Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Inhaltsverzeichnis

So können Privatanleger in Pflegeimmobilien investieren

Der Kauf von Eigentumswohnungen und Häusern als Kapitalanlage ist für die meisten Anleger der Standard-Weg, um Geld in Immobilien zu investieren. In den letzten Jahren hat sich auf dem Immobilienmarkt jedoch eine weitere Anlageform etabliert: die Pflegeimmobilien. Durch den stetig wachsenden Bedarf an Pflegeplätzen, handelt es sich hier um einen attraktiven Wachstumsmarkt für private Investoren. Mit dem Kauf von Pflegeimmobilien bzw. Pflegeappartements als Kapitalanlage können so auch Privatanleger von attraktiven Renditen am Pflegemarkt profitieren. 

Wir erklären Dir, was man genau unter Pflegeimmobilien versteht, welche Vorteile und Risiken diese Assetklasse bietet und worauf man bei der Investition achten sollte. 

  • Definition: Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Sonderimmobilien. In der Regel bezeichnet der Begriff entweder ein ganzes Pflegeheim oder einzelne Pflegeappartements in einer Pflegeeinrichtung. 
  • Rendite: Wer in Pflegeimmobilien investiert, kann mit stabilen Renditen zwischen vier bis sechs Prozent rechnen und profitiert von geringen laufenden Zusatzkosten.
  • Investmentmöglichkeiten: Um Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zu nutzen, müssen Anleger nicht unbedingt eine eigene Immobilie kaufen. Über digitale Immobilieninvestments ist es möglich, von den aussichtsreichen Renditen von Pflegeimmobilien zu profitieren, ohne Eigentümer zu werden. 

Was sind Pflegeimmobilien?

Pflegeimmobilien gehören zu den Anlageobjekten bzw. zur Anlageklasse der Spezialimmobilien. Wer in Pflegeimmobilien investiert, kann sowohl einzelne Wohneinheiten als auch ein gesamtes Pflegeheim kaufen. Einzelne Pflegeappartements sind altersgerecht ausgestattet und an ein stationäres Pflegeheim oder entsprechende Wohngruppen angegliedert.

Pflegeimmobilien zählen wie Einkaufszentren oder Hotels zur Kategorie der Sozialimmobilien. Was als Pflegeheim zählt, ist dabei laut § 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) genau definiert: Bei einem Pflegeheim handelt es sich um eine stationäre Einrichtung, in der sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Bewohner kümmert. Die Betreiber der Pflegeheime sind entweder öffentliche und gemeinnützige oder private Träger. 

Kapitalanlage Pflegeimmobilien: Wie ist die Marktsituation?

Die Bevölkerung in Deutschland wird immer älter. Nicht nur deshalb sind sich Experten einig, dass sich der Bedarf an Pflegeeinrichtungen weiter stark erhöhen wird. Allerdings ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen jetzt schon größer als das Angebot. Das bedeutet für Anleger, dass es für Pflegeimmobilien einen starken Wachstumsmarkt gibt. Laut Schätzungen werden in Deutschland bis zum Jahr 2040 ca. 472.000 neue Pflegeplätze benötigt. Aktuell entstehen ungefähr 16.000 neue Pflegeplätze pro Jahr – das ist allerdings nicht ausreichend, um den gesamten Bedarf in Deutschland zu decken.

Doch nicht nur die immer älter werdende Bevölkerung ist ein Grund für das starke Marktwachstum von Pflegeimmobilien. Da öffentliche Träger nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, um das Angebot an Pflegeplätzen zu erhöhen, ist bereits jetzt eine Verschiebung auf dem Pflegemarkt zu beobachten. Während die Zahl der Pflegeplätze öffentlicher Träger zwar nach wie vor höher ist, wächst die Anzahl privat betriebener Pflegeplätze und Pflegeeinrichtungen seit Jahren stetig weiter. Durch die hohe Nachfrage an Pflegeplätzen wird sich diese Entwicklung vermutlich auch in Zukunft nicht ändern. Das trägt insgesamt dazu bei, dass Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zunehmend attraktiv für private Investoren werden. 

Stichwort Rendite: Lohnen sich Pflegeimmobilien?

Pflegeimmobilien sind als Kapitalanlage bisher zwar noch eine Nische, gelten aber als sichere Geldanlage mit der Chance auf eine hohe Rendite. So bewegt sich das Niveau der Rendite von Pflegeimmobilien zwischen vier und sechs Prozent

Teilweise werden sogar bis zu acht Prozent Rendite angeführt, allerdings ist dies abhängig von der Art der Immobilie. Möchte man eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kaufen, kann man neben der aussichtsreichen Rendite außerdem mit niedrigen laufenden Zusatzkosten rechnen. Bei der Vermietung einer Pflegeimmobilie kommt der Vermieter zwar für mögliche Mängel auf, dies stellt aber keine finanzielle Belastung für Investoren dar. Grund dafür ist die fünfjährige Gewährleistungsfrist durch den Bauträger. Zudem ist der Verwaltungsaufwand für Anleger gering, da der Betreiber und nicht der Eigentümer die Verwaltung der Immobilie übernimmt. 

Mit digitalen Immobilieninvestments in Pflegeimmobilien investieren

Eine eigene Pflegeimmobilie zu kaufen und als Kapitalanlage zu nutzen, erfordert einen hohen finanziellen Einsatz. Das macht es z. B. für Kleinanleger schwierig, in diese Assetklasse zu investieren. Du möchtest von einer Investition in Pflegeimmobilien mit attraktiver Rendite profitieren, aber keine eigene Immobilie kaufen? Mit digitalen Immobilieninvestments kein Problem! Über PROPVEST Select entscheidest Du selbst, in welche Pflegeimmobilien Du investieren möchtest und profitierst von allen Vorteilen einer Investition – ohne den finanziellen und zeitlichen Aufwand! 

Gibt es eine Förderung für die Investition in Pflegeimmobilien?

Einige Pflegeimmobilien, z. B. Hospize, stationäre Pflegeeinrichtungen und Wohnheime für Menschen mit Behinderung werden durch den Staat gefördert. In diesen Fällen kommt der Staat für die Miete auf, wenn die Immobilie leer steht, wodurch der Betreiber ein minimales Insolvenzrisiko hat. Dieser Schutz vor einem Mietausfallrisiko ist für Anleger deutlich von Vorteil. Vor dem Kauf bzw. der Investition in Pflegeimmobilien lohnt sich daher die Überlegung, ob man in förderfähige oder nicht-förderfähige Immobilien investieren möchte. Wird in eine nicht-förderfähige Pflegeimmobilie investiert, ist das Mietausfallrisiko deutlich höher, da der Betreiber keine Mietgarantie bietet. Pflegeeinrichtungen, die keine staatliche Förderung bekommen, sind z. B. Seniorenresidenzen oder Einrichtungen, die betreutes Wohnen anbieten

Worauf sollten Investoren bei der Suche nach einer Pflegeimmobilie achten? 

Um Pflegeimmobilien als gewinnbringende Kapitalanlage zu nutzen, ist die Auswahl des passenden Anlageobjekts wichtig. Wie bei anderen Anlagemöglichkeiten gibt es auch bei dieser Assetklasse ein paar Faktoren, die Anleger und Investoren bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie beachten sollten. Dazu gehören: 

  • Bedarf an Pflegeplätzen

Der wichtigste Faktor bei der Lage einer Pflegeimmobilie ist der lokale Bedarf an Pflegeplätzen. In der Regel führen sowohl Bauträger als auch Betreiber Bedarfsanalysen durch, die potenzielle Investoren und Eigentümer anfordern können. Außerdem gibt es die Faustregel, dass das Einzugsgebiet der Pflegeimmobilie mindestens 25.000 Einwohner umfassen sollte. Darüber hinaus sollte natürlich auch der Bedarf für eine solche Einrichtung an dem Standort gegeben sein, d.h. die Bevölkerungsstruktur sollte entsprechend sein 

  • Mikrolage

Die Mikrolage bezeichnet das unmittelbare Umfeld der Pflegeimmobilie. Dieses hat maßgeblichen Einfluss darauf, wie attraktiv die Pflegeeinrichtung für Bewohner ist und wie leicht der Betreiber eine hohe Auslastung garantieren kann. Die Mikrolage sollte die Bedürfnisse der Bewohner erfüllen und z. B. über Arztpraxen und Apotheken in der Nähe verfügen oder die Möglichkeit für Spaziergänge bieten. 

  • Betreiber

Die Sicherheit der Miete hängt vor allem vom Betreiber der Pflegeimmobilie ab. Investoren sollten am besten nachforschen, wer der Betreiber ist und wie lange er schon in der Pflegebranche aktiv ist. In der Regel gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern als besonders stabil und empfehlenswert. Auch die Anzahl der betriebenen Pflegeeinrichtungen gibt Aufschluss darüber, ob es sich bei der Pflegeimmobilie um eine vertrauenswürdige Investition handelt. 

  • Bauträger

Für den Fall, dass die Immobilie sich erst im Bau befindet oder nur wenige Jahre alt ist, lohnt sich ein Blick auf die Referenzen des Bauträgers. Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und hat bereits mehrere Projekte erfolgreich umgesetzt, ist das ein positives Signal für Investoren. Der Bauträger ist nämlich die erste Instanz, die den lokalen Bedarf prüft. Ist der Bauträger schon länger am Markt, kann er die Lage besser einschätzen als ein junges und vergleichsweise unerfahrenes Unternehmen. 

  • Größe der Pflegeeinrichtung

Die Anzahl der Pflegeplätze hat Einfluss darauf, ob die Pflegeeinrichtung auch in Zukunft rentabel betrieben werden kann. Experten empfehlen als Richtwert eine Größe von 80 bis 120 Pflegeappartements, um die notwendige Wirtschaftlichkeit sicherzustellen. 

  • Belegungsrecht

Das Belegungsrecht ist vor allem für Anleger und Investoren wichtig, die sich selbst im Rahmen ihrer Altersvorsorge einen Pflegeplatz in der Einrichtung sichern möchten. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung können Eigentümer von Pflegeeinrichtungen nämlich keinen Eigenbedarf geltend machen. Allerdings ist es möglich, ein Belegungsrecht vertraglich festzuhalten und sich so einen Platz in einem beliebigen oder einem bestimmten Pflegeheim des Betreibers zu reservieren. 

  • Drittverwendbarkeit

Ist es möglich, die Pflegeeinrichtung in ein Appartement- oder Bürogebäude umzubauen, sind Investoren weniger abhängig von den langfristigen Entwicklungen am Standort. Das kann bei der Investition in eine Pflegeimmobilie zusätzliche Absicherung verleihen. 

  • Instandhaltungsausgaben

Für Investoren kann es sinnvoll sein, die kalkulierten Instandhaltungsausgaben zu prüfen. Reichen die geplanten Ausgaben nicht aus, muss der Eigentümer nämlich zusätzliches Geld zur Verfügung stellen. 

  • Mietvertrag

Pflegeimmobilien gelten auch als sichere Kapitalanlage, weil mit den Betreibern in der Regel Miet- bzw. Pachtverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren abgeschlossen werden. Außerdem ist eine sogenannte Indexmiete üblich. Das bedeutet, dass die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt ist. Das führt dazu, dass Pflegeimmobilien im Prinzip einen automatischen Inflationsschutz bieten. 

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Investition in Pflegeimmobilien: Die Vorteile und Risiken im Überblick

Unabhängig davon, ob Du über den direkten Kauf in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage investieren möchtest oder Dich für die Investition über digitale Immobilieninvestments entscheidest: Es lohnt sich, vorab die Vorteile und Risiken gegenüberzustellen und gegeneinander abzuwägen. Auf diese Weise kannst Du für Dich herausfinden, ob eine Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zu Deiner Anlagestrategie passt und die Vorteile den möglichen Risiken überwiegen. 

Die Vorteile beim Investieren in Pflegeimmobilien 

Sichere Mieten, steuerliche Aspekte und stabile Renditen: Die Investition in Pflegeimmobilien kann zahlreiche Vorteile mit sich bringen. Du möchtest in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage investieren? Wir haben die wichtigsten Vorteile für Dich zusammengefasst: 

  • Mietsicherheit

Der Mietvertrag einer Pflegeimmobilie wird in der Regel nicht mit den Bewohnern, sondern mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung geschlossen. Dieser pachtet die gesamte Einrichtung meist für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren und zahlt auch dann Miete, wenn das Pflegeappartement oder die gesamte Einrichtung nicht voll belegt ist. Es handelt sich dabei also vielmehr um einen Pachtvertrag, der für Eigentümer mit einem geringen Mietausfallrisiko einhergeht. 

  • Geringer Verwaltungsaufwand:

Da sich der Betreiber um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Pflegeimmobilie bzw. des Pflegeappartements kümmert, ist der Arbeitsaufwand für den Eigentümer der Immobilie gering. 

  • Inflationsschutz und geringe Konjunkturabhängigkeit:

Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen auch in Zukunft stetig steigen wird, sind Pflegeimmobilien im Vergleich zu Wohn- oder Gewerbeimmobilien weniger konjunkturabhängig. Da bei Pflegeimmobilien eine an die Lebenshaltungskosten gekoppelte Indexmiete üblich ist, bieten die Immobilien einen Inflationsschutz. 

  • Steuerliche Vorteile: 

Eigentümer können die Immobilie und die Einrichtung von der Steuer abschreiben und außerdem die Finanzierungszinsen absetzen. Wie bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung, ist auch bei Pflegeimmobilien nach zehn Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich. 

  • Stabile Rendite: 

Pflegeimmobilien bieten stabile Mietrenditen zwischen vier und sechs Prozent, welche durch die minimalen laufenden Kosten nicht geschmälert wird. 

  • Grundbucheintrag: 

Wie bei einer Eigentumswohnung können auch Pflegeappartements- und Immobilien jederzeit verkauft, vererbt oder verschenkt werden. Das Kapital ist damit nicht zwingend gebunden, auch wenn Pflegeimmobilien eher eine langfristige Kapitalanlage darstellen. 

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Welche Risiken gibt es? 

Trotz aller Vorteile ist auch die Investition in Pflegeimmobilien nicht frei von Risiken und Nachteilen. Wer Pflegeimmobilien kaufen und als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte sich daher vorab auch der Risiken bewusst sein und diese in Bezug auf den persönlichen Anlegertyp und die eigene Risikobereitschaft für sich bewerten. Für Anleger ist es jedoch wichtig zu wissen, dass das Risiko bei Pflegeimmobilien zu einem Großteil vom Betreiber der Einrichtung und dem Anbieter der Immobilie abhängig ist. Mit einer zuverlässigen und soliden Betreibergesellschaft und einem seriösen Anbieter lassen sich einige der Risiken deutlich reduzieren. 

Wir haben die wichtigsten Risiken beim Investieren in Pflegeimmobilien für Dich zusammengefasst: 

  • Keine kurzfristigen Gewinne: Bis sich die Kaufnebenkosten für eine Pflegeimmobilie amortisiert haben, dauert es einige Zeit. Pflegeimmobilien lohnen sich als Kapitalanlage daher nur mit einem langen Anlagehorizont. 
  • Insolvenzrisiko des Betreibers: Eines der größten Risiken für den Eigentümer ist die Insolvenz des Betreibers. In diesem Fall kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber als Pächter der Einrichtung gefunden wurde. 
  • Rechtliche Risiken: Pflegeimmobilien sind deutlich stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien, zudem werden die geltenden Richtlinien regelmäßig angepasst. Hält sich ein Betreiber nicht an die aktuellen Bestimmungen, kann die Einrichtung eventuell nicht mehr mit der vollen Kapazität betrieben werden. Das kann zu finanziellen Engpässen seitens des Betreibers führen. In diesem Fall kann es auch notwendig sein, dass der Eigentümer z. B. noch einmal Geld für einen notwendigen Umbau investieren muss. 
  • Standortrisiken: Grundsätzlich ist es immer möglich, dass ein Standort an Attraktivität verliert. Als Konsequenz kann es zu Auslastungsproblemen kommen, wodurch sich das Insolvenzrisiko für den Betreiber und das Mietausfallrisiko für den Eigentümer erhöht. 
  • Zinsrisiko: Wird für den Kauf der Immobilie ein Kredit aufgenommen, existiert das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz abbezahlt werden muss. Das erhöht die finanzielle Belastung für den Eigentümer der Pflegeimmobilie. 

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage und Absicherung für die Zukunft

Die Investition in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage bietet zahlreiche Vorteile und ist besonders als langfristige Geldanlage interessant. Wie bei allen Immobilien Investments gibt es jedoch auch hier Vorteile und Risiken zu berücksichtigen. Wer ein Pflegeappartement als Kapitalanlage kauft, kann sich allerdings fürs Alter zusätzlich einen Platz in der Pflegeeinrichtung sichern. Auf diese Weise kann die Investition in eine Pflegeimmobilie nicht nur finanziell als Altersvorsorge dienen. Um ein geeignetes Objekt für das Investment auszusuchen, sollten potenzielle Investoren jedoch mit etwas Rechercheaufwand rechnen. Im Zweifelsfall kann es sich auch lohnen, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. 

Wer Pflegeimmobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, aber vor dem Kauf einer eigenen Immobilie zurückschreckt, kann auch auf andere Weise investieren. So sind digitale Immobilieninvestments eine gute Alternative, um von Pflegeimmobilien als aussichtsreiche Assetklasse zu profitieren, und sich attraktive Renditen zu sichern. Über PROVPEST kannst du auf verschiedene Art und Weise Dein Geld in Pflegeimmobilien investieren. Entweder stellst Du Dir Dein Immobilienportfolio über PROPVEST Select selbst zusammen, oder Du verlässt Dich auf den PROPVEST Immobiliensparplan und investierst in regelmäßigen Abständen in ein fertiges Portfolio aus unterschiedlichen Immobilien und Pflegeimmobilien. Probier´s aus und entdecke Deine flexible Möglichkeit, um in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zu investieren! 

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Ist die Investition in Pflegeimmobilien sinnvoll?

Die Investition in Pflegeimmobilien ist besonders für private Anleger sinnvoll, die Wert auf eine sichere Geldanlage legen. Neben der Rendite bietet bei Pflegeimmobilien insbesondere der Inflationsschutz einen Vorteil für Investoren, gleichzeitig ist das Immobilien Investment auch als Möglichkeit zur Altersvorsorge geeignet. 

Bietet die Investition in Pflegeimmobilien steuerliche Vorteile?

Erzielt ein Investor mit dem Verkauf einer Pflegeimmobilie Gewinne, müssen diese nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach aktuell geltendem Steuerreicht nicht versteuert werden. 

Außerdem können Eigentümer jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung sowie die laufenden Kosten wie Zinskosten, Grundsteuer und Renovierungskosten steuerlich geltend machen. Auch die Einrichtung eines Pflegeappartements kann von der Steuer abgesetzt und über zehn Jahre abgeschrieben werden. 

Wie hoch sind die Kosten für ein Pflegeappartement?

Der Kauf eines Pflegeappartements kostet je nach Quadratmeterzahl zwischen 150.000 und 300.000 Euro. Dazu kommen die typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf wie z. B. die Grunderwerbssteuer oder Notargebühren. Der Preis ist auch abhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. 

Was ist besser: Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung?

Im direkten Vergleich zu Eigentumswohnungen bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen privaten Anlegern geringere Risiken, da das Mietausfallrisiko deutlich niedriger ist. Darüber hinaus können Eigentümer bei Pflegeappartements und -immobilien als langfristiges Investment mit einer guten Rendite rechnen.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.