Immobilien als Geldanlage: Das sind die Vor- und Nachteile

Inhaltsverzeichnis

Was spricht für oder gegen eine Investition in Immobilien?

Immobilien werden nicht ohne Grund als Betongold bezeichnet. Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten sie als Sachwerte eine oftmals höhere Wertstabilität. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase, in der Sparbücher, Tages- oder Festgeld und Co. nur noch wenig bis gar keine Zinsen bringen, zeigt sich auf dem Immobilienmarkt ein gegenteiliger Trend: Viele Immobilien steigen in ihrem Wert und die Kaufpreise ziehen an. Trotz der vielen Vorteile wie Inflationsschutz, Rendite aus Mieteinnahmen und Wertstabilität, bergen Immobilien als Kapitalanlage auch Risiken.

In unserem Ratgeber erklären wir Dir, was die Vor- und Nachteile bei Immobilien als Geldanlage sind und erläutern die Pro- und Contra-Argumente für Immobilien Investments.

  • Geldanlage: Immobilien Investments gibt es in vielen unterschiedlichen Anlageformen. Grundsätzlich können Anleger zwischen indirekten Immobilienbeteiligungen (z. B. Immobilienfonds, digitale Immobilienanlagen oder Immobilien-ETFs) und direkten Immobilienbeteiligungen (z. B. der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung) wählen.
  • Vor- und Nachteile: Jede Art der Kapitalanlage in Immobilien birgt unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die markantesten Argumente für die Pro-Seite sind die Wertstabilität in Kombination mit einer attraktiven Rendite sowie dem Inflationsschutz. Auf der Seite der Risiken bei Immobilien Investments stehen vor allem bei direkten Beteiligungen der enorme Zeit- und Verwaltungsaufwand sowie das Klumpenrisiko bei einer Investition in ein einzelnes Objekt.
  • Alternativen: Es gibt alternative Investments, die einen einfachen Einstieg in die Anlageklasse Immobilien ermöglichen. Sie punkten mit der gewohnten stabilen Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen, bei gleichzeitig wenig zeitlichem Aufwand und geringer Mindestanlagesumme.

Pro und Contra für die Geldanlage in Immobilien im Überblick

Vorteile Immobilie als Kapitalanlage

  • Als sicher geltende Wertanlage 
  • Ggfs. Steuervorteile
  • Attraktive Rendite Chancen
  • Beständige Sachwerte
  • Langfristige Wertsteigerung der Immobilien
  • Immobilien als Inflationsschutz
  • Eigennutzung des Objekts

Nachteile Immobilien als Kapitalanlage

  • Starke Nachfrage, geringes Angebot
  • Steuernachteile bei frühzeitigem Verkauf
  • Lange Kapitalbindung
  • Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung
  • Hoher Verwaltungsaufwand
  • Leerstände und Mietausfälle
  • Klumpenrisiko
  • Viel Startkapital notwendig

Immobilie als Kapitalanlage – die Vorteile

Für die meisten Immobilieninvestoren liegt der wesentliche Vorteil einer Immobilie als Kapitalanlage in der Steuerersparnis. Die Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Zudem erfolgt eine Abschreibung der Anschaffungskosten der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer.

Immobilien-Geldanlagen haben aber noch viele weitere Vorteile, die wir für Dich zusammengefasst haben.

Sichere Wertanlage dank wachsender Nachfrage

Gerade in vielen deutschen Großstädten herrscht ein andauernder Mangel an Wohnungen. Auch in Zukunft wird der Bedarf nach neuem Wohnraum weiter steigen – vor allem Ein-Personen-Haushalte liegen im Trend. Anleger können also davon ausgehen, dass es eine stetige Nachfrage für Miet- und Eigentumswohnungen geben wird.

Mit Immobilien als Kapitalanlage Vorteile bei der Steuer sichern

Wer Steuern spart, trägt damit zum Vermögensaufbau bei. Bei Neu- und Bestandsimmobilien können Immobilieninvestoren mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent pro Jahr rechnen. Kosten im Zusammenhang mit einem vermieteten Objekt können ebenfalls den Steuerbeitrag senken: Die Zinsen für das fremdfinanzierte Darlehen kannst Du als Eigentümer von der Steuer absetzen. Bei den Steuern für Immobilien gibt es Vor- und Nachteile: Wer sie nicht als Kapitalanlage, sondern vor allem zur Eigennutzung gekauft hat, kann keine Steuern sparen.

Attraktive Rendite mit Immobilien Investments erzielen 

Anleger können in der Regel mit langfristig hohen Renditen bei Immobilien rechnen. Gerade das aktuell niedrige Zinsniveau steigert den Ertrag bei Objekten mit Fremdfinanzierung. Damit die Rendite so stabil bleibt, sollte die Immobilie ideal zu vermieten sein und sich beispielsweise in einer attraktiven Lage befinden.

Aktien und Fonds bieten zwar augenscheinlich höhere Renditen, allerdings müssen Anleger hier ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Denn statt mit Wertbeständigkeit zeichnen sich Aktien und Co. eher mit Schwankungen aus.

Sachwerte sind weniger von Schwankungen betroffen 

Bei Immobilien spielen kurzfristige Wertschwankungen nahezu keine Rolle. Das liegt daran, dass eine Investition in Immobilien als Sachwerte immer einen langfristigen Anlagehorizont hat. Kapitalanleger, die sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, binden ihr Kapital für einen langen Zeitraum an das Investment – ein kurzfristiger Verkauf des Objekts ist üblicherweise nicht geplant. Deshalb sind spontane Schwankungen auf dem Immobilienmarkt für Käufer kaum von Bedeutung.

Langfristige Wertsteigerung der Immobilien 

Besonders in Ballungsräumen und sogenannten „Speckgürteln“ von Großstädten, steigt die Bevölkerung zunehmend an – und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum. Die hohe Nachfrage führt über die Jahre zur Wertsteigerung von Immobilien und höheren Immobilienpreisen.

Immobilien als Schutz vor der Inflation 

Da Immobilien Sachwerte sind, haben sie auf gewisse Weise einen Schutz vor Inflation. Dadurch gelten sie als Geldanlage mit höherer Sicherheit und geringerem Risiko, die gleichzeitig der inflationsbedingten Geldentwertung entgegensteht. Eine steigende Inflation erhöht häufig auch die Mieten, weshalb Anleger im Allgemeinen mit stabilen Einnahmen rechnen können.

Eigennutzung des Objekts ist möglich

Selbst, wenn Du eine Immobilie zunächst nur als Renditeobjekte erworben hast, kannst Du Dich nach ein paar Jahren immer noch für die Eigennutzung entscheiden. Gerade im Alter brauchen viele Menschen weniger Wohnraum oder möchten lieber zentrumsnah wohnen – ein Umzug in die eigene Immobilie ist dabei kein Problem und man profitiert gleichzeitig vom mietfreien Wohnen im Rentenalter.

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Die Nachteile bei der Kapitalanlage in Immobilien

Bei Immobilien als Geldanlage gibt es Vor- und Nachteile. Zu den wichtigsten Nachteilen bei Immobilien Investments gehören:

  • Ein umkämpfter Immobilienmarkt
  • Kapital bleibt über viele Jahre gebunden
  • Rücklagen für den Erhaltungsaufwand der Immobilie sind notwendig 
  • Hoher Aufwand für die Verwaltung des Objekts
  • Mietausfälle durch Leerstände oder zahlungsunfähige Mieter
  • Klumpenrisiko durch Bündelung auf eine Investition
  • Viel Eigenkapital bzw. Startkapital notwendig

Umkämpfter Immobilienmarkt

Investoren haben es nicht immer einfach, ein passendes Objekt zu finden. Denn nicht jede Eigentumswohnung oder Haus eignet sich als Renditeimmobilie. Die Suche nach einer passenden Immobilie kann sehr zeitintensiv sein und zusätzliche Beratung erfordern. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt stark nachgefragt ist und lukrative Immobilien hart umkämpft sind.

Nachteile bei der Steuer im Falle eines frühzeitigen Verkaufs

Zwar können mit Investitionen in Immobilien Steuervorteile verbunden sein, es kann aber auch zur steuerlichen Benachteiligung kommen. Nämlich dann, wenn Eigentümer ihre Immobilie vor Ablauf der Mindesthaltefrist verkaufen möchten. Erst wenn ein Objekt mindestens zehn Jahre in Deinem Besitz ist, kannst Du sie steuerfrei veräußern. Ansonsten muss der Veräußerungserlös versteuert werden.

Langfristige Bindung des Kapitals

Ein Immobilien Investment ist eine langfristige Geldanlage. Das bedeutet, Dein Kapital ist über einen längeren Zeitraum an das Objekt gebunden, um so für einen Vermögensaufbau zu sorgen. Ein kurzfristiger Verkauf würde hingegen steuerlich nachteilig wirken und einen Verlust für den Anleger bedeuten.

Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung des Objekts

Wer eine Immobilie besitzt, muss auch dafür sorgen, dass das Objekt stets in einem guten Zustand ist. Sind Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, ist auch der Eigentümer für deren Umsetzung zuständig. Da solche Arbeiten oft teuer sein können, ist es ratsam, rechtzeitig Rücklagen für eventuelle Kosten zu bilden.

Hoher Verwaltungsaufwand für die Immobilie 

Vermietest Du eine Wohnung oder ein Haus, solltest Du Dir des Verwaltungsaufwands bewusst sein. Plane dazu einiges an zeitlichem Aufwand für die Abrechnung und die Kommunikation mit Deinen Mietern ein. Auch wenn aktuelle Mieter ausziehen, bist Du als Vermieter dafür zuständig, die Immobilie neu zu vermieten. Du kannst zwar auch eine Immobilienverwaltung beauftragen, musst aber dabei mit hohen Kosten rechnen.

Leerstände und Mietausfälle 

Prinzipiell sollten Vermieter immer damit rechnen, dass die Mieteinnahmen (unerwartet) wegfallen können. Wenn ein Bewohner plötzlich nicht mehr seine Miete zahlen kann oder das Objekt für einen längeren Zeitraum vom Leerstand betroffen ist, fehlen diese Einnahmen. 

Besondere Vorsicht gilt bei sogenannten Mietnomaden. Dabei handelt es sich um Mieter einer Wohnung oder eines Hauses, die schon beim Einzug nicht die Absicht haben, ihre Miete zu zahlen. Verlassen sie die Immobilie – meist nach einer Räumungsklage – ziehen sie oft weiter, ohne ihre Mietschulden zu begleichen.

Risiko bei der Bündelung des Kapitals auf ein Objekt

Die direkte Investition in Immobilien bringt immer den Nachteil des Klumpenrisikos. Das bedeutet, kaufst Du Immobilien als Kapitalanlage, ist Dein Vermögen in den meisten Fällen an ein einziges Objekt gebunden. Das erhöht das Risiko in Deinem Anlageportfolio. Denn der Kaufpreis einer Immobilie macht bei den meisten Menschen oft mehr als 50 Prozent ihres gesamten Vermögens aus.

Kapitalintensive Investition durch hohe Kaufpreise 

Eine Immobilie kostet üblicherweise viel Geld. Schon ganz kleine Wohnungen kosten meist schon mehr als 100.000 Euro. Du musst also für den Immobilienkauf eine Menge Kapital auf einmal aufbringen und hast dieses danach meist auf ein einzelnes Objekt gebündelt. Andere Anlageformen haben hingegen den Vorteil, dass Du mit deutlich geringeren Beträgen investieren kannst. Auch Punkte wie die Kaufnebenkosten haben viele Anleger häufig nicht im Blick. Zu den Nebenkosten gehören beispielsweise die Makler- und Notargebühr sowie die Grunderwerbssteuer.

Mehr Vorteile als Nachteile: Indirekte Kapitalanlage in Immobilien 

Nicht jeder, der in Immobilien investieren möchte, muss gleich ein Objekt kaufen und Vermieter werden. Es gibt indirekte Immobilienbeteiligungen, bei denen Du keine eigene Immobilie kaufen musst und sogar mehr Vor- als Nachteile bei der Geldanlage hast. Auf diese Weise hast Du nicht das Risiko oder die Pflichten eines Vermieters, kannst aber gleichzeitig von Anlageimmobilien mit stabiler Rendite profitieren.

Zu den indirekten Immobilienbeteiligungen gehören zum Beispiel Immobilienfonds, Immobilien-ETFs, REITs, aber auch digitale Immobilienanlagen. Dank digitaler Immobilien Investments kannst Du mit Anbietern wie PROPVEST in lukrative Bestandsimmobilien mit regelmäßiger Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien investieren.

Fazit: Mit der richtigen Strategie und Anlageform bringen Immobilien als Geldanlage mehr Vor- als Nachteile 

Immobilien sind eine vergleichsweise sichere Geldanlage. Sie sind wertbeständig und langfristig ist sogar mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Dennoch haben Immobilien als Kapitalanlage Vor- und Nachteile – je nach ausgewählter Anlageform. So sind beispielsweise sowohl die Suche nach einer geeigneten Immobilie zum Kauf sowie deren Verwaltung mit einem sehr hohen Aufwand verbunden. Hinzu kommt, dass Anleger für den Immobilienkauf und die damit verbundenen Nebenkosten nicht selten einen Großteil ihres Vermögens verwenden. Ihr Kapital ist damit für einen langen Zeitraum an dieses Objekt gebunden, was das Klumpenrisiko erhöht.

Anleger mit Interesse an der Anlageklasse Immobilien haben aber alternative Anlagemöglichkeiten. Sie ermöglichen einen Zugang zum Immobilienmarkt, ohne dass sie ein eigenes Objekt kaufen müssen. Weniger Aufwand, geringe Mindestanlagesumme und stabile Rendite sind nur wenige Vorteile dieser Anlageform. Mit digitalen Immobilien Investments hast Du beispielsweise zwei Möglichkeiten zur Geldanlage: Bei PROPVEST kannst Du mit dem Immobilien-Sparplan monatlich schon ab 25 Euro oder mit PROPVEST Select einen einmaligen Betrag Deiner Wahl in attraktive Bestandsimmobilien investieren. 

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Pro und Contra der Geldanlage in Immobilien

Warum lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Anleger lohnen kann. Bei einer vermieteten Wohnung spielt beispielsweise der Steuervorteil eine Rolle. Außerdem profitieren Anleger bei einem Immobilien Investment von regelmäßigen Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie.

Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten, um alle Vorteile nutzen zu können?

Anleger, die eine Immobilie kaufen, sollten beachten … 

  • …, dass sie genügend Fremd- bzw. Eigenkapital für den geplanten Immobilienkauf haben.
  • …, dass sie sich beim Kauf des Objekts eine langfristige gute Lage sichern.
  • …, dass der Zustand der Immobilie gut ist.
  • …, dass sie die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung richtig einschätzen.

Was sind die Vorteile einer vermieteten Immobilie als Geldanlage?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vermietet, hat vor allem Vorteile bei den Steuern. So können Anleger über die gesamte Nutzungsdauer pro Jahr zwei Prozent des Kaufpreises steuerlich abschreiben. Dadurch reduziert sich ihr Einkommen, mit der sie sich eine Steuerrückerstattung sichern können.

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Disclaimer:
Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.