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Immobilien als Kapitalanlage nutzen: Das solltest Du wissen

So funktioniert die Kapitalanlage in Immobilien

Immobilien gelten als solide Kapitalanlage und nach wie vor wagen viele Menschen irgendwann den Schritt zum Immobilienkauf. Doch was viele außer Acht lassen: Das Immobilien Investment muss nicht zwangsläufig übers Eigenheim führen. Anleger können auch über Immobilienfonds, Immobilien-ETFs oder digitale Immobilieninvestments ihr Geld in Immobilien anlegen. Allerdings müssen auf der Suche nach der passenden Kapitalanlage zahlreiche Fragen beantwortet werden. Wir erklären, mit welchen Anlageformen Du Immobilien als Kapitalanlage nutzen kannst, wann sich eine Investition lohnt und welche Vor- und Nachteile Du kennen solltest. 

  • Eigentum ist nicht alles: Anleger können über den Kauf und die Vermietung in Immobilien als Kapitalanlage investieren oder den Weg über Immobilienfonds oder digitale Immobilieninvestments wählen.
  • Behalte die Kosten im Blick: Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ist sowohl von der Rendite als auch von der Lage, dem Kaufpreis und der Finanzierung abhängig. 
  • Wähle Alternativen: Digitale Immobilieninvestments können eine rentable und zeitsparende Alternative zum Immobilienkauf als Kapitalanlage sein. 


Wie kann man Immobilien zur Kapitalanlage nutzen? 

Die gängigste Art, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, ist der direkte Kauf von Häusern oder Wohnungen. Dabei profitieren Anleger als Eigentümer der Anlageimmobilie von der Rendite aus den Mieteinnahmen.  

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, hat dafür verschiedene Möglichkeiten. Welche Anlageformen in Frage kommen, ist stark abhängig von dem verfügbaren Kapital des Anlegers. Deshalb lohnt sich vorab ein Überblick über die verschiedenen Anlagemöglichkeiten:

  • Kauf oder Neubau einer Immobilie: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kann durch die Mieteinnahmen oder einen späteren Verkauf eine attraktive Rendite für das eingesetzte Kapital erzielen. Allerdings ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit hohen Kosten verbunden, die sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammensetzen. Möchtest Du Dich nicht selbst um die Vermietung bzw. Verwaltung der Immobilie kümmern, fallen zudem auch Kosten für eine Hausverwaltung an. Das gilt übrigens auch für den Neubau und die anschließende Vermietung bzw. Verkauf eines Hauses. 
  • Immobilienfonds und Immobilien-ETFs: Als Alternative zum Immobilienkauf hast Du als Anleger auch die Möglichkeit, an der Börse in Immobilien zu investieren. Das geht über offene und geschlossene Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs und Immobilien-Aktien. Offene Immobilienfonds gehören zu den indirekten Immobilieninvestments. Das Anlagekapital wird von einem Fondsmanager verwaltet und Anleger entscheiden selbst, welchen Betrag sie investieren möchten. Die Anteile können dabei aufgestockt und verkauft werden. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds versucht das Fondsmanagement, die Finanzierung eines Immobilienprojekts umzusetzen. Der Fonds wird dann geschlossen, wenn die benötigte Summe zusammengekommen ist. 

Mit Immobilien-ETFs und Immobilien-Aktien investierst Du dagegen nicht direkt in Immobilien bzw. Immobilienprojekte, sondern beteiligst Dich über Aktien an Unternehmen aus der Immobilienbranche. 

  • Digitale Immobilieninvestments: Als digitales Immobilieninvestment ist vor allem das Crowdinvesting in Immobilien bekannt. Dabei beteiligen sich viele Anleger zusammen an der Finanzierung eines Immobilienprojekts oder investieren Geld in Bestandsimmobilien. Die Rendite setzt sich dann entweder aus den Projekterlösen oder aus den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Auf diese Weise können auch Anleger mit wenig Kapital Immobilien zur Kapitalanlage nutzen und sich schon mit kleinen Beträgen beteiligen.

Die Unterscheidung der verschiedenen Anlagetypen ist vor allem in Bezug auf die zu erwartende Rendite interessant für Anleger. Denn je nachdem, auf welche Art man Immobilien als Kapitalanlage nutzt, kann man mit unterschiedlich hohen Erträgen rechnen. Aus diesem Grund ist es auch von den Zielen Deiner Geldanlage abhängig, welche Form des Immobilieninvestments für Dich in Frage kommt. 


Sind Immobilien als Kapitalanlage für jeden Anleger sinnvoll? 

Immobilien sind – auch aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen – für alle Anleger ein interessantes Investment. Durch die unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten findet in der Regel jeder eine passende Option, um Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Dabei sind Anlageimmobilien insbesondere für eher risikoaverse Anleger eine sinnvolle Ergänzung des Portfolios. Denn als solide und wertbeständige Sachwerte zählen Anlageimmobilien zu den sicheren Anlageformen, die so auch als Sicherheitsbaustein im Portfolio genutzt werden können. Durch ihre Wertbeständigkeit sind Immobilien als Inflationsschutz geeignet und können andere Geldanlagen wie Aktien, Anleihen oder Fonds sowie Tagesgeld und Festgeld sinnvoll ergänzen. Bei der Zusammenstellung des Immobilienportfolios sollten Anleger lediglich darauf achten, die passenden Anlagemöglichkeiten für ihr Risikobewusstsein und ihr Anlageziel auszuwählen.

Welche Immobilien sind als Kapitalanlage geeignet?

Eine vermietete Immobilie eignet sich durch die stetigen Mieteinnahmen besser als Geldanlage. Außerdem können Immobilienbesitzer bei Vermietung mehr Steuervorteile nutzen als bei einem selbstbewohnten Objekt. 

Viele Anleger setzen beim Thema Kapitalanlage deshalb nach wie vor darauf, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Doch auch hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, denn Immobilien lassen sich mit unterschiedlichen Anlageobjekten als Kapitalanlage nutzen. Folgende Anlageimmobilien kommen für ein Investment in Frage:

  • Eigentumswohnungen
  • Ein- oder Mehrfamilienhäuser
  • Ferienhäuser
  • Mietwohnhäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Pflegeimmobilien


Rendite, Kaufpreis, Finanzierung: Woran erkennt man eine gute Anlageimmobilie?  

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Diese Frage stellen sich viele Anleger, die eine Investition in Immobilien in Betracht ziehen. Einer der wichtigsten Faktoren, die beeinflussen, ob sich ein Investment lohnt, ist die Rendite. Diese kann allerdings von verschiedenen Kriterien beeinflusst werden, über die Investoren sich informieren können. Dazu gehören: 

  • Kaufpreis: Der Kaufpreis ist eine wichtige Größe dafür, ob sich eine Investition lohnt. Bei Immobilien stellt sich die Frage nach dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Meist liegt der Faktor über 25, wobei ein Faktor von 20 als günstig, ein Wert über 30 dagegen als teuer gilt. 
  • Nebenkosten: Die Kaufnebenkosten für eine Immobilie belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören Notar- und Gerichtsgebühren, die Maklerprovision sowie die Grunderwerbssteuer. 
  • Nutzungsdauer: Die geplante Nutzungsdauer des Objekts spielt eine wesentliche Rolle für die Rendite, da sie den Umfang der Mieteinnahmen beeinflusst. 
  • Mieteinnahmen: Die Höhe der Mieteinnahmen hat starken Einfluss auf die zu erwartende Rendite. Deshalb sollten Immobilienkäufer und Investoren vorab prüfen, welche Kaltmiete pro Quadratmeter je nach Lage realistisch ist. 
  • Verwaltungskosten: Die Vermietung einer Immobilie kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss z. B. mit zusätzlichen Belastungen durch Kosten für den Hausverwalter, den laufenden Betrieb und die Erhaltung des Objekts rechnen. Das alles wirkt sich schmälernd auf die Rendite aus. 
  • Erhaltungsaufwand: Für Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fallen jedes Jahr Kosten für Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten an.
  • Steuern: Wie ist die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke und wie hoch ist der Grenzsteuersatz? Zwar lassen sich einige Kostenpunkte von der Steuer absetzen, allerdings können sich die noch verbleibenden dennoch auf die Rendite auswirken. 
  • Finanzierung: Wie viel Eigenkapital kann für den Immobilienkauf aufgebracht werden und wie hoch sind die Zinsen für die Finanzierung der Investition? 
  • Wiederverkauf: Wie hoch ist die Chance, dass sich die Immobilie gewinnbringend verkaufen lässt und welcher Preis kann dafür verlangt werden? Auch hier sind Lage, Zustand und Wert des Anlageobjekts entscheidend. 
  • Nettomietrendite: Die Nettomietrendite ist wichtig für den Vergleich des Anlageobjekts mit anderen Geldanlagen und Immobilien. Der Wert bezieht sich auf die Nebenkosten des Immobilienkaufs sowie auf die nicht umlegbaren Verwaltungskosten und die jährlichen Rücklagen für Reparaturen. Die Nettomietrendite wird berechnet, indem man die Differenz der Nettokaltmiete und den jährlichen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bestimmt. Diese wird anschließend durch das Investitionsvolumen inklusive der Kaufnebenkosten dividiert. 
  • Lage: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vermieten möchte, sollte auf eine beliebte Lage setzen. Ausschlaggebend für eine problemlose Vermietung ohne langen Leerstand und attraktive Mieteinnahmen ist bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ein guter Standort mit guter Nahversorgung, fußläufig erreichbaren Ärzten, Kitas und Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten. 
  • Bauweise: Vor dem Immobilienkauf ist es sinnvoll, die Bausubstanz des Objekts zu prüfen. Sanierungen von Altbauten können z. B. mit sehr hohen Kosten verbunden sein, was sich negativ auf die Rendite auswirkt. 
  • Energieeffizienz: Die Energieeinsparungsverordnung gibt Eigentümern verschiedene Regeln zur energetischen Sanierung von Häusern vor. Deshalb lohnt es sich vor dem Kauf zu prüfen, welch Energieeffizienz besteht. So lassen sich hohe Kosten für die energetische Sanierung des Objekts vermeiden. 

Um das Investment besser kalkulieren zu können, ist es ideal, wenn die genannten Faktoren vor dem Immobilienkauf feststehen. Übrigens spielt es dabei keine Rolle, um welche Art der Anlageimmobilie es sich handelt. Hierbei gelten beispielsweise sowohl für ein Einfamilienhaus als auch für eine Gewerbeimmobilie die gleichen Kriterien. 


Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Ab welcher Rendite sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, können Anleger mit der Mindestrendite einfach selbst berechnen. Bei Immobilien wird als Faustregel für die Mindestrendite in der Regel eine Nettomietrendite von ungefähr 4 Prozent jährlich angegeben. 

Das lässt sich für eine vermietete Eigentumswohnung dann z. B. so berechnen: 

Angenommen, Du kaufst eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro. Mit den Nebenkosten kostet Dich die gesamte Investition 230.000 Euro. Der Nettomieterlös für das Objekt beträgt 10.000 Euro pro Jahr (abzüglich Steuerersparnis, Nebenkosten, Einkommenssteuer, Instandhaltungskosten und Rücklagen). Die Nettomietrendite berechnet sich dann wie folgt:

10.000 Euro / 230.000 x 100 = 4,35 Prozent

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, sollte jedoch einkalkulieren, dass sich die Rendite immer wieder verändern kann. Das kann z. B. durch einen längeren Leerstand passieren. Gerade für Einsteiger am Immobilienmarkt kann die Kalkulation der Rendite und der Kosten sehr kompliziert sein und viel Planungsaufwand bedeuten. Daher kann es sich lohnen, sich nach Alternativen zum Immobilienkauf umzusehen. Denn leider bringt der Kauf und die Vermietung einer eigenen Immobilie nicht nur Vorteile mit sich. 


Immobilien als Kapitalanlage bieten Dir Vor- und Nachteile 

Wie bei jeder Geldanlage ist auch bei der Kapitalanlage in Immobilien mit Vor- und Nachteilen zu rechnen. Diese sind ebenfalls von den verschiedenen Anlageformen abhängig. Im Fokus steht dabei meist der Kauf und die Vermietung von Anlageimmobilien, allerdings weisen natürlich auch digitale Immobilieninvestments und alternative Formen wie Aktien und Fonds ihre Vor- und Nachteile auf. 


Sicherheit, Rendite, Wertbeständigkeit: Das macht Immobilien als Kapitalanlage so gut

Immobilien sind nicht ohne Grund eine beliebte Kapitalanlage, denn wer sein Geld in Immobilien investiert, kann von zahlreichen Vorteilen profitieren: 

  • Verhältnismäßig sichere Kapitalanlage: Bei Immobilien handelt es sich um sichere Sachwerte, die außerdem einen guten Schutz vor der Inflation bieten. Während Geld an Wert verlieren kann, steigt der Preis der Immobilie an. Darüber hinaus sind die Wertschwankungen von Immobilien deutlich geringer, was das Risiko für Anleger zusätzlich reduziert. 
  • Wertbeständigkeit: Bei guter Ausstattung, Lage und Bausubstanz können sich Anleger auf eine stabile Wertbeständigkeit – und gegebenenfalls auch auf eine Wertsteigerung – freuen. Das macht auch die Vermietung attraktiv, denn dann profitiert man zunehmend von stetigen Mieteinnahmen. 
  • Rendite: Bei der Vermietung eines attraktiven Objekts in einer beliebten Stadt können sich Investoren auf lohnende Gewinne bei der Geldanlage freuen. 
  • Sinnvolle Ergänzung des Portfolios: Immobilien können durch ihre Wertbeständigkeit eine sinnvolle Ergänzung zu Aktien und Anleihen im Anlageportfolio darstellen. 
  • Steuerliche Vorteile: Immobilienbesitzer können den Wert des Objekts steuerlich abschreiben. Außerdem ist die direkte Investition, z. B. für einen Umbau oder eine Sanierung, in eine vermietete Immobilie von der Steuer absetzbar. Wurde das Haus oder die Wohnung mit einer Finanzierung von der Bank gekauft, können die Zinsen der Finanzierung bei der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Außerdem ist nach 10 Jahren der steuerfreie Verkauf des Anlageobjekts möglich.  
  • Altersvorsorge: Wer Immobilien als Altersvorsorge nutzen möchte, kann dies auf verschiedene Art und Weise tun. Als Immobilienbesitzer kannst Du z. B. nach anfänglicher Vermietung später mietfrei in Deinem Haus oder Deiner Wohnung leben. Alternativ können monatliche Mieteinnahmen jedoch auch ein zusätzliches Einkommen neben der Rente sein. 


Kapitalanlage Immobilie: Diese Nachteile solltest Du kennen

Leider ist keine Geldanlage frei von Nachteilen und so bieten auch Immobilien als Kapitalanlage nicht nur Vorteile für Anleger. Möchtest Du herausfinden, ob Immobilien eine passende Geldanlage für Dich sind, solltest Du folgende Nachteile kennen: 

  • Hohe Kosten für den Kauf des Anlageobjekts 
  • Hohe Kapitalbindung
  • Viel Aufwand für Verwaltung und Vermietung 
  • Langfristige Investition über einen langen Zeitraum bei Erwerb von Immobilien 
  • Klumpenrisiko beim Immobilienkauf und bei der Investition in Immobilienfonds 
  • Bei Mietimmobilien eventuell Konflikte mit Mietern und Leerstände
  • Je nach Lage kann das Finden von Mietern problematisch sein
  • Wenig Flexibilität, da man sich mit dem Immobilienkauf auch immer örtlich bindet 

Da die meisten Anleger nach wie vor Immobilien kaufen und als Kapitalanlage nutzen, lassen sich viele der genannten Nachteile auf diese Anlagemöglichkeit anwenden. Allerdings sind auch andere Anlageformen wie Immobilienfonds nicht frei von Nachteilen, denn auch hier sind das Klumpenrisiko und die mangelnde Flexibilität als problematisch zu sehen. Dennoch ist es häufig sinnvoll, sich nach Alternativen zum klassischen Immobilienkauf umzusehen. Denn nicht jeder möchte sich durch den Kauf einer Immobilie örtlich binden, trotzdem muss man aber nicht auf die Vorteile von Immobilieninvestments verzichten. 


Be part of it: Investiere mit digitalen Immobilieninvestments in Immobilien als Kapitalanlage 

Du träumst (noch) nicht vom Eigenheim, möchtest aber trotzdem auf Immobilien als Kapitalanlage setzen? Dann finde z. B. über digitale Immobilieninvestments Deine Alternative zum eigenen Haus oder der Eigentumswohnung. Investiere einfach und digital in attraktive Bestandsimmobilien und profitiere von lohnenden Renditen. Im Gegensatz zum Immobilienkauf oder Immobilienfonds ist diese Anlageform zudem deutlich weniger komplex, denn alle wichtigen Informationen zu den Anlageimmobilien werden Dir transparent zur Verfügung gestellt. So können auch Anleger mit wenig Finanz- und Marktwissen investieren. 

Bei PROPVEST möchten wir Dir maximale Flexibilität für Dein Immobilieninvestment bieten. Deshalb kannst Du entweder über PROPVEST Select oder unseren Immobilien-Sparplan in attraktive Bestandsimmobilien investieren. Das geht entweder mit einem einmaligen Betrag über PROPVEST Select oder monatlich schon ab 25 Euro in Deinen persönlichen Immobilien-Sparplan.

FAQ – Wir beantworten Deine Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage


Kann man ohne Eigenkapital in Immobilien als Kapitalanlage investieren? 

Grundsätzlich ist es auch ohne Eigenkapital möglich, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Bei dieser Art des Immobilienkaufs spricht man von einer Vollfinanzierung oder 120-Prozent-Finanzierung. Allerdings ist eine solche Finanzierung mit hohen Hürden verbunden und wird nur selten bewilligt. 

Auch wenn es schwierig ist, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen, können Anleger mit wenig Kapital dennoch von der Investition in Immobilien profitieren. Dann bietet es sich allerdings an, mit alternativen Investments Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. So ist es z. B. bei digitalen Immobilieninvestments schon mit kleinen Beträgen möglich, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen. Mit PROPVEST Select kannst Du beispielsweise schon ab 500 Euro Mindestanlage in attraktive Bestandsimmobilien investieren. 


Wie hoch sind die Kosten für die Kapitalanlage in Immobilien? 

Wer sich für den Immobilienkauf als Kapitalanlage entscheidet, muss dabei mit vergleichsweise hohen Kosten rechnen. Denn neben dem Kaufpreis für das Objekt fallen zusätzlich Kaufnebenkosten an, z. B. für den Notar und den Grundbucheintrag. Außerdem bedeutet ein Immobilienkauf immer auch eine langfristige finanzielle Belastung, denn die Tilgung der Finanzierung erfolgt in der Regel über mehrere Jahre. 

Diese Kosten beeinflussen wiederum die Rendite der Geldanlage, worüber sich Anleger vorab im Klaren sein sollten. 

Mit alternativen Immobilieninvestments lassen sich dagegen häufig Kosten einsparen. So ist die Investition in Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs meist nur mit Transaktionskosten und Gebühren für die Depotführung verbunden. Für digitale Immobilieninvestments wie das Crowdinvesting fallen dagegen je nach Anbieter häufig auch gar keine Kosten und Gebühren an. 


Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage? 

Das Risiko ist für die meisten Menschen ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung für eine Geldanlage. Bei Immobilien als Kapitalanlage ist das Risiko davon abhängig, für welche Art der Anlage man sich entscheidet. So ist der Kauf einer eigenen Immobilie mit anderen Risikofaktoren verbunden als die Investition in digitale Immobilieninvestments, Fonds oder ETFs. Beim Immobilienkauf kann der Wert der Immobilie, z. B. aufgrund von Veränderungen am Standort, sinken. Das hat Folgen für die Rendite und kann unter Umständen mit längerem Leerstand und damit verbunden mit ausbleibenden Mieteinahmen einhergehen. Denn wer keine Mieter findet, muss auch auf Einnahmen verzichten. Dieses Risiko gehört jedoch auch bei digitalen Immobilieninvestments dazu. Bei Immobilienfonds oder Aktien besteht – wie bei allen Investitionen an der Börse – immer auch das Risiko von Verlusten durch Kurs- und Wertschwankungen.

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