Offene Immobilienfonds vergleichen

Inhaltsverzeichnis

Wie findet man den besten Immobilienfonds?

In Zeiten von Niedrigzinsen gewinnen Alternativen zu klassischen Sparprodukten wie Sparbücher oder Tagesgeld immer mehr an Bedeutung. Dazu gehört auch der Immobilienmarkt, der eine Vielzahl von Anlagemöglichkeiten bietet. Dazu gehören auch Immobilienfonds, die das Geld mehrerer Anleger bündeln und in Immobilien investieren. Für ihre Fondsanteile erhalten Anleger dann eine Rendite aus Mieteinnahmen, Verkäufen von Objekten und ggf. Zinsen für die im Fonds enthaltenen Wertpapiere. Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilienfonds, weshalb sich ein Vergleich für Anleger lohnen kann.

In diesem Ratgeber vergleichen wir offene und geschlossene Immobilienfonds miteinander und erklären Dir, welche Merkmale Dir beim Vergleichen und Auswählen der Fonds helfen.

  • Vergleich: Immobilienfonds können sich in einigen Punkten unterscheiden. Deshalb kann es sich lohnen, dass Du Dir die Fonds ganz genau anschaust und Faktoren wie Portfolio, Rendite und Rating miteinander vergleichst. Erste Hinweise können die Verkaufsprospekte der Fondsgesellschaften sein.
  • Merkmale: Wenn Du Dich für die Geldanlage mit Immobilienfonds entschieden hast, gilt es den geeigneten Fonds für Deine Anlagestrategie zu finden. Je nach Strategie sind besonders die Faktoren Rendite, Diversifikation, Fondsmanagement, Rating und zu erwartende Kosten wichtig.
  • Alternativen: Du kannst nicht nur die Immobilienfonds miteinander vergleichen, auch ein Vergleich zwischen Immobilienfonds und anderen Anlagemöglichkeiten kann sinnvoll sein. Je nach Anlegertyp könnte eine andere Form der Geldanlage besser für Dich geeignet sein.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Grundsätzlich werden Immobilienfonds in Deutschland in zwei Gruppen eingeteilt – man unterscheidet die Fonds zum einen in offene Immobilienfonds und zum anderen in geschlossene Immobilienfonds.

In der Theorie sind Immobilienfonds Investmentfonds, die ausschließlich oder zumindest überwiegend in Grundstücke und Gebäude investieren. Neben der Unterscheidung in offene und geschlossene Immobilienfonds, kann man die Fonds auch noch in ausschüttende und thesaurierende Immobilienfonds unterteilen. Ausschüttende Immobilienfonds schütten die Erträge aus Mieteinnahmen und Veräußerungen abzüglich der Fondskosten einmal im Jahr aus. Thesaurierende Immobilienfonds nutzen die erwirtschaftete Rendite zum erneuten Anlegen in weitere Immobilien, was den Wert der Anteilscheine erhöht.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds – der Vergleich

Vergleicht man offene und geschlossene Immobilienfonds miteinander, stellt man schnell fest, dass sich die Anlageformen sehr unterscheiden. Die Fonds investieren zwar beide in Immobilien, haben aber ganz andere Charakteristika:

Offene Immobilienfonds

  • In offene Immobilienfonds können auch Privatanleger mit geringem Budget investieren: Schon kleine Einmalanlagen oder geringe monatliche Beträge sind möglich.
  • Das Fondsvolumen bei offenen Immobilienfonds hat keine Beschränkung, Anleger können jederzeit einsteigen.
  • Bei einem offenen Immobilienfonds bist Du Anleger und erwirbst Anteile an einem Publikums-Fonds, der nach dem Kapitalanlagesetzbuch (KAGB) streng geregelt ist.
  • Die Haltefrist bei offenen Immobilienfonds liegt bei mindestens zwei Jahren. Auch eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten muss eingehalten werden. Darüberhinausgehende Verkäufe von Anteilen sind flexibel.
  • Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch eine breite Diversifikation auf viele unterschiedliche Objekte an unterschiedlichen Orten aus. Das reduziert das Risiko für Anleger.
  • Für eine Investition in offene Immobilienfonds benötigst Du keine speziellen Kenntnisse. Ein allgemeines Grundverständnis der Zusammensetzung des Fondsportfolios, ist völlig ausreichend.

Geschlossene Immobilienfonds

  • Bei vielen geschlossenen Immobilienfonds ist die Anlage erst ab einer Einlage von 10.000 Euro möglich, oftmals sogar erst ab höheren Beträgen.
  • Geschlossene Immobilienfonds haben ein beschränktes Fondsvolumen. Anleger können sich nur bis zu einer gewissen Grenze beteiligen, danach wird der Fonds geschlossen.
  • Wer in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert, wird quasi zum Gesellschafter einer Zweckgesellschaft, die in den meisten Fällen eine einzelne Immobilie besitzt. Da geschlossene Immobilienfonds alternative Investmentfonds (AIF Fonds) sind, gibt es auch nicht so strenge Regulierungen.
  • Bei geschlossenen Immobilienfonds ist Dein Geld lange an den Fonds gebunden. Laufzeiten von zehn Jahren und mehr sind dabei keine Seltenheit. Möchten Anleger vor Ablauf dieser Laufzeit aus dem Fonds aussteigen, ist das meist nur mit Verlusten möglich.
  • Geschlossene Immobilienfonds finanzieren oft nur ein Objekt. In einzelnen Fällen gibt es auch Blindpool, bei denen dann zwar mehrere, aber dafür unbekannte Immobilien finanziert werden. Die fehlende Diversifikation führt hierbei zum sogenannten Klumpenrisiko.
  • Um nicht auf unseriöse Anbieter hereinzufallen, sollten interessierte Anleger fachliche Kenntnisse über die Art der Finanzierung, der Entwicklung des Immobilienmarkts sowie dem Bauwesen haben.
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Merkmale vergleichen und geeigneten Immobilienfonds finden

Je nachdem, was Du Dir von Deinem Investment in Immobilienfonds erhoffst, gibt es unterschiedliche Punkte, die Du beachten kannst. Ein Vergleich der folgenden Merkmale von Immobilienfonds kann Dir bei der Entscheidungsfindung helfen.

Rendite

Alle Menschen, die ihr Geld anlegen, wollen natürlich auch Gewinne erzielen. An diesem Punkt stehen Wertentwicklung und Rendite des Immobilienfonds an oberster Stelle. Du solltest Dir also im Vorfeld anschauen, wie die durchschnittliche Rendite der letzten Jahre aussieht und ob die Wertsteigerung der Immobilien bisher zufriedenstellend war. Auch Laufzeit und Volumen sind wichtige Aspekte. Das Fondsvolumen, also die Summe der verwalteten Gelder, zeigt auch an, wie bedeutend der Fonds für den Markt ist. Wenn viele Anleger in den Immobilienfonds investieren, zeugt das vom Vertrauen in den betreffenden Fonds. 

Außerdem sollte die Liquidität des Immobilienfonds stimmen: Beteiligen sich viele Anleger mit ihrem Geld am Fonds, steigt das Barkapital, das möglichst schnell zum Verkauf renditestarker Immobilien genutzt werden muss. Allerdings ist auch der Immobilienmarkt begrenzt und neue Projekte brauchen Zeit, bis sie umgesetzt werden. Deshalb müssen manche Fonds zwischendurch ihren Verkauf einstellen und sind praktisch „geschlossen“. Eine zu geringe Liquidität ist auch ein Risiko, denn dann können Anleger unter Umständen nicht mehr ausgezahlt oder Objekte unterfinanziert bzw. nicht mehr instandgehalten werden.

Diversifikation

Ein weiterer Faktor, der beim Vergleich von offenen Immobilienfonds eine Rolle spielt, ist die Zusammensetzung des Immobilienbestands im Portfolio. Das Immobilienportfolio sollte sich vor allem durch eine sinnvolle Diversifikation auszeichnen, z. B. mit einer optimalen Aufteilung auf verschiedene Standorte und Nutzung der Objekte. Je breiter das Portfolio eines Fonds aufgestellt ist, desto geringer ist das Risiko, wenn sich der Immobilienmarkt verändert.

So findest Du heraus, ob das Portfolio diversifiziert ist:

  • Die Objekte sind geografisch gut verteilt, es gibt keine Schwerpunkte in kontroversen oder Krisengebieten.
  • Zumindest einige der Immobilien befinden sich in Top-Lage, z. B. in Metropolen oder Ballungszentren mit Wachstumspotenzial.
  • Im Portfolio befinden sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.
  • Die Objekte im Portfolio haben eine gute Vermietungsquote und zeigen langfristig stabile Mieteinnahmen.

Fondsmanagement

Die Perfomance eines Immobilienfonds sagt viel über sein Fondsmanagement aus. Je länger ein Fonds bereits am Markt ist und je seltener er in der Vergangenheit geschlossen werden musste, desto erfolgreicher arbeiten die Manager der Fondsgesellschaft. Aber natürlich hängt die Performance eines Fonds nicht nur von einem erfolgreichen Management ab, auch äußere Einflüsse spielen eine Rolle.

Ein Zeichen, dass für die Professionalität einer Fondsgesellschaft spricht, ist die Transparenz. So solltest Du z. B. genaue Informationen über die Zusammensetzung des Portfolios erhalten können und Dir ggf. selbst ein Bild der Immobilien im Bestand oder in der Planung machen. 

Rating

Einer der einfachsten Wege, Immobilienfonds miteinander zu vergleichen, ist das Rating. Rating-Agenturen wie Scope beobachten den Markt für Immobilien Investments über einen gewissen Zeitraum. Jedes Jahr veröffentlicht die Agentur ein aktualisiertes Scope Rating und bewertet darin Faktoren wie die Qualität, Standorte und Vermietungsquote der Objekte im Fonds. Auch das Liquiditätrisiko und alle Leistungen rund um das Fondsmanagement stehen im Fokus der Ratings.

Du solltest allerdings beachten, dass Ratings immer nur eine Momentaufnahme darstellen – niemand gibt Dir eine Garantie, dass die Performance des Immobilienfonds so bleibt, wie sie zum Zeitpunkt der Bewertung ist. Darüber hinaus spiegelt das Rating lediglich technische Werte wider. Faktoren wie Vertrauen und individuelle Wünsche an das Portfolio bewertest nur Du selbst als Anleger.

Kosten

Der letzte Faktor beim Vergleich von Immobilienfonds sind die Kosten bzw. Gebühren, welche die Fondsgesellschaft verlangt. Für den Kauf eines offenen Immobilienfonds werden zunächst einmalige Kosten fällig, die der Anbieter oder die Bank erhält – der sogenannte Ausgabeaufschlag. Üblich sind Beträge von fünf Prozent, vereinzelt sind auch höhere Ausgabeaufschläge möglich.

Dazu kommen die Kosten für Dein Depot. Während einige Anbieter das Wertpapierkonto günstig oder sogar kostenfrei anbieten, kommen bei anderen Fondsgesellschaften Kosten in Höhe von 20 Euro und mehr pro Jahr dazu. Zuletzt spielen die Verwaltungsgebühren, also die Kosten für das Fondsmanagement, eine Rolle. Diese errechnen sich aus einem prozentualen Anteil der Anlagesumme.

Eine weitere Möglichkeit, Immobilienfonds miteinander zu vergleichen ist die sogenannte Total Expense Ratio (TER). Sie gibt alle regelmäßig anfallenden Kosten, die direkt aus dem Fondsvermögen entnommen werden, an. Allerdings sind im TER beispielsweise nicht die Ausgabeaufschläge enthalten, da diese vorab abgezogen werden. Übrigens spielt auch die Mindestanlagesumme für Deine Entscheidung eine Rolle – bei Immobilienfonds sind sie meist recht günstig – sind also auch für Anleger geeignet, die mit wenig Geld in Immobilien investieren möchten.

Immobilienfonds-Alternativen im Vergleich: ETFs und digitale Immobilien Investments

Nicht für jeden Anlegertyp eignen sich Immobilienfonds. Gerade geschlossene Immobilienfonds schrecken risikoscheue Immobilieninvestoren eher ab, während andere Anleger eine höhere Rendite erzielen möchten als es bei offenen Immobilienfonds möglich ist. Es gibt aber noch weitere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren – z. B. über Finanzprodukte der Börse oder Online-Investments.

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Börsenabhängige Investments

Im Vergleich zu REITs, Immobilien-Aktien oder ETFs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Ihre Wertentwicklung ist deutlich stabiler und sie sind weniger von Turbulenzen auf dem Markt betroffen. ETFs und andere börsenabhängige Investments unterliegen den schwankenden Preisen an der Börse, die grundsätzlich von Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Anleger, die auf offene Immobilienfonds setzen, haben also deutlich weniger Risiken beim Investieren.

Dafür fällt auch die Rendite geringer aus: Jeder, der das magische Dreieck der Geldanlage kennt, weiß, dass die Eckpunkte Rentabilität, Sicherheit und Liquidität im Spannungsfeld miteinander stehen. Liegt Dein Fokus auf einem Punkt, geht das zu Lasten der beiden anderen. Das bedeutet also konkret, dass mit offenen Immobilienfonds Dein Risiko zwar geringer als mit ETFs und Co. ist, Du dafür aber eine geringere Rendite erwarten kannst.

Digitale Immobilien Investments

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, muss nicht immer nur zwischen dem Immobilienkauf, Immobilienfonds oder -aktien auswählen. Kennst Du schon digitale Immobilien Investments? Sie ermöglichen Dir das einfache und schnelle Investieren in die attraktivste Anlageklasse der Welt: Immobilien. Du profitierst von einem ausgeglichenen Risiko-Rendite-Verhältnis: Während Du dank der stabilen Sachwerte eine regelmäßige Rendite erzielen kannst, hast Du gleichzeitig z. B. im Vergleich mit geschlossenen Immobilienfonds oder Immobilien-Aktien weniger Risiken.

Bei Online-Anbietern wie PROPVEST kannst Du diversifiziert in Immobilien-Sparpläne anlegen oder Dein eigenes Ding machen, indem Du aus vielfältigen Immobilienanlagen die passenden Objekte für Dein Portfolio gebührenfrei auswählst.

Fazit: Immobilienfonds – ein Vergleich kann sich lohnen

Egal, ob Du unterschiedliche Anlagemöglichkeiten oder offene und geschlossene Immobilienfonds vergleichen möchtest – es lohnt sich immer. Bestimmte Merkmale wie Rendite, Gebühren, Diversifikation und Rating gibt es bei jeder Form der Geldanlage. Das bedeutet, Du kannst diese Kriterien ideal dazu nutzen, eine geeignete Anlageform für Dich zu finden. Letztendlich entscheiden auch Aspekte wie Transparenz, Vertrauen und Deine persönliche Risikobereitschaft darüber, welche Anlage am ehesten zu Dir und Deinem Anlegertyp passen.

Bist Du ein Anleger, der von allen Vorteilen der Anlageklasse Immobilien profitieren möchte, sind digitale Immobilien Investments eine echte Alternative für Dich. Hier kaufst Du direkt Anteile an Bestandsimmobilien mit attraktiver Rendite. Mit dem PROPVEST Immobilien-Sparplan oder PROPVEST Select hast Du dazu zwei Optionen: Du kannst etwa schon ab einer Mindestanlagesumme von monatlich 25 Euro in Deinen individuellen Immobilien-Sparplan investieren oder mit einem einmaligen Betrag Deiner Wahl über PROPVEST Select starten.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Thema Immobilienfonds

Rendite: Wie schneiden offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich ab?

Während die Rendite bei offenen Immobilienfonds bei durchschnittlich drei Prozent liegt, kann die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds auch bei mehr als zehn Prozent liegen. Ein genauer Durchschnittswert bei der Rendite von geschlossenen Fonds kann nicht angegeben werden, da sich die Fonds untereinander stark unterscheiden können.

Wie wird der Wert des Fondsvermögens eines Immobilienfonds ermittelt?

Um den Wert eines Immobilienfonds zu ermitteln, werden sämtliche Vermögenswerte des Fonds miteinander addiert und die Fondskosten davon abgezogen. Der Wert, der dabei herauskommt, wird durch die Anzahl der Fondsanteile dividiert und ergibt den Nettoinventarwert pro Anteil, den Net Asset Value (NAV).

Die Bewertung bei Immobilienfonds wird vor allem durch die Betrachtung der Vermietungsquoten und Mietrenditen der im Fonds enthaltenen Objekte ermittelt.

Unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform?

Bei einem offenen Immobilienfonds werden die Anteilscheine von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verbrieft, die als Rechtsform eine Aktiengesellschaft, eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG haben muss. Geschlossene Immobilienfonds werden hingegen meistens in der Rechtsform GmbH & Co. KG, aber auch als GbR oder KG betrieben.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.