anleger eine sinnvolle Alternative. 


Offene und geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds zählen ebenfalls zu den indirekten Immobilieninvestments. Grundsätzlich unterscheidet man bei dieser Anlageform zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, die etwas unterschiedlich funktionieren. Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds, in die Investoren Geld einzahlen können, womit dann mehrere Immobilien gekauft werden. Diese Fonds investieren häufig in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern und beinhalten Bürogebäude, Lagerhäuser oder Logistikzentren. Das Anlagekapital im Fonds wird von einem Fondsmanager verwaltet und Anleger können frei entscheiden, welchen Betrag sie investieren möchten. Dabei lassen sich die Anteile jederzeit aufstocken oder verkaufen. 

Geschlossene Immobilienfonds verfolgen dagegen das Ziel, die Finanzierung eines Immobilienprojekts umzusetzen. Hat das Fondsmanager die benötigte Summe mit Hilfe von Investoren gesammelt, wird der Fonds geschlossen. Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Anleger keinen Zugriff auf ihre Anteile und müssen mit Änderungen warten, bis der Fonds geschlossen wurde. 


Investment 2.0: Mit digitalen Immobilieninvestments in Immobilien investieren

Abgesehen vom Immobilienkauf und der Investition in Immobilienaktien, Immobilienfonds und REITs gibt es für Anleger noch eine dritte Möglichkeit, um Geld in Immobilien zu investieren. Mit digitalen Immobilieninvestments können Investoren sich schon mit kleinen Beträgen an attraktiven Immobilien und Immobilienprojekten beteiligen. Grundlegend hierfür ist die Idee des Crowdinvestings in Immobilien. Dabei wird ein Projekt durch die Unterstützung einer Vielzahl von Investoren finanziert und realisiert. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen funktionieren diese Immobilieninvestments unkompliziert und digital. Anleger können sich umfangreich über die Anlageimmobilien und Projekte informieren und so entscheiden, wie viel Geld sie in welches Projekt investieren möchten. 

Auch bei PROPVEST hast Du die Möglichkeit, in verschiedene attraktive Bestandsimmobilien zu investieren. Dabei entscheidest Du selbst ganz flexibel, in welche Objekte Du investieren möchtest.


Richtig in Immobilien investieren: Darauf kommt es an 

Die Entscheidung, in Immobilien zu investieren, sollte wohlüberlegt sein, insbesondere dann, wenn man selbst ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte. Denn bei der Auswahl der passenden Anlageimmobilie müssen verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Neben der Lage, dem Wert und dem Kaufpreis des Objekts entscheidet auch die Höhe der benötigten Finanzierung mit darüber, in welche Immobilien man investieren sollte. Damit sich die Kapitalanlage auch langfristig auszahlt, lohnt es sich, das Objekt genau unter die Lupe zu nehmen. Dabei kann schon die Berücksichtigung von ein paar einfachen Anlagetipps dabei helfen, langfristig erfolgreich in Immobilien zu investieren. 

Tipps zum erfolgreichen Investieren in Immobilien 

  1. Einen Plan entwerfen

Mit einem durchdachten Plan kannst Du das Ziel Deiner Kapitalanlage festlegen und Dir eine Strategie für Dein Immobilieninvestment zurechtlegen. Dazu ist auch die Überlegung wichtig, wie viel Geld Du überhaupt investieren kannst und möchtest. Gerade dann, wenn Du ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest, spielt Eigenkapital eine große Rolle. 

  1. Standort und Lage überprüfen

Die Lage ist ein wichtiger Faktor für eine Immobilie, insbesondere bei der Vermietung. Deshalb sollten potenzielle Immobilieninvestoren unbedingt den eigentlichen Standort sowie weitere Kriterien wie die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und die direkte Nachbarschaft unter die Lupe nehmen. 

  1. Kosten kalkulieren

Die Kosten für einen Immobilienkauf gehen weit über den eigentlichen Kaufpreis hinaus. Kalkuliere daher am besten direkt die typischen Kaufnebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision mit ein und gleiche die Gesamtkosten mit Deinem Budget ab. In der Regel machen die Nebenkosten mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus. 

  1. Zustand und Bausubstanz

Damit der Immobilienkauf nicht zur Kostenfalle wird, lohnt sich eine Überprüfung des Objekts hinsichtlich des äußerlichen Zustands und der Bausubstanz. Zeigen sich Mängel, wie z. B. Risse im Mauerwerk, kann das zu teuren Reparaturen und umfangreicheren Schäden führen. Im Zweifelsfall sollte man hier einen Experten mitnehmen. 

  1. Rendite realistisch betrachten

Die zu erwartende Rendite einer Immobilie lässt sich zwar grundsätzlich vorab kalkulieren, jedoch kann der Gewinn in der Realität anders ausfallen. Denn bei der Vermietung ist die Rendite stark davon abhängig, dass das Haus bzw. die Wohnung immer vermietet ist und die Mieter ohne Ausfälle regelmäßig Miete zahlen. Ist das nicht der Fall, kann die Rendite bei Leerstanden oder Zahlungsausfällen durchaus geringer ausfallen. 

  1. Risiken kennen und einschätzen

Der Besitz und die Vermietung einer Immobilie können im ungünstigsten Fall zu ungeahnten Kosten führen. Auch wenn die Mieteinnahmen zunächst verlockend wirken, sollten Anleger sich bewusst machen, dass damit auch zeitlicher und finanzieller Aufwand einhergeht. Deshalb ist ein finanzielles Polster wichtig, um unerwartete Ausgaben decken zu können.

Planung ist alles: Verschiedene Anlagestrategien zum Investieren in Immobilien

Um richtig und erfolgreich in Immobilien zu investieren, braucht es die passende Strategie für das Immobilieninvestment. Hierbei unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Strategien

  • Buy and Hold
  • Fix and Flip
  • 1/3/10-Strategie

Als vierte, quasi inoffizielle, Strategie wird häufig das Immobilieninvestment ohne Eigenkapital aufgelistet. Dabei geht es um das Aufzeigen von Möglichkeiten, mit denen Anleger ohne Eigenkapital dennoch eine eigene Immobilie kaufen können. Welche Anlagestrategie für Dein Immobilieninvestment am besten geeignet ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören neben dem verfügbaren Eigenkapital vor allem die Ziele Deiner Geldanlage. Vor einer Entscheidung für ein Immobilieninvestment ist es daher sinnvoll, sich mit den einzelnen Strategien genauer zu beschäftigen. 


Kaufen & halten: Buy and Hold

Bei der Buy and Hold Strategie geht es darum, eine Immobilie zu kaufen und möglichst lange zur Vermietung zu nutzen. Ein wichtiges Kriterium bei dieser Strategie ist ein Objekt in guter Lage, denn nur so lässt sich langfristig von einer Wertsteigerung profitieren. Im Idealfall steigt der Wert der Wohnung oder des Hauses von Jahr zu Jahr weiter an. Das ermöglicht nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch einen gewinnbringenden Verkauf nach vielen Jahren. 

Übrigens kann man Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und dadurch von dem vollen Verkaufsgewinn profitieren. Nach Ablauf dieser Frist entfällt nämlich die sogenannte Spekulationssteuer. 


Sanieren & Verkaufen: Fix and Flip

Ein weiterer Ansatz zum Investieren in Immobilien ist die Fix and Flip Strategie. Dabei kauft man sanierungsbedürftige Objekte und erhöht deren Wert durch verschiedene Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Durch die damit verbundene Wertsteigerung können Investoren von einer kurzfristigen, aber hohen Rendite profitieren. 

Allerdings hat diese Strategie auch einen Nachteil, denn beim Verkauf des Renditeobjekts muss der Gewinn versteuert werden. Bei diesem Ansatz ist es nämlich nicht vorgesehen, die Immobilie 10 Jahre bis zum steuerfreien Verkauf zu halten. Dazu kommt, dass man vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft wird, sollte man innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien verkaufen. 


1/3/10-Strategie

Bei der 1/3/10-Strategie handelt es sich um eine Mischung aus dem Buy and Hold und Fix and Flip Ansatz, um in Immobilien zu investieren. Die Gewinne entstehen dabei durch die geschickte Ausnutzung der Steuergrenzen. Dazu werden nach dem Kauf eines Objekts in den folgenden drei Jahren die nötigsten Renovierungen durchgeführt und von der Steuer abgesetzt. Innerhalb dieses Zeitraums können Hausbesitzer nämlich maximal 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen

Anschließend werden in den Folgejahren höhere Summen in die Sanierung der Immobilie investiert, um den Wert zu erhöhen. Diese Ausgaben kann man dann als Werbungskosten geltend machen, gleichzeitig führt die Wertsteigerung aber auch zur Erhöhung der Mieteinnahmen. Nach 10 Jahren kann der Investor das Objekt dann steuerfrei zu einem hohen Verkaufspreis veräußern und von der vollen Rendite profitieren. 


In Immobilien investieren: Die Vor- und Nachteile im Überblick

Die Entscheidung für eine Geldanlage sollte wohlüberlegt sein, das gilt auch für Immobilieninvestments und insbesondere für den Kauf einer eigenen Immobilie. Um auf die Frage, lohnt es sich in Immobilien zu investieren, eine Antwort zu finden, haben wir die Vor- und Nachteile für Dich zusammengestellt:

Vorteile

  • Immobilien sind wertstabile Sachwerte
  • Langfristige Wertsteigerung bei guter Lage
  • Laufende Erträge durch Vermietung 
  • Vermieter profitieren von Mietsteigerungen
  • Steuerliche Vorteile 
  • Ein eigenes Haus oder Wohnung kann als Kreditsicherheit dienen 


Nachteile

  • Langfristige finanzielle Belastung durch die Finanzierung 
  • Eventuell Mietausfall durch Leerstand oder Konflikte mit Mietern
  • Verwaltungsaufwand für die Vermietung und Instandhaltung 
  • Hoher Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten 
  • Weniger Flexibilität als bei anderen Geldanlagen

Be part of it: Einfach digital in Immobilien investieren  

Wie Du an den vorgestellten Vor- und Nachteilen siehst, ist der Kauf einer eigenen Immobilie nicht für jeden Anleger die beste Wahl. Doch das muss nicht heißen, dass der Traum vom Immobilieninvestment geplatzt ist, denn es gibt einfache und flexible Alternativen zum Eigenheim bzw. Vermieterdasein. Mit digitalen Immobilieninvestments können Anleger von Immobilien als Anlageklasse profitieren, ohne den Kosten- und Verwaltungsaufwand als Immobilienbesitzer erfahren zu müssen. Damit Du Deine Geldanlage in Immobilien auf Deine Ziele zuschneiden kannst, bieten wir Dir bei PROPVEST dafür verschiedene Möglichkeiten. 

Du hast Dir bereits genau überlegt, welche Summe Du in Immobilien investieren möchtest und dir fehlt nur noch die passende Immobilie? Dann investiere mit PROPVEST Select schon ab einer Mindestanlage von 500 Euro in attraktive Bestandsimmobilien. Legst Du lieber jeden Monat einen kleinen Betrag für dein Investment zur Seite, dann kannst Du mit unserem Immobilien-Sparplan schon ab 25 Euro monatlich entspannt Dein Vermögen aufbauen.

FAQ – Wir beantworten Deine Fragen zum Investieren in Immobilien 


Ist es noch sinnvoll, in Immobilien zu investieren? 

Immobilien gelten nach wie vor als lohnende Anlageform, denn in Zeiten niedriger Zinsen bieten sie eine vergleichsweise hohe Rendite und Wertbeständigkeit. Doch eine Immobilie als Investment zu kaufen, ist nicht für jeden Anleger sinnvoll. Wer sich für den direkten Immobilienerwerb entscheidet, sollte bestimmte Voraussetzungen mitbringen und sich über den Zeit- und Kostenaufwand im Klaren sein. 


Ist das Investieren in Immobilien sicher? 

Als Sachwerte gehören Immobilien im Allgemeinen zu den sicheren Anlageformen. Allerdings birgt die Investition des gesamten Geldes in eine einzige Immobilie auch ein gewisses Klumpenrisiko. Bei der Risikobewertung muss man jedoch zwischen den verschiedenen Anlageformen unterscheiden. Generell ist ein Investment an der Börse über Immobilienaktien mit einem etwas höheren Risiko verbunden. 

Immobilien-ETFs weisen dagegen schon automatisch eine gewisse Diversifizierung auf, da unterschiedliche Aktien in dem Index enthalten sind. Bevor man sich für ein Immobilieninvestment entscheidet, sollte man daher idealerweise die Risiken der verschiedenen Anlageoptionen gegenüberstellen. 


Wie fange ich an, in Immobilien zu investieren? 

Wer sein Geld in Immobilien investieren möchte, sollte sich zunächst einen Überblick über die verschiedenen Anlagemöglichkeiten verschaffen und sich informieren, welche davon am besten zu den Zielen der Geldanlage passt. Da dies besonders Einsteigern häufig schwerfällt, kann man hier auch professionelle Hilfe bei Experten oder Informationen in entsprechender Fachliteratur zu Rate ziehen.

Grundsätzlich gibt es nicht den einen Zeitpunkt, um richtig in Immobilien zu investieren. Wer sich als interessierter Anleger informiert hat und sein Anlageziel kennt, kann daher auch einfach beginnen. Im Gegensatz zum Kauf eines Objekts ist dabei der Einstieg bei digitalen Immobilieninvestments sogar noch einfacher, da alle Informationen transparent zur Verfügung gestellt werden. 


Kann ich auch mit wenig Eigenkapital in Immobilien investieren?

Grundsätzlich kann man auch mit wenig Eigenkapital in Immobilien investieren. Allerdings ist es beim Immobilien kaufen ohne Eigenkapital deutlich schwerer, eine Finanzierung zu finden. Wer von seiner Bank keine Vollfinanzierung für die Immobilie angeboten bekommt – oder sich doch gegen den Immobilienkauf entscheidet – kann jedoch mit digitalen Immobilieninvestments auch ohne viel Eigenkapital vom Immobilienmarkt profitieren. Denn beim Crowdinvesting in Immobilien sind häufig schon Investitionen ab kleinen Beträgen möglich, ohne auf eine gute Rendite verzichten zu müssen.

Disclaimer:
Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.