Rendite bei Immobilien verstehen und berechnen

Inhaltsverzeichnis

So funktioniert die Renditeberechnung bei Immobilien


Für Anleger, die ihr Geld so investieren möchten, dass eine gute Rendite dabei herausspringt, werden durch die aktuelle Phase der Niedrigzinsen viele Anlagemöglichkeiten immer unattraktiver. Anders sieht es bei Immobilien als Kapitalanlage aus. Als eine der größten und attraktivsten Anlageklassen, lassen sich durch die Investition in Immobilien gute Renditen erzielen und gleichzeitig gilt das sogenannte „Betongold“ als besonders sichere und stabile Geldanlage. Stehst Du vor der Wahl des passenden Objekts, spielt die erwartete Rendite eine große Rolle.

Wir zeigen Dir, welche Kennzahlen bei der Immobilienrendite zu unterscheiden sind, was sie aussagen und wie Du die Rendite einer Immobilie selbst berechnen kannst.

  • Immobilienrendite als Vergleichsfaktor: Durch die Rendite eines Objekts kann eingeschätzt werden, wie gewinnbringend dieses ist und mit anderen Immobilien verglichen werden.
  • Verschiedene Kennzahlen der Rendite: Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, können verschiedene Methoden angewandt werden. Die einzelnen Kennzahlen betrachten jeweils andere Aspekte der Rendite.
  • Objektwahl: Vor allem die Lage und die Qualität eines Renditeobjekts können die Mieteinnahmen und damit auch die Rendite einer Immobilie stark beeinflussen.


Was bedeutet die Rendite bei Immobilien?

Die Rendite einer Immobilie setzt den Gewinn oder die Wertsteigerung eines Objekts in das Verhältnis zum Kapitaleinsatz und weiteren anfallenden Kosten. Dadurch gibt die Rendite den innerhalb eines Jahres erwirtschafteten Ertrag an.  

Wer in Zeiten der Niedrigzinsen in Immobilien als Kapitalanlage investiert, erhofft sich auch einen positiven Ertrag. Als Bewertungskennzahl ermöglicht die Rendite den Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien. Bei der Entscheidung zwischen mehreren Immobilien hilft die Rendite bei der Einschätzung, welche gewinnbringender ist. Der Gewinn einer Kapitalanlage reicht als Angabe bei der Entscheidung oft nicht aus, da dieser anders als die Immobilienrendite meist für die gesamte Laufzeit berechnet wird und nicht das eingesetzte Kapital berücksichtigt. 


Rendite durch Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne  

Bei Immobilien kannst Du Rendite durch Mieteinnahmen von Mietwohnungen oder vermieteten Häusern erzielen oder die Rendite entsteht durch den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Am häufigsten werden vermietete Objekte als Kapitalanlage gewählt, denn durch die Vermietung einer Wohnung in der richtigen Lage können der Immobilienwert und die Mieteinnahmen mit der Zeit steigen. Die Einnahmen können dann das eingesetzte Kapital und die laufenden Unterhaltungskosten übersteigen – dadurch erzielst Du Rendite bei einem vermieteten Objekt.

Auch durch die Veräußerung einer Eigentumswohnung bzw. eines Hauses kannst Du Rendite erhalten – und zwar durch den Veräußerungsgewinn. Erfährt eine Immobilie über die Haltedauer eine Wertsteigerung, welche beim Verkauf auch umgesetzt werden kann – sprich Deine Immobilie erzielt einen höheren Preis als der ursprüngliche Kaufpreis – entsteht ein Überschuss bzw. Gewinn. Eine Wertsteigerung kann durch Modernisierungs- und Instandhaltungskosten oder durch das Steigen der Immobilienpreise aufgrund der Lage erreicht werden. Berechnet wird der Veräußerungsgewinn aus der Differenz der Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös. Die Anschaffungskosten umfassen nicht nur den ursprünglichen Kaufpreis, sondern auch Erwerbsnebenkosten, anfallende Kosten für An- und Umbaumaßnahmen und Werbungskosten für den Verkauf. 

Kaufst Du eine Immobilie, um sie mit positiver Rendite wieder zu verkaufen, solltest Du die Steuern im Blick haben. Denn verkaufst Du das Renditeobjekt innerhalb von zehn Jahren gewinnbringend, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an – die sogenannte Spekulationssteuer. Erst nach diesen zehn Jahren der Spekulationsfrist ist der Verkauf von Eigentumsimmobilien für Privatanleger steuerfrei. Bewohnst Du das Verkaufsobjekt selbst, oder tust dies zumindest im Verkaufsjahr und den zwei vorangeschrittenen Jahren, musst Du ebenfalls keine Steuern für den Verkauf zahlen.


Immobilienrendite mit alternativen Investments  

Du möchtest nicht gleich ein ganzes Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, um Rendite mit Immobilien zu erhalten? Verständlich, denn das ist mit Zeitaufwand verbunden, die Immobilienpreise steigen und anfallende Kosten wie die Instandhaltungskosten sollten nicht außer Acht gelassen werden. Verschiedene Alternativen bieten die Möglichkeiten dennoch in Immobilien zu investieren und dadurch Immobilienrendite mit weniger Aufwand zu erzielen. Dazu gehören beispielsweise Immobilienfonds, Crowdinvesting in Immobilien oder digitale Immobilien Investments. Bei digitalen Immobilien Investments investierst Du in Bestandsimmobilien, bei denen die Rendite durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zustande kommt. Durch die stetigen Mieteinnahmen durch die Mieter der Immobilien können verschiedene Kosten gedeckt werden und gleichzeitig erzielen die Mietwohnungen Rendite für Dich als Anleger. 

Als Online-Plattform für diese Art der digitalen Investments vereinfacht PROPVEST den Zugang zur Anlageklasse der Immobilien und macht das Investieren für jeden möglich. Ohne viel Aufwand und bereits mit wenig Geld ermöglicht Dir der PROPVEST Immobilien-Sparplan eine automatische Investition in Objekte nach Deinen Wünschen. Du kannst aber auch die Initiative ergreifen und mit PROPVEST Select selbst aktiv werden. Hier hast Du die Möglichkeit, selbst Dein Immobilienportfolio zusammenzustellen. Bei PROPVEST kannst Du selbst entscheiden, ob Du Dir Deine Gewinne auszahlen lassen willst oder zur Steigerung der Rendite wieder in Immobilien anlegen lassen willst, um damit vom Zinseszinseffekt profitieren zu können.

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Rendite berechnen für Immobilien

Damit Du durch die Investition oder den Kauf einer Immobilie wirklich in sogenanntes „Betongold“ investierst und keine Verluste machst, spielt die Rendite des Objekts eine große Rolle. Eine Renditeberechnung der Immobilie ist notwendig, damit Du den Wert des Objekts einschätzen kannst und die Immobilie sowohl mit anderen Objekten als auch mit anderen Kapitalanlagen wie z. B. Aktien vergleichen kannst. 

Durch das Berechnen der Rendite von Immobilien lässt sich auch abschätzen, wie hoch der Kaufpreis einer Eigentumswohnung oder eines Hauses sein darf, damit sich die Investition für Dich als Anleger lohnt. Allerdings gibt es nicht „die eine Formel“, mit der sich die Rendite einer Immobilie berechnen lässt, sondern verschiedene Berechnungen geben Auskunft über einzelne finanzielle Aspekte der geplanten Kapitalanlage. 

Wir zeigen Dir, durch welche Berechnungen Du die Rendite bei Immobilien kalkulieren kannst. Die wichtigsten Methoden sind:

  • Der Mietpreismultiplikator
  • Die Bruttomietrendite 
  • Die Nettomietrendite
  • Die Eigenkapitalrendite
  • Die Objektrendite 


Mietpreismultiplikator

Bei vermieteten Objekten dient der Mietpreismultiplikator als erste Einschätzung, ob sich die Investition bei dem jeweiligen Kaufpreis lohnt oder ob dieser für eine positive Rendite zu hoch angesetzt ist. Der Mietpreismultiplikator oder auch Vervielfältiger sagt dabei aus, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Immobilie samt Nebenkosten wie Instandhaltungskosten oder Erwerbsnebenkosten zu finanzieren. Welcher Mietpreismultiplikator als angemessen gilt, ist von der Lage und dem dortigen Wachstumspotenzial abhängig – häufig wird ein Faktor von 25 als Richtwert genannt. Allerdings werden bei dieser Methode Aspekte wie z. B. Steuern nicht berücksichtigt, weshalb der Vervielfältiger nur als erster Anhaltspunkt dient und nur eine mäßige Aussagekraft zur Immobilienrendite hat.

Berechnung des Mietpreismultiplikators:

Kaufpreis (samt Nebenkosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator 

Beispiel:

Angenommen, Du denkst über den Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung nach und der Kaufpreis liegt samt Nebenkosten bei 250.000 Euro. Im Internet hast Du Dich über die durchschnittlichen jährlichen Mieteinnahmen für ähnliche Objekte in der Gegend informiert und diese liegen bei 10.000 Euro kalt. Dann wären 25 Jahresnettokaltmieten nötig, um die Wohnung zu finanzieren und es würde dementsprechend auch etwa 25 Jahre dauern, bis das Objekt sich amortisiert hat.


Nettomietrendite und Bruttomietrendite 

Eine Methode, um eine Aussage über die Rentabilität von Immobilien treffen zu können, ist die Berechnung der Mietrendite. Durch diese Renditeberechnung wird ausgedrückt, wie gewinnbringend eine Immobilie ist. Die Mietrendite errechnet sich grob aus den Mieteinnahmen und den Ausgaben für ein Objekt. Um die Rendite der Immobilie jedoch genauer zu berechnen, wird in Brutto- und Nettorendite unterschieden.

Die Bruttorendite einer Immobilie hat jedoch nur wenig Aussagekraft, da hier relevante Kosten außer Acht gelassen werden. Berechnet wird die Bruttorendite bei Immobilien in Prozent folgendermaßen:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie = Bruttomietrendite in Prozent 

Aussagekräftiger ist die Nettorendite einer Immobilie, weshalb diese häufig zur Kalkulation der Rendite herangezogen wird. Die Nettomietrendite berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch Kaufnebenkosten bzw. Erwerbskosten wie Kosten für Makler und Notar, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten. Allerdings werden auch hier keine Steuern oder Finanzierungskosten berücksichtigt. Die Nettorendite nimmt an, dass Du Deine Immobilie komplett durch Eigenkapital finanzierst, was in der Realität jedoch nur selten vorkommt. 

Berechnung der Nettomietrendite:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltungskosten, nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettomietrendite in Prozent 

Beispiel:

Dir liegt ein Objekt mit folgenden Eckdaten vor: Kaufpreis 200.000 Euro, Jahresnettokaltmiete 10.000 Euro, Bewirtschaftungskosten 2.000 Euro, Kaufnebenkosten 50.000 Euro. Die Bruttorendite der Immobilie liegt bei 5 Prozent. Um die Nettomietrendite zu berechnen, muss zuerst der Jahresreinertrag ermittelt werden. Dazu werden die Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung und Instandhaltungskosten von der Jahresnettokaltmiete abgezogen. In unserem Beispiel beträgt der Jahresreinbetrag 8.000 Euro. Im nächsten Schritt werden die Kaufnebenkosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren zu dem Kaufpreis hinzugerechnet. Als Letztes setzt Du die Zahlen in die Formel zur Berechnung der Rendite dieser Immobilie ein und erhältst eine Nettorendite von 3,2 Prozent.


Eigenkapitalrendite

Um bei der Berechnung der Rentabilität einer Immobilie auch die Finanzierungskosten zu berücksichtigen, wird die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) berechnet. Bei dieser Methode der Renditeberechnung von Immobilien werden alle Einnahmen, Ausgaben, aber auch die Finanzierung in Form von jährlichen Zinszahlungen und Steuern mit einberechnet. Die Rendite gibt an, wie hoch der Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital ausfällt. Dabei ist zu beachten, dass die Eigenkapitalrendite steigt, je weniger Eigenkapital und mehr Fremdkapital eingesetzt werden. Allerdings sollte bedacht werden, dass die Eigenkapitalrendite nur die aktuelle Lage widerspiegelt. Ändern sich die Mieteinnahmen oder die Zinsen, verändert sich auch die Rendite der Immobilie.

Berechnung der Eigenkapitalrendite:

(Jahresnettokaltmiete - jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltungskosten und nicht umlegbare Nebenkosten - Zinsen - Steuern) x 100 / Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in Prozent 

Beispiel:

Die Berechnung der Eigenkapitalrendite ist recht aufwendig, daher zeigen wir Dir hier nur ein sehr vereinfachtes Beispiel, welches von einem endfälligen Darlehen mit gleichbleibenden Zinsen ausgeht:

Schritt 1:

9.500 Euro Mieteinnahmen – 2.800 Euro Nebenkosten (z. B. Verwaltung und Erhaltungskosten) – 2 300 Euro Zinsen – 600 Euro Steuern = 3.800 Euro Jahresertrag

Schritt 2:

(3.800 Jahresertrag / 48.000 Euro Eigenkapital) x 100 = 7,9 Prozent Eigenkapitalrendite


Objektrendite

Die Objektrendite ist ebenfalls eine interessante Kennzahl bei der Betrachtung der Rendite von vermieteten Eigentumswohnungen und Häusern. Durch die Objektrendite lässt sich einschätzen, ob weniger Fremdkapital oder Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden sollte. Fällt die Objektrendite höher als der Zinssatz für die Finanzierung der Immobilie aus, kann die Rendite des Objekts durch den Einsatz von einem höheren Fremdkapital gesteigert werden. Tritt dieser Fall ein, kann von dem sogenannten Leverage-Effekt profitiert werden.

Berechnung der Objektrendite:

(Jahresnettokaltmiete - jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltungskosten und nicht umlegbare Nebenkosten - Steuern) / Kaufpreis + Kaufnebenkosten x 100 = Objektrendite in Prozent

Beispiel:

Dir liegt wieder das Objekt mit folgenden Eckdaten vor: Kaufpreis 200.000 Euro, Jahresnettokaltmiete 10.000 Euro, Bewirtschaftungskosten 2.000 Euro, Kaufnebenkosten 50.000 Euro und hinzu kommt eine Steuerlast von 900 Euro. Dadurch ergibt sich ein Mietertrag nach Steuern von 7.100 Euro. Um die Objektrendite zu erhalten, rechnest Du die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu und teilst den Mietertrag durch die Anschaffungskosten. Die Objektrendite beträgt in diesem Fall 2,84 Prozent. Liegt der Zinssatz der Finanzierung jetzt unter dieser Prozentzahl, kannst Du die Rendite durch den Leverage-Effekt steigern.

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So beeinflusst die Objektwahl die Rendite 

Die Rendite einer Immobilie hängt größtenteils von den Mieteinnahmen durch die Mieter der Eigentumswohnungen und Häuser ab. Damit diese dazu bereit sind, höhere Mieten zu zahlen, kannst Du als Vermieter oder Inhaber der Immobilie die Zufriedenheit der Mieter durch z. B. Renovierungen und Modernisierungen steigern. Gleichzeitig können Instandhaltungsmaßnahmen wie Modernisierungen oder An- und Umbauten den Wert der Immobilie steigern. Dadurch kann die Rendite beim Verkauf der Immobilie höher ausfallen.

Doch auch vor dem Kauf oder der Investition einer Immobilie können einige Faktoren beachtet werden, welche die Rentabilität beeinflussen können. 

Auf diese Aspekte sollst Du im Hinblick auf die Rendite einer Immobilie achten:


Die Lage

Die Lage einer Immobilie ist für die Rendite ein entscheidendes Kriterium. Denn liegt das Renditeobjekt in einer guten Lage z. B. in der Innenstadt einer Großstadt, können nicht nur höhere Mieten verlangt werden, sondern auch Wertsteigerungen sind wahrscheinlicher. Gleichzeitig minimiert sich das Risiko von Leerständen, da die Wohnungsnachfrage in beliebten Lagen größer ist. 


Die bauliche Qualität

Als Anleger oder Käufer solltest Du darauf achten, dass das ausgewählte Objekt in einem guten baulichen Zustand ist. Denn sind teure und häufige Sanierungen an der Immobilie nötig, reduziert sich die Rendite. Wirkt das Objekt ungepflegt oder baufällig, interessieren sich auch gleichzeitig weniger potenzielle Mieter und die Immobilie steht womöglich leer. Bereits vorhandene Mieter haben auch das Recht, bei großen Mängeln eine Mietminderung zu fordern. 


Der Kaufpreis der Immobilie

Prinzipiell gilt, je günstiger der Kaufpreis eines Renditeobjekts ist, desto höher fallen die Erträge aus. Allerdings solltest Du beachten, dass eine Wohnung in einer ungünstigen Lage auch trotz niedrigem Kaufpreis nicht unbedingt zu hohen Renditen führen muss. Denn je nach Gegend ist das Risiko für Leerstände höher und die Mieteinnahmen sind eher gering. Doch auch eine Immobilie in einer beliebten Gegend bringt nicht unbedingt mehr Rendite, wenn der Kaufpreis zu hoch ist.


Der Grundriss und Nutzungsmöglichkeiten 

Bei der Auswahl der Immobilie kann auch ein sinnvoller und moderner Grundriss von Vorteil sein. In Mietobjekten sind beispielsweise Durchgangszimmer in ihrer Nutzung beschränkt und schließen häufig Wohngemeinschaften und je nachdem auch Familien mit Kindern als Mieter aus. Auch ein großes Bad mit Fenster oder ein Balkon sind für viele Mieter attraktiver, wodurch sie bereit sind höhere Mieten zu zahlen. Bei gewerblich genutzten Objekten ist eine vielfältige Nutzungsmöglichkeit sinnvoll, um eine gute Rendite mit einer Immobilie zu erzielen. Je flexibler die Grundrisse hier gestaltbar sind, desto besser lässt sich beispielsweise aus einer Büronutzung eine Einzelhandelsnutzung generieren.


Realistische Rendite-Angaben 

Investierst Du in eine Immobilie als Kapitalanlage, sollst Du auch darauf achten, dass das Renditeversprechen realistisch ist. Häufig geben Makler die Bruttomietrendite als Wert an, da dieser jedoch wenig aussagt, sollst Du immer die Nettorendite der Immobilie betrachten.


Fazit: Die Rendite von Immobilien kannst du mit Hilfe verschiedener Faktoren betrachten

Bevor Du in eine Immobilie investierst, ist es ratsam, Dich mit den Kennzahlen der Rendite zu befassen und verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen. Jede Kennzahl sagt etwas anderes aus, daher ist es auch sinnvoll, die Rendite durch jede Kennzahl zu berechnen. Bedenke aber, dass die Renditeberechnungen für die Immobilien nur auf Annahmen beruhen und nicht unbedingt so eintreten müssen. 

Je genauer Deine Angaben sind und je intensiver Du Dich mit den Kennzahlen wie Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Objektrendite auseinandersetzt, desto realistischer sind auch die Prognosen für die wirkliche Rendite einer Immobilie. Achte auch auf Faktoren wie die Lage und die Qualität des Renditeobjekts, um möglichst hohe Erträge erreichen zu können.

Auch wenn die Rendite von Immobilien als sicher gilt, besteht dennoch ein Restrisiko. Um dieses weiter zu minimieren, kannst Du, anstatt eine Wohnung zu kaufen, durch digitale Immobilien Investments in mehrere Objekte investieren, Risiken damit streuen und von vielen Vorteilen profitieren. Mit PROPVEST Select oder unserem Immobilien-Sparplan hast Du einfachen Zugang zu hochwertigen Immobilien und kannst flexibel und digital investieren.


FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zur Rendite von Immobilen 


Wie viel Rendite gilt bei Immobilien als gut?

Ab wann man von einer guten Rendite bei einer Immobilie sprechen kann, hängt stark von der Lage und dem Wertsteigerungspotenzial ab. Als Richtwert lässt sich sagen, dass eine gute Rendite bei der Vermietung von Immobilien bei vier bis sechs Prozent liegt. Diese Prozentzahl bezieht sich meist auf die Nettomietrendite pro Jahr.


Welche Kennzahlen der Immobilienrendite sind am wichtigsten?

Bei Immobilien, bei denen die Rendite durch Mieteinnahmen erzielt wird, ist vor allem die Nettorendite der Immobilie ein wichtiger Anhaltspunkt. Doch durch das Miteinbeziehen der Finanzierungskosten kann auch die Eigenkapitalrendite bei der Beurteilung eines Objekts sinnvoll sein. Bei der Betrachtung von Eigen- und Fremdkapital in der Finanzierung ist die Objektrendite eine wichtige Kennzahl.


Was ist ein Renditeobjekt? 

Ein Renditeobjekt meint eine Immobilie, die von Anlegern nur zu dem Zweck gekauft wird, Gewinne zu erzielen. Dabei wird die Immobilie nicht von den Anlegern selbst bewohnt, sondern an Mieter weitervermietet, um durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung eine gute Rendite mit der Immobilie zu erreichen.


Was sagt der Leverage-Effekt bei Immobilien aus?

Der Leverage-Effekt beschreibt eine Hebelwirkung des Fremdkapitals auf das Eigenkapital. Vereinfacht gesagt bedeutet der Effekt, dass die Rendite einer Immobilie durch die Verschuldung einer Aufnahme von Fremdkapital gesteigert werden kann. Der Leverage-Effekt kann jedoch sowohl negativ als auch positiv sein. Der Fall eines positiven Effekts tritt jedoch nur ein, wenn die Zinsen des aufgenommenen Fremdkapitals niedriger sind als die Gesamtrendite. Bei gleichem Kapitaleinsatz kann so durch den Leverage-Effekt mehr Ertrag erwirtschaftet werden.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.