Offene Immobilienfonds: Risiko oder Chance?

Diese Risiken bei offenen Immobilienfonds solltest Du kennen

Offene Immobilienfonds sind für viele Anleger eine attraktive Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt kaufen zu müssen. Üblicherweise halten bei einem Immobilienfonds mehrere Kleinanleger Anteile. Je mehr Geld die Anleger investieren, desto mehr Immobilien sind im Fonds enthalten. Die Risikostreuung, die offene Immobilienfonds mit sich bringen, spricht vor allem die sicherheitsorientierten Anleger an. Investoren, die kein Risiko scheuen, setzen statt auf offene Immobilienfonds eher auf risikoreiche Anlageklassen wie etwa Aktienfonds oder einzelne Wertpapiere. Aber bedeutet das, dass offene Immobilienfonds mit gar keinen Risiken verbunden sind?

In unserem Artikel erfährst Du, wie sicher offene Immobilienfonds wirklich sind und wir erklären Dir, was man unter den Begriffen Portfolio-, Fondsmanagement- bzw. Liquiditäts-Risiko versteht.

• Attraktive Geldanlage: Offene Immobilienfonds sind eine verbreitete Form des Immobilien Investments. Häufig ergänzen Anleger ihr Depot mit dieser Art von Fonds. Neben den Chancen auf Renditen von 2 und 3 % p. a. im Schnitt der letzten beiden Jahre, bergen offene Immobilienfonds aber auch gewisse Risiken.
• Portfolio-Risiko: Ist das Portfolio des Immobilienfonds schlecht zusammengestellt, kann das erhebliche Auswirkungen auf die Rendite haben. Eine ausreichende Diversifizierung, die beispielsweise eine geografische Streuung, unterschiedliche Nutzungsarten, aber auch eine angemessene Größe des Portfolios beinhaltet, bietet sich an.
• Schlechtes Fondsmanagement: Der Erfolg eines Fonds steht und fällt mit der Qualität des Fondsmanagements. Trifft der Fondsmanager zu viele schädliche Entscheidungen, ist die Rendite der Anleger in Gefahr.

Wie sicher sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds werden prinzipiell mit einem geringeren Risiko in Verbindung gebracht. Das bedeutet, im Vergleich zu anderen Geldanlagen wie zum Beispiel Aktienfonds, bringen offene Immobilienfonds mehr Sicherheiten mit sich. Dementsprechend kann der Anleger mit einer stabileren Rendite rechnen.

Der Kurs eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds kann allerdings ganz ähnlich wie bei Aktienfonds schwanken. Diese Bewegungen entstehen beispielsweise durch Veränderungen der Erträge oder des Wertes der Immobilien. Aber auch fehlende Mieteinnahmen durch Leerstände oder Mietausfälle spielen eine Rolle.

Außerdem zeichnen sich offene Fonds im Allgemeinen darin aus, dass ihre Anteile jederzeit gehandelt werden können – bei Immobilienfonds kann das allerdings problematisch werden. Oftmals können Objekte nicht kurzfristig wieder verkauft werden, eine Veräußerung kann sich über Monate oder sogar Jahre hinziehen. Dieses Risiko bei Immobilienfonds zeigt sich in der Finanzkrise im Jahr 2008: Viele Anleger wollten ihre Fondsanteile während der Krise kurzfristig abtreten, allerdings reichten die Barreserven der Fonds nicht aus, um die Anleger auszuzahlen. Aus diesem Grund mussten manche Fonds zeitweise oder sogar langfristig geschlossen werden.

Auch ein schlechtes Fondsmanagement oder eine unzureichende Gestaltung des Portfolios kann die Rendite bei offenen Immobilienfonds schmälern und für mehr Risiken sorgen.

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Das Portfolio-Risiko

Ein Risiko bei offenen Immobilienfonds versteckt sich im Aufbau des Portfolios. Viele Faktoren, wie Größe, geografische Streuung oder Nutzungsart entscheiden darüber, welche Risiken bei offenen Immobilienfonds entstehen können:

• Geografische Risikostreuung: Ein Fonds kann Immobilien aus den unterschiedlichsten Ländern oder Regionen beinhalten. Je nach Strategie setzen Fondsmanager auch mal ganz bewusst auf Schwellenländer oder einzelne, aufstrebende Regionen – und erhoffen sich damit eine höhere Rendite. Je nachdem wie sich die Anteile des Fonds zusammensetzen, kann er bei Krisen der Wirtschaft oder speziell des Immobilienmarkts mehr oder weniger stark betroffen sein. Befinden sich die Immobilien beispielsweise in Europa, Amerika und Asien, ist das Risiko des offenen Immobilienfonds deutlich gestreuter.
• Größe des Portfolios: Je kleiner das Portfolio des Fonds ist, desto weniger Sicherheit bietet ein offener Immobilienfonds. Denn das Risiko kann sich bei einem kleineren Fonds gar nicht ausreichend auf unterschiedliche Länder oder Nutzungsarten verteilen. Die Rendite bei einem kleineren Immobilienfonds ist stark abhängig von dem Erfolg einzelner Immobilien.
• Nutzungsart: Auch die Art, wie die Immobilie genutzt wird, sollte variieren. Ein Fonds, der beispielsweise nur auf gewerbliche Objekte wie Einkaufszentren setzt, unterliegt dann auch allen Schwankungen dieses speziellen Immobilienmarkts. Ein breit aufgestelltes Portfolio mit Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien kann deutlich sicherer sein. 
• Preisniveau: Kauft ein Fondsmanager die Immobilien teuer ein, kann die Objekte dann aber nicht für mehr Geld veräußern, schmälert das die Rendite des Fonds. Begeht ein Fondsmanager viele solcher Fehler, kann das ein echtes Risiko für den offenen Immobilienfonds darstellen. Auch wenn sich die gekauften Immobilien schlecht entwickeln, etwa die Lage des Objekts unattraktiver wird, kann das die Risiken des offenen Immobilienfonds erhöhen.
• Restwährungsrisiko: Portfolios, die sich aus Immobilien unterschiedlicher Märkte und Währungen zusammensetzen, haben ein weiteres Risiko: Eine Währung kann gegenüber einer anderen im Kurs fallen. Das kann für den Fondsmanager aber gleichzeitig auch ein Vorteil sein, wenn er neue Objekte erwerben möchte.

Das Fondsmanagement-Risiko

Was für viele Anleger zu dem Vorteil bei offenen Immobilienfonds gehört, kann schnell zum Risiko werden. Wenn der Fonds schlecht gemanagt wird, kann das drastische Auswirkungen auf die Performance und besonders die Rendite des Fonds haben. Anleger sollten beim Fondsmanagement auf einige Dinge achten:

• Ausreichende Streuung: Streut ein Fondsmanager zu wenig, zum Beispiel nur in einzelne Branchen, richtet sich der Erfolg des Fonds stark nach der Konjunktur in diesen Branchen. Auch wenn Immobilien in ihrer Nutzungsart eingeschränkt sind, beispielsweise nur auf einzelne Großmieter zugeschnitten sind, kann das Auswirkungen auf die Rendite haben. Brechen die Mieteinnahmen eines solchen Mieters weg, muss das Objekt unter Umständen mit Verlusten verkauft werden, weil kleinere Mieter die Immobilie nicht nutzen möchten.
• Niedrige Vermietungsquote: Sind viele Immobilien im Portfolio nicht vermietet, schlägt sich das auf die Rendite des Immobilienfonds nieder. Der Fondsmanager sollte die Immobilien also so auswählen, dass ein stetiger Fluss an Mieteinnahmen vorhanden ist.
• Zu wenige Informationen: Damit ein Fondsmanager die vielversprechendsten Objekte auswählen kann, braucht er genügend Informationen und ein Netzwerk an Partnern. Letztere können ihn mit gezieltem Wissen über lokale Konjunktur und das Potenzial der Immobilien bzw. der Mieter versorgen.
• Kündigung des Vertrags: Der Fondsmanager kann den Vertrag zur Verwaltung des Fondsvermögens kündigen. Hält er eine Frist von sechs Monaten ein, kann er dies sogar ohne Angaben von Gründen tun. Nur wenn in den Bedingungen der Geldanlage eine Ausnahme bezüglich der Kündigungsfrist festgelegt wurde, ist auch eine längere Zeitspanne bei der Frist möglich. Wird ein Vertrag gekündigt, erfolgt im Anschluss die Schließung und Abwicklung des Fonds.

Das Liquiditäts-Risiko

Der laufende Zahlungsverkehr spielt eine wichtige Rolle bei offenen Immobilienfonds. Allerdings kann sowohl eine zu geringe als auch eine zu hohe Liquidität ein Problem darstellen:

• Zu geringe Liquidität: Ist die Liquidität eines Fonds zu gering, kann das im Ernstfall dazu führen, dass ein Fonds schließen muss und die Anleger ihr angelegtes Geld teilweise nicht zurückerhalten. Dank einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 sind solche Ausfälle heute eher unwahrscheinlich. Denn zum Schutz der Kleinanleger wurden Kündigungs- und Mindesthaltefristen eingeführt. Damit können angelegte Gelder nicht von jetzt auf gleich in großen Beträgen aus dem Fonds genommen werden. Diese plötzliche Geldentnahme kann nämlich ansonsten zu einem Liquiditätsmangel führen. Es gibt aber noch ein weiteres Risiko bei zu geringer Liquidität eines offenen Immobilienfonds. Durch zu wenige liquide Mittel kann der Fondsmanager auch gezwungen sein, den Erwerb der Immobilien mehr und mehr über Kredite zu finanzieren – das kann sich negativ auf die Rendite auswirken. Auch das Einsparen von Geldern durch weniger Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung der Objekte kann dazu führen, dass die Immobilien an Wert verlieren.
• Zu hohe Liquidität: Eine hohe Liquidität hat natürlich viele Vorteile, ist aber auch mit einem gewissen Risiko für den offenen Immobilienfonds verbunden. Ist die Liquidität hoch, hat das Auswirkungen auf die Rendite. Dazu kommt es, wenn viele Anleger in den Fonds investieren, der Fondsmanager aber über längere Zeit keine attraktiven Objekte finden kann. In der Zwischenzeit wird das Geld dann oftmals in sichere und schnell verfügbare Produkte angelegt, deren Rendite aber eher klein ausfällt. Bei schlechtem Fondsmanagement drohen hier auch weitere Fehlentscheidungen, wenn der Fondsmanager beispielsweise bei geringer Verfügbarkeit von lukrativen Objekten eine überteuerte Immobilie erwirbt, die sich letztlich als schlechte Investition herausstellt.

Sicherheit oder Risiko? Das kann Dich bei offenen Immobilienfonds erwarten

Ganz gleich, ob Du viel oder wenig anlegst: Bei offenen Immobilienfonds gibt es sowohl gewisse Sicherheiten als auch Risiken. Neben den Risiken, die sich direkt auf den Fonds auswirken, gibt es auch solche, die Dich direkt betreffen können.

Natürlich betrifft Dich eine geschmälerte Rendite unmittelbar, diese ist aber noch zu verkraften, wenn sie lediglich über einen vorübergehenden Zeitraum auftritt. Ein weiteres Risiko ist die zu geringe Verfügbarkeit im Einzelfall. Solltest Du für eine spontane Anschaffung oder Investition Geld aus dem Fonds benötigen, verhindern die gesetzlichen Kündigungs- und Mindesthaltefristen eine rasche Auszahlung. Eine Geldanlage in offene Immobilienfonds lohnt sich also vor allem für die mittel- bis langfristige Anlage. Anleger können ihre Fondsanteile zwar notfalls auch an der Börse verkaufen, müssen aber mit Verlusten rechnen – das sogenannte Kursverfallrisiko. Übrigens: Geschlossene Immobilienfonds versprechen zwar hohe Renditen, sind aber mit deutlich höheren Risiken, die bis zum Totalausfall mit zusätzlicher Nachschusspflicht führen können, verbunden.

Außerdem kann Dich eine schlechte Verwaltung durch den Fondsmanager bares Geld kosten: Betreibt dieser ein schlechtes Management, können die laufenden Gebühren für die Depotverwaltung die Rendite übersteigen.

Du hast es in der Hand: So kannst Du Dein Risiko bei offenen Immobilienfonds minimieren

Mit offenen Immobilienfonds hast Du eine einfache Möglichkeit, am Immobilienmarkt teilzunehmen. Bei dieser Anlagemöglichkeit investierst Du indirekt und risikogestreut in Immobilien – was besonders die sicherheitsorientierten Kleinanleger anspricht. Allerdings sind auch offene Immobilienfonds mit gewissen Risiken verbunden. Die meisten Gefahren entstehen vor allem durch ein mangelhaftes Fondsmanagement und eine schlechte Zusammensetzung des Portfolios. Trifft der Fondsmanager dauerhaft falsche Entscheidungen, kann das zu Lasten der Rendite gehen und Du als Anleger musst dann ebenfalls Verluste in Kauf nehmen.

Wenn Dir offene Immobilienfonds nicht zusagen, kannst Du auch über eine Geldanlage in digitale Immobilien Investments nachdenken: Sie sind eine spannende Alternative zu klassischen Fonds und ermöglichen die unkomplizierte und digitale Investition in Bestandsimmobilien mit attraktiver Rendite.

FAQ – Wir beantworten Deine Fragen zum Thema offene Immobilienfonds

Ich scheue das Risiko: Sind offene Immobilienfonds trotzdem für mich geeignet?

Offene Immobilienfonds sprechen vor allem sicherheitsorientierte Anleger an. Sie schätzen die breite Risikostreuung und die Möglichkeit, schon mit geringen Beiträgen am Immobilienmarkt teilnehmen zu können. Aber auch bei offenen Immobilienfonds gibt es Risiken, zum Beispiel kann der Wert der Objekte schwanken.

Was ist der gesetzliche Anlegerschutz?

Als gesetzlichen Anlegerschutz bezeichnet man Maßnahmen, die dem Schutz von kleineren und mittleren Anlegern dienen. Sie sollen bei der Geldanlage vor betrügerischen Angeboten und Übervorteilung durch die Anbieter geschützt werden.

Sind Kursschwankungen ein Risiko bei offenen Immobilienfonds?

Wie bei jedem Investmentfonds kann es auch bei offenen Immobilienfonds zu Kursschwankungen kommen, welche die Rendite beeinflussen. Ein schneller Ausstieg auf dem Fonds bei Wertverlusten und Kursschwankungen ist wegen der Kündigungs- und Mindesthaltefristen allerdings nicht möglich.