Immobilienfonds – einfach erklärt

Inhaltsverzeichnis

Sind Immobilienfonds eine sinnvolle Geldanlage?

Du möchtest Dein Vermögen gewinnbringend anlegen und bist auf der Suche nach einer für Dich passenden Anlagemöglichkeit? Wertpapiere, Fonds, Aktien, Anleihen, ETFs – Interessierte Anleger kämpfen sich zu Beginn erst einmal durch einen regelrechten Dschungel von Begriffen, um herauszufinden, welche Art der Anlage die richtige für sie ist. Alle Möglichkeiten zur Geldanlage haben unterschiedliche Vorzüge und Nachteile. Für welches Anlageprodukt Du Dich letztendlich entscheidest, ist vor allem von Deinem persönlichen Anlageziel und Deiner Risikobereitschaft abhängig. Eine dieser Anlagemöglichkeiten sind Immobilienfonds. Dabei handelt es sich um Investmentfonds, die statt in Aktien oder Anleihen, in eine oder mehrere Immobilien investieren.


In unserem Ratgeber erhältst Du eine Definition von Immobilienfonds und wir erklären Dir, wie sie funktionieren und für welche Anleger sich Immobilienfonds lohnen können.

  • Geldanlage: Immobilienfonds investieren zum einen in bebaute und unbebaute Grundstücke, in Gewerbeimmobilien und Erbbaurechte. Der andere Teil der Anlage entfällt auf festverzinsliche Wertpapiere oder befindet sich als Barvermögen im Fonds.
  • Rendite: Die Rendite bei offenen Immobilienfonds setzt sich aus den Mieteinnahmen, dem Verkauf der Immobilien und den Zinsen der im Investmentfonds enthaltenen Wertpapiere zusammen. Bei  geschlossenen Immobilienfonds setzt sich die Rendite hingegen prinzipiell aus den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie zusammen.
  • Risiko: Immobilienfonds sind auch risikoreich, da nicht immer sicher ist, dass das Immobilienprojekt am Ende auch die gewünschte Rendite erzielt. Besonders geschlossene Immobilienfonds können sehr spekulativ sein.

Immobilienfonds – was ist das?

Immobilienfonds sind per Definition Investmentfonds, mit denen Anleger in Immobilien investieren können – ohne selbst ein Objekt kaufen oder instand halten zu müssen. Die Fondsgesellschaft bündelt das Geld mehrerer Anleger, um dieses am Immobilienmarkt einzusetzen. Jeder Anleger erwirbt dabei eine gewisse Anzahl an Fondsanteilen, die seinem Anteil am Fondsvermögen entsprechen.

Bei dieser Art der Anlage gibt es zwei unterschiedliche Formen: offene und geschlossene Immobilienfonds. Die Fonds unterscheiden sich vor allem bezüglich der Mindestsumme, die investiert werden muss, der Renditechancen, dem Risiko sowie dem Anlagehorizont.


Offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds zahlen Anleger Geld in einen Investmentfonds, womit im Anschluss mehrere Immobilien gekauft werden. Je mehr Investoren ihr Geld in einem offenen Immobilienfonds anlegen, desto größer wird das Fondsvermögen und die Fondsgesellschaft kann entsprechend viele Immobilien erwerben. Solche Fonds investieren häufig in Objekte in unterschiedlichen Städten oder Ländern, z. B. in Bürogebäude, Lagerhäuser oder andere für die Logistik verwendete Gebäude.

Das Kapital im Fonds wird per Fondsmanagement verwaltet und die Anleger können selbst entscheiden, wie viele Anteile sie erwerben bzw. welchen Betrag sie in den Immobilienfonds investieren möchten. Des Weiteren setzen sich die Erträge des Fonds aus den Mieteinnahmen abzüglich der Kosten zusammen und werden zu einem festgelegten Zeitpunkt ausgeschüttet. Es gibt auch thesaurierende Immobilienfonds, welche die Erträge zum Kauf weiterer Objekte verwenden. Für Anteile an Immobilienfonds wird zudem meist ein Ausgabeaufschlag fällig.


Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind bei Privatanlegern weniger beliebt als die offene Variante. Mit dieser Art von Fonds investieren Anleger gezielt in eine kleine Anzahl oder sogar nur in ein Objekt. Dabei sammelt das Fondsmanagement des Immobilienfonds einfach erklärt das Geld von den Anlegern ein und sobald die benötigte Summe erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. Das bedeutet gleichzeitig, dass die Anleger innerhalb dieser Zeitspanne keinen Zugriff auf ihre Anteile haben und eventuelle Änderungen an ihrer Anlage erst vornehmen können, wenn der Fonds geschlossen wurde.

Geschlossene Fonds beinhalten häufig Hotels, Einkaufszentren oder Gewerbeimmobilien in attraktiver Lage. Die Mindestanlagesumme beträgt bei geschlossenen Immobilienfonds meist mehr als bei offenen. Weiterhin wird diese Art von Fonds nicht an der Börse gehandelt und Anteile können daher während des laufenden Anlagezeitraums nicht an die Emittenten zurückgegeben werden. Das investierte Geld erhalten Anleger erst zurück, wenn der Immobilienfonds von der Fondsgesellschaft aufgelöst wird – meist ist das der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird.


Wie funktionieren Immobilienfonds?

Immobilienfonds funktionieren prinzipiell wie alle anderen Investmentfonds auch: Der Anleger zahlt entweder einmalig oder kontinuierlich, z. B. im Rahmen eines Fondssparplans, eine Summe in den Fonds. Für das Geld erhält er Anteile an dem Fonds, der wiederum das angelegte Kapital in Immobilien investiert. Anleger werden somit zum Mitbesitzer einer Immobilie, was mit einem Zertifikat belegt wird. Der Fonds kann Immobilien oder Grundstücke kaufen, vermieten oder auch wieder verkaufen, um eine bessere Rendite zu erzielen. Die daraus resultierenden Gewinne werden innerhalb des Immobilienfonds unter den Anlegern verteilt.

Das Fondsmanagement entscheidet darüber, welche Objekte gekauft oder verkauft werden. Das Management handelt dabei nach einer bestimmten Anlagestrategie und sucht nur Objekte aus, die in das Portfolio des Fonds passen. 51 Prozent des Geldes müssen Immobilienfonds in bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder Gewerbeimmobilien investieren, die anderen 49 Prozent können beispielsweise für eine Anlage in Zinspapiere, wie z. B. Anleihen, verwendet werden.

Für Anleger gilt eine sogenannte Haltefrist, die besagt, dass sie ihre Investition mindestens zwei Jahre halten müssen, ohne, dass sie vorher aussteigen können. Darüber hinaus gibt es eine Rückgabe-Ankündigungsfrist, bei der Anleger mindestens ein Jahr im Voraus ankündigen müssen, dass sie ihre Anteile verkaufen werden. Diese Fristen spielen bei geschlossenen Immobilienfonds keine Rolle, da die Anleger hier ohnehin nicht vor Ende der Laufzeit aus dem Fonds aussteigen können.


Was kosten Immobilienfonds?

Immobilienfonds gelten als teure Form der Geldanlage – das gilt sowohl für offene als auch geschlossene Immobilienfonds. Pauschale Aussagen über die Gebühren bei Immobilienfonds kann man allerdings nicht treffen, da sich die einzelnen Fonds ziemlich unterscheiden können. Kosten, die auf jeden Fall fällig werden, sind die Verwaltungsgebühren des Fondsmanagements sowie Ausgabeaufschläge. Außerdem muss auf die Ausschüttungen von Fonds Abgeltungssteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer gezahlt werden.


Wie entsteht die Rendite bei Immobilienfonds?

Historisch gesehen bringen offene Immobilienfonds eine jährliche Rendite von etwa 3 Prozent. Sie setzt sich zusammen aus den Mieteinnahmen, den Verkäufen von Immobilien und den Zinsen der im Fonds enthaltenen Wertpapiere. Über die Rendite von geschlossenen Immobilienfonds kann man keine genaue Aussage treffen, sie gestaltet sich zu individuell.

Die Renditechancen bei offenen Immobilienfonds sind höher als bei den klassischen Geldanlagen wie Tages-  und Festgeld, das Risiko dementsprechend aber auch. Den Erfolg bei der Rendite sehen Experten vor allem im antizyklischen Handeln von Immobilienfonds: Dabei wird in schwachen Phasen des Immobilienmarkts günstig gekauft und in boomenden Phasen werden die Immobilien wieder teuer verkauft. Allerdings wird es immer schwerer, günstige Objekte zu finden, die auch zur dauerhaften Wertsteigerung geeignet sind, da die Preise für Immobilien in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind.

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Sind Immobilienfonds mit einem Risiko verbunden?

Offene Immobilienfonds gelten als vergleichsweise risikoärmeres Anlageprodukt, da sie von der stabilen Wertentwicklung der Immobilien profitieren und diversifizieren. Geschlossene Immobilienfonds bieten zwar höhere Renditechancen, sind aber dementsprechend auch mit höheren Risiken verbunden.

Ob sich die Investition in Immobilienfonds gelohnt hat, zeigt sich erst beim Verkauf der Immobilie. Für viele Anleger problematisch ist die Tatsache, dass Anteile nicht einfach wieder schnell verkauft werden können, wenn die Wertentwicklung nicht so performt, wie gewünscht.

Geschlossene Immobilienfonds bergen ein noch höheres Risiko, weil Anleger hier vor Auflösen des Fonds ihre Anteile in der Regel nur mit Verlusten an neue Investoren verkaufen können. Zur Einschätzung der Risiken eines Investmentfonds wurde eine Skala mit Risikoklassen 1 bis 7 entwickelt, wobei sieben das höchste Risiko darstellt. Die Risikoklasse kannst Du im Fondsprospekt des Immobilienfonds sowie in den Informationen für die Anleger finden.


Vorteile und Nachteile von Immobilienfonds

Anleger können von zahlreichen Vorteilen der Immobilienfonds profitieren, müssen aber auch die Nachteile und Risiken in Kauf nehmen:

Vorteile

  • Anleger können am Immobilienmarkt teilhaben, ohne eine eigene Immobilie kaufen zu müssen und die Kosten für diese zu tragen.
  • Das Risiko verringert sich durch die gemeinsame Geldanlage.
  • Wer sein Immobilienportfolio mit anderen Investmentfonds ergänzt, profitiert von einer Risikostreuung.
  • Eine attraktive Rendite ist möglich.

Nachteile

  • Auch bei Immobilienfonds gibt es das Risiko von Total- und Kursverlusten.
  • Immobilienfonds sind mit relativ hohen Gebühren im Vergleich zur Rendite verbunden. Diese sind oftmals auch intransparent.
  • Immobilienfonds sind durch vorgegebene Laufzeiten nicht so flexibel wie z. B. Aktien- oder Rentenfonds.
  • Das Fondsmanagement entscheidet komplett über die Anlage, ihm muss ein hohes Maß an Vertrauen entgegengebracht werden.
  • Geschlossene Immobilienfonds sind sehr spekulativ und eher etwas für risikofreudigere Anleger.


Ohne Immobilienfonds in Immobilien investieren – geht das?

Wer an einer Immobilienbeteiligung interessiert ist, muss nicht unbedingt eine Immobilie oder Anteile an einem Immobilienfonds erwerben. Inzwischen hat der Markt noch weitere alternative Möglichkeiten für Immobilien Investments hervorgebracht.

  • Immobilien-ETFs: Immobilien-ETFs enthalten sowohl direkte Immobilien als auch Aktien von Immobiliengesellschaften. In der Regel sind Immobilien-ETFs ausschüttende Fonds, die einen Index abbilden und an der Börse gehandelt werden. Die Gebühren sind hier überschaubar, da kein aktives Fondsmanagement notwendig ist. Die Rendite ist mit der von Immobilienfonds vergleichbar.
  • REITs: Real Estate Investment Trust (REITs) sind eine neue Form des Immobilien Investments. Dabei handelt es sich um Immobilienaktien, die eine höhere Chance auf Rendite aufgrund einer Mindestausschüttungsquote sowie steuerlicher Vergünstigungen anbieten.
  • Digitale Immobilien Investments: Dabei handelt es sich um eine Form der Geldanlage in Immobilien, die digital abgewickelt wird. Besonders interessant sind Investitionen in attraktive Bestandsimmobilien. Die Rendite der Immobilien setzt sich hier zusammen aus den Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilien


In Immobilienfonds investieren? Risiko und Rendite abwägen

Immobilienfonds sind eine einfache Möglichkeit für Anleger, am Immobilienmarkt teilzunehmen. Anleger haben durch die gemeinsame Anlage ein geringeres Risiko als beispielsweise beim direkten Erwerb einer Aktie, sind in ihrem Handlungsspielraum aber etwas eingeschränkt durch die vorgegebenen Laufzeiten der Immobilienfonds. Viele Anleger schätzen besonders den geringen Verwaltungsaufwand und die Zeitersparnis, die sie sonst für Kauf und Verwaltung von Immobilien aufbringen müssten. Dafür müssen sie aber mit relativ hohen und teilweisen sehr intransparenten Gebühren und Kosten rechnen.

Wenn Du eine echte Alternative zu Immobilienfonds suchst, findest Du sie in digitalen Immobilien Investments. Hier kannst Du ebenfalls indirekt in Immobilien investieren, profitierst aber von der Wertentwicklung lukrativer Bestandsimmobilien. Mit PROPVEST Select oder Immobilien-Sparplan kannst Du in attraktive Bestandsimmobilien investieren: Entweder mit einem einmaligen Betrag über PROPVEST Select oder monatlich schon ab 25 Euro mit Deinem individuellen Immobilien-Sparplan.


FAQ – Wir beantworten Deine Fragen zu Immobilienfonds


Fallen bei Immobilienfonds Steuern an?

Die Gewinne aus Immobilienfonds sind Kapitalerträge. Deshalb muss man in Deutschland eine Abgeltungssteuer auf diesen Betrag zahlen. Außerdem zahlen Anleger für die Ausschüttungen der Fonds Kirchensteuer sowie eventuell den Solidaritätszuschlag.


Für wen lohnen sich Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind für Anleger sinnvoll, die eine höhere Risikostreuung für ihr Portfolio erreichen möchten und sich für die Anlageklasse Immobilien interessieren. Die Entscheidung für die Geldanlage in einen Immobilienfonds ist aber letztendlich abhängig vom persönlichen Anlageziel und der Risikobereitschaft.


Sind Immobilienfonds sicher?

Ob Immobilienfonds sicher sind, kann man pauschal nicht beantworten. Immobilien bzw. Immobilienfonds gelten aber vor allem im Vergleich zu anderen Anlagenprodukten, wie z. B. Aktien, als risikoärmer. Wie jede andere Kapitalanlage sind aber auch Immobilienfonds mit gewissen Risiken verbunden.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.