Geschlossene Immobilienfonds: Definition & Risiken

Inhaltsverzeichnis

Für wen sind geschlossene Immobilienfonds geeignet und wie hoch ist das Risiko wirklich? 

Ob direkter Kauf, Immobilien-ETFs, digitale Immobilieninvestments oder Fonds: Als breitgefächerte Anlageklasse sind Immobilien für viele Anleger eine beliebte Möglichkeit zur Geldanlage. Wer sich nicht selbst eine Immobilie kaufen möchte, aber trotzdem am Immobilienmarkt teilhaben will, entscheidet sich häufig für ein Investment in Immobilienfonds. Dabei lohnt es sich für Dich als Anleger genau hinzuschauen, denn es gibt verschiedene Arten: offene und geschlossene Immobilienfonds. Im Zusammenhang mit geschlossenen Immobilienfonds ist vor allem das hohe Risiko der Geldanlage ein wichtiger Aspekt für Anleger. Doch wie funktionieren die geschlossenen Fonds überhaupt?


Wir erklären Dir, was man unter geschlossenen Immobilienfonds versteht, wie sie sich von offenen Immobilienfonds unterscheiden und wie hoch das Risiko bei diesem Investment wirklich ist. 

  • Definition: Geschlossene Immobilienfonds investieren gezielt in ein bis zwei Investitionsobjekte. Die Fonds haben ein Höchstvolumen, bis zu dessen erreichen Anleger Fondsanteile kaufen können. 
  • Risiko: Geschlossene Immobilienfonds sind besonders risikoreich. Anleger werden zu Miteigentümern und spekulieren auf Mieteinnahmen sowie einen profitablen Verkauf der Objekte. Durch die mangelnde Diversifikation droht schlimmstenfalls ein Totalverlust. Zusätzlich kann es Nachschusspflichten geben. 
  • Laufzeit: Bei geschlossenen Immobilienfonds sind Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr normal. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel nicht möglich. 
  • Mindestanlagesumme: Im Vergleich zu anderen Anlageformen sind bei geschlossenen Immobilienfonds Mindestanlagesummen von 10.000 Euro üblich, was sie nicht für jeden Anleger zugänglich macht. 


Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich per Definition um geschlossene Investmentfonds. Bei diesen wird eine Zahl von Investmentzertifikaten oder eine bestimmte Kapitalsumme festgelegt, die durch Fondsanteile an Anleger herausgegeben werden. 

Als Sonderform der Immobilienfonds investieren geschlossene Immobilienfonds über mehrere Jahre lediglich in ein bis zwei Immobilienprojekte. Die Fonds werden abseits der Börse angeboten und verfügen nur über einen limitierten Zugang, denn für einen geschlossenen Immobilienfonds wird vorab ein Höchstvolumen festgelegt. Ist dieses erreicht, wird der Fonds geschlossen, es können also keine weiteren Anleger mehr einsteigen. Anschließend sollen mit den Mieteinnahmen Gewinne erzielt und die Investitionsobjekte nach mehreren Jahren verkauft werden. Diese Erträge fließen dann zurück in den Fonds und werden unter den Anlegern aufgeteilt. 

Geschlossene Immobilienfonds werden dann angeboten, wenn z. B. an einem attraktiven Standort neue Objekte wie ein Einkaufszentrum, ein Hotel oder auch eine Büroimmobilie gebaut werden soll. Die dafür benötigten finanziellen Mittel werden durch die Beteiligung der Anleger gesammelt. 


Wie lange ist die Laufzeit von geschlossenen Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds verfügen in der Regel über eine feste Laufzeit und haben ein Höchstvolumen, nach dessen Erreichen keine Einzahlungen in den Fonds mehr möglich sind. Bei diesen Fonds sind lange Laufzeiten zwischen 10 und 30 Jahren üblich. 

Wann die Investitionsobjekte verkauft werden, wissen Anleger bei der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds nicht. Denn normalerweise verkauft die Fondsgesellschaft die Immobilien dann, wenn der Wert exponentiell zunimmt. Wann das ist, lässt sich allerdings nicht vorhersehen. Deshalb profitierst Du als Anleger auch erst nach 5, 10, 15 Jahren oder sogar noch länger von Deinem Investment. 

Da die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds bis zum Verkauf der Immobilie fest investiert sind, können Anleger ihre Fondsanteile nicht einfach verkaufen. Möchtest Du Dein Geld also vor Ende der Laufzeit zurück, geht das nur über den sogenannten Zweitmarkt und meist auch nur mit Verlusten. Wer in geschlossene Immobilienfonds investieren möchte, sollte sich dieses Risikos daher bewusst sein. 


Wie unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds?

Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich vor allem in ihrer Handelbarkeit. Offene Fonds werden an der Börse gehandelt, wo Anleger ihre Anteile ständig kaufen und verkaufen können. Geschlossene Immobilienfonds werden dagegen nicht an der Börse gehandelt und können nicht flexibel verkauft werden. 

Doch das sind nicht die einzigen Unterschiede. Denn obwohl beide Investmentfonds sich auf Immobilien konzentrieren, sind sie doch sehr unterschiedlich. Während offene Immobilienfonds in eine Vielzahl an Immobilien investieren, fokussieren sich die geschlossenen Fonds auf einzelne Objekte. Daraus ergeben sich für Anleger auch andere Risiken für das Investment. 

Warum bergen geschlossene Immobilienfonds ein hohes Risiko? 

Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine sehr spekulative Geldanlage. Denn ob der Bau eines Objekts zustande kommt und die Immobilie anschließend erfolgreich vermietet und verkauft werden kann, lässt sich nicht garantieren. Darüber hinaus sind geschlossene Immobilienfonds noch mit weiteren Risiken verbunden: 

  • Keine Diversifikation: Da geschlossene Immobilienfonds nur in ein bis zwei Investitionsobjekte investieren, findet keine Diversifikation statt. Scheitert das Projekt, droht ein kompletter Verlust des investierten Geldes. Die Kursschwankungen können dann nicht kompensiert werden, da keine weiteren Immobilien im Fonds enthalten sind. 
  • Hohe finanzielle Verluste möglich: Kaufst Du Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds, wirst Du zum Miteigentümer des Objekts und an Gewinnen und Verlusten beteiligt. Du trägst also ein unternehmerisches Risiko. Aus diesem Grund ist es wichtig, darauf zu achten, in welcher Rechtsform der Fonds betrieben wird. Je nach Rechtsform ist das Risiko für Anleger höher oder niedriger. Am häufigsten werden geschlossene Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft (KG) betrieben. Bei dieser haftet der Komplementär mit seinem gesamten Vermögen und der Kommanditist nur mit seiner Einlage. Anleger werden hierbei in der Regel Kommanditist, wodurch der maximale Verlust der Höhe des investierten Geldes entspricht. 
    Selten werden geschlossene Immobilienfonds als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) oder Offene Handelsgesellschaft (OHG) betrieben. Dabei solltest Du als Anleger besonders vorsichtig sein, denn bei diesen Formen haftet jeder Gesellschafter über die Einlage hinaus auch mit seinem Privatvermögen
  • Fremdkapital: Neben dem Geld der Anleger setzt sich ein geschlossener Immobilienfonds außerdem auch aus Fremdkapital zusammen. Dieses Geld muss zurückgezahlt werden. Bei konstanten Einkünften durch Mieter ist das nicht problematisch. Kommt es aber zu unerwarteten Ausfällen, schränkt das die Liquidität des Fonds ein und die Rendite fällt geringer aus. 


Wie kommt die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds zustande?

Die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie. Nach dem Verkauf des Objekts wird das Fondsvolumen inklusive der Erträge an die Anleger ausgezahlt.

Geschlossene Immobilienfonds versprechen eine hohe Rendite. Allerdings sind die Gewinne stark vom Erfolg des Projekts abhängig. Konkrete Aussagen lassen sich daher schwer treffen, denn die Erträge eines geschlossenen Immobilienfonds sind von der Laufzeit, der Lage und der erfolgreichen Vermietung des Objekts abhängig. Außerdem gilt für geschlossene Investmentfonds die Faustregel, dass eine höhere Rendite auch mit einem höheren Risiko einhergeht. Da Anleger durch die Beteiligung an einem solchen Investmentfonds ein unternehmerisches Risiko eingehen, kann unter Umständen ein Totalverlust drohen. 



Die Vor- und Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds im Überblick

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds sollte nicht nur aufgrund des Risikos gut überlegt sein. Denn auch, wenn hohe Renditen versprochen werden, bietet das Investment einige Nachteile. 

Diese Vor- und Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds solltest Du als Anleger kennen:

Vorteile:

  • Immobilien Investment ohne den Kauf einer eigenen Immobilie 
  • Börsenunabhängiges Investment
  • Hohe Renditechancen

Nachteile:

  • Hohes Risiko eines Totalverlustes
  • Haftungsrisiko bei Verlusten 
  • Währungsrisiko bei Investments im Ausland 
  • Mietausfälle können die Erträge minimieren 
  • Verkäufe vor Ende der Laufzeit schwierig und häufig mit Verlusten verbunden 


Welche Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds gibt es?

Bringen die Investitionsobjekte zuverlässige Einkünfte ein, können geschlossene Immobilienfonds ein lohnendes Investment sein. Allerdings musst Du als Anleger dafür ein hohes Risiko in Kauf nehmen und im Ernstfall mit hohen Verlusten zurechtkommen. Möchtest Du gerne in Immobilien investieren, aber das Risiko geschlossener Immobilienfonds ist Dir zu hoch, dann kannst Du auf verschiedene Alternativen zurückgreifen.  So kannst du z. B. mit offenen Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs an der Börse in verschiedene Immobilien investieren. Diese Anlageformen weisen eine höhere Diversifizierung auf als geschlossene Immobilienfonds und sind daher weniger risikoreich. 

Ist die Geldanlage an der Börse eher nichts für Dich, kannst Du auch über digitale Immobilien Investments als Alternative zu klassischen Fonds nachdenken. Auf diese Weise investierst Du Dein Geld unkompliziert und digital in Immobilien und hast die Aussicht auf eine attraktive Rendite. Bei PROPVEST kannst Du entweder mit dem Immobilien-Sparplan oder PROPVEST Select in lukrative Bestandsimmobilien investieren. 

FAQ – Wir beantworten Deine Fragen zum Thema geschlossene Immobilienfonds


Wie kann ich Anteile geschlossener Immobilienfonds kaufen?

Anleger, die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds kaufen möchten, müssen in der Regel mindestens 10.000 Euro investieren. Der Kauf der Fonds findet abseits der Börse über Banken oder Fondsgesellschaften statt. Darüber hinaus können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds auch über Fondsbörsen erworben werden. In diesem Fall spricht man vom sogenannten Zweitmarkt. Auf dem Zweitmarkt können allerdings nur Fondsanteile gekauft werden, die andere Anleger vor Ablauf der Laufzeit verkaufen möchten. Die Anteile sind auf dem Zweitmarkt häufig günstiger, allerdings gibt es hier keinen Anlegerschutz


Können Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen?

Als Anleger kannst Du eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds vor Ende der Laufzeit nicht kündigen, zurückgeben oder über die Börse verkaufen. Möchtest Du die Fondsanteile trotzdem verkaufen, geht das nur über den Zweitmarkt. Dort musst Du allerdings selbst nach Käufern suchen und den Preis für Deine Fondsanteile selbstständig verhandeln. Der vorzeitige Verkauf hat für Anleger mehrere Nachteile: Einerseits gibt es auf dem Zweitmarkt keine staatliche Regulierung und es besteht kein Anlegerschutz. Andererseits ist der Verkauf auf dem Zweitmarkt häufig mit Verlusten verbunden, denn durch fehlende Vergleichswerte werden die Fondsanteile in der Regel unter Wert verkauft. 


Für wen sind geschlossene Immobilienfonds geeignet? 

Durch die Mindestanlage von 10.000 Euro sind geschlossene Immobilienfonds schon grundsätzlich nicht für jeden Anleger geeignet, denn nur den wenigsten steht diese Summe zur Verfügung. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich daher vor allem für Anleger, die viel Vermögen haben. Da es sich um ein besonders risikoreiches Investment handelt, sind die Fonds als Ergänzung zu einem bereits breit gestreuten Depot geeignet.

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