Return on Investment (ROI) von Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Mit der Kennzahl ROI die Rentabilität Deiner Immobilie berechnen

Viele Investoren setzen auf die Anlageklasse Immobilien, um Gewinne zu erzielen und ein Vermögen aufzubauen. Immobilien sind gerade deshalb so beliebt, weil sie im Vergleich zu Investitionen in Wertpapiere als eher sichere Geldanlage angesehen werden. Auch die Tatsache, dass man für die meisten Immobilieninvestitionen kein ausgeprägtes Finanz- oder Börsenwissen benötigt, ist für viele Anleger eine treibende Motivation. Anlagemöglichkeiten in Immobilien gibt es viele, nicht alle Immobilien Investments schließen den Kauf oder Verkauf von Immobilien mit ein. Es gibt auch alternative digitale Immobilienanlagen, über die Du in attraktive Bestandsimmobilien investieren kannst. Ganz gleich, für welche Art der Kapitalanlage Du Dich entscheidest, Du kannst stets die Kennzahl Return on Investment (ROI) heranziehen, um die Rentabilität Deiner (Immobilien-) Investition zu bewerten.

In diesem Ratgeber erfährst Du, was der ROI von Immobilien bedeutet, mit welcher Formel Du ihn berechnest und was Du als Anleger beim Thema Return on Investment von Immobilien beachten solltest.

  • Definition: Der Return on Investment (ROI) zeigt Dir, wie viel Gewinn Du mit Deiner Investition erzielst. Diese Kapitalrendite ist eine Kennzahl, die Dir dabei hilft zu verstehen, wie rentabel Deine Investition ist.
  • Anwendung: Der ROI als Kennzahl kann für jede Art von Investition verwendet werden, egal, um welches Finanzinstrument es geht. Das bedeutet auch, Du kannst den ROI verwenden, um die Rentabilität Deiner Immobilie zu bestimmen.
  • Berechnung: Die Berechnung des ROI für Immobilien richtet sich nach mehreren Faktoren. Üblich ist die Verwendung von zwei Methoden: Bei der Kostenmethode wird das Eigenkapital durch die Kosten der Immobilie geteilt, bei der Out-of-Pocket-Methode wird zusätzlich ein Darlehen in die Berechnung mit aufgenommen.

Was bedeutet Return on Investment bei Immobilien?

Der ROI beschreibt die betriebswirtschaftliche Kennzahl Return on Investment, also die Kapitalrendite. Sie gibt den Ertrag in Relation zum eingesetzten Kapital an. Mit dem ROI von Immobilien kannst Du berechnen, wie viel Gewinn Du mit Deiner Immobilieninvestition erwirtschaften kannst.

Der ROI von Immobilien gibt Dir also an, welcher Wert aus Deinem Immobilien Investment zurückfließt. Ausgedrückt wird die Kennzahl normalerweise in Prozent, im amerikanischen Finanzraum aber auch als Faktor, der den Nettogewinn mit dem investierten Kapital in Verhältnis setzt. Die Kennzahl kann auch Aufschluss über die Rentabilität eines Unternehmens geben oder zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit eines Betriebes dienen. Weitere Bezeichnungen sind Kapitalrentabilität oder Anlagenrentabilität.

Return on Investment kann als Oberbegriff für Renditekennzahlen angesehen werden und umfasst sowohl die Gesamtkapitalrendite als auch die Eigenkapitalrendite. Um den ROI im Allgemeinen zu bestimmen, spielen vor allem zwei Kennzahlen eine Rolle: Der Kapitalumschlag und die Umsatzrentabilität. Der Kapitalumschlag beschreibt das Verhältnis von den Erlösen aus dem Umsatz zum insgesamt verwendeten Kapital eines Unternehmens. Er gibt also einen Eindruck darüber, wie schnell der Umsatzprozess innerhalb der Firma verläuft. Die Umsatzrentabilität errechnest Du hingegen, indem Du den Gewinn durch den Nettoumsatz teilst – so erkennst Du, welcher Gewinnsatz in Prozent von dem eingesetzten Kapital im Unternehmen übrigbleibt.

Daraus ergibt sich jeweils eine Formel zur Berechnung des allgemeinen ROIs:

  • Return on Investment = Gewinn / Gesamtkapital
  • Return on Investment = Umsatzrentabilität x Kapitalumschlag

Wie berechnet man den ROI von Immobilien?

Um den Return on Investment (ROI) von Immobilien zu berechnen, gibt es zwei Methoden, die üblicherweise angewendet werden: Zum einen die Kostenmethode und zum anderen die Out-of-Pocket-Methode. Für die Kostenmethode teilst Du das Eigenkapital durch die Investitionskosten der Immobilie und bei der Out-of-Pocket-Methode fließt zusätzlich ein aufgenommenes Darlehen in die Berechnung ein.

Die Kostenmethode

Bei der Kostenmethode kannst Du den ROI von Immobilien berechnen, indem Du das Eigenkapital Deiner Immobilie durch die Kosten der Immobilie teilst.

Das kann z. B. so aussehen:

Du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro und für Reparaturen und Sanierungen fallen nochmal weitere 50.000 Euro an. Danach wird Deine Immobilie auf einen Wert von rund 300.000 Euro geschätzt. Die Eigenkapitalposition liegt dann bei 50.000 Euro (300.000 Euro – [200.000 Euro + 50.000 Euro] = 50.000 Euro).

Diese Eigenkapitalposition kannst Du dann durch alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und der Sanierung der Immobilie teilen. In diesem Beispiel beträgt der ROI der Immobilie 50.000 Euro / 250.000 Euro = 0,2 bzw. 20 Prozent.

Die Out-of-Pocket-Methode

Die Out-of-Pocket-Methode gibt häufig höhere ROI-Ergebnisse an, weshalb sie von vielen Immobilieninvestoren bevorzugt wird. Für dieses Beispiel nehmen wir die Zahlen aus dem vorherigen Beispiel zur Kostenmethode, aber haben zusätzlich im Hinterkopf, dass der Kauf der Immobilie mit einem Darlehen und einer Anzahlung von 20.000 Euro finanziert wurde.

Die Gesamtausgaben liegen dann bei 70.000 Euro (20.000 Euro Anzahlung + 50.000 Euro Reparaturen und Sanierung). Da die Immobilie einen Wert von 300.000 Euro hat, liegt die Eigenkapitalposition bei 230.000 Euro (300.000 Euro - 70.000 Euro).

In diesem Fall beträgt der ROI der Immobilie 230.000 Euro / 300.000 Euro = 0,77 bzw. 77 Prozent. Das ist mehr als das Dreifache des ROI aus dem ersten Beispiel. Der Grund für den Unterschied liegt im aufgenommenen Darlehen: Hier wird der Leverage-Effekt als Mittel zur Steigerung des ROI verwendet. Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung von Fremdkapital auf das Eigenkapital.

Sind ROI und Rentabilität dasselbe?

Der ROI gibt stets die Rentabilität einer Investition oder eines Unternehmens an und zeigt Dir, welcher Wert aus der Investition zurückfließt. Allerdings ist die Kennzahl Return on Investment unter verschiedenen Begriffen bekannt. Welche Bezeichnung ausgewählt wird, richtet sich nach der Branche sowie dem Anwendungsbereich der Investition. Je nach Art der Anwendung wird der ROI auch in leicht abgewandelter Form berechnet.

Die Eigenkapitalrentabilität umschreibt beispielsweise die Verzinsung des Eigenkapitals eines Unternehmens. Anhand der Eigenkapitalrendite sehen Unternehmer und Gesellschafter, ob sich ihre Investition gelohnt hat. Um diese Art von Rentabilität zu berechnen, wird der Gewinn und das Eigenkapital des Unternehmens herangezogen. Im Gegensatz zur Eigenkapitalrentabilität gibt die Gesamtkapitalrentabilität die Verzinsung des im gesamten Unternehmen eingesetzten Kapitals an – also unabhängig von der Art des Kapitals.

Darauf sollten Investoren beim ROI von Immobilien achten

Eine lediglich monetäre Betrachtung einer Investition gibt nicht direkt einen Aufschluss darüber, wie hoch das Risiko eines Immobilien Investments ist, denn zur Berechnung der Rendite von Immobilien werden noch weitere Faktoren herangezogen (beispielsweise eventuelle Mieteinnahmen pro Jahr). Deshalb sollte der ROI – nicht nur bei Immobilien – nie zur alleinigen Entscheidungsfindung herangezogen werden, sondern Dich dabei unterstützen, eine Entscheidung für Deine Investition zu treffen. Bei der Entscheidung zur Kapitalanlage spielen z. B. auch andere Szenarien eine Rolle, etwa ob Du im schlimmsten Fall einen Totalverlust erleiden kannst oder lediglich mit keiner oder einer geringeren Rentabilität rechnen musst.

Nicht immer wird eine Immobilie gekauft und direkt wieder verkauft. Manchmal ziehen auch Mieter ein, über die regelmäßige Einnahmen erwirtschaftet werden können. Dabei solltest Du bedenken, dass auch die Mietrendite einen großen Einfluss auf den ROI hat. Wir unterscheiden dabei die Bruttomietrendite von der Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite zeigt Dir lediglich das einfache Verhältnis zwischen Miete pro Jahr und Kaufpreis an. Wichtiger ist aber die Nettomietrendite. Du bestimmst die Nettomietrendite, indem Du die beim Immobilienkauf entstehenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) zum Kaufpreis hinzurechnest.

Fazit: Der Immobilien-ROI kann dir bei der Berechnung Deiner Rendite helfen

Ein Return on Investment soll Dir zeigen, wie rentabel Deine Investition ist. Generell werden zur Berechnung des ROIs entweder der Gewinn im Verhältnis zum Gesamtkapital oder die Umsatzrentabilität multipliziert mit dem Kapitalumschlag betrachtet. Bei der Berechnung des Immobilien-ROIs gibt es nochmal zwei eigene Herangehensweisen: Die Kosten- oder die Out-of-Pocket-Methode. Nach der ersten Formel teilst Du das Eigenkapital durch die Kosten der Immobilie und bei der Out-of-Pocket-Methode betrachtest Du zusätzlich das eventuell aufgenommene Darlehen und ziehst es in die Berechnung mit ein. Die Berechnung des ROI für Immobilien kann aber sehr komplex ausfallen, denn eine Reihe von Variablen – etwa Reparatur- und Instandhaltungskisten oder die Hebelwirkung des Leverage-Effektes eines eventuell aufgenommenen Darlehens – beeinflusst die Kennzahl. Bei der Vermietung von Immobilien ist die Berechnung des ROIs noch komplizierter. Hier fließen Brutto- und Nettomietrendite mit ein.

Außerdem ist neben der Betrachtung der reinen Rentabilität auch die Einschätzung des Risikos bzw. Deiner eigenen Risikobereitschaft wichtig. Liegt die Sicherheit Deines Vermögens in Deinem Fokus, ist z. B. auch ein geringerer ROI akzeptabel.

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum ROI von Immobilien 

Entspricht der ROI dem tatsächlichen Gewinn?

Der ROI bedeutet nicht gleich Gewinn. Um diesen zu erwirtschaften, muss eine Immobilie nochmal verkauft werden. Es kann aber passieren, dass eine Immobilie nicht zum Marktwert und unter dem ursprünglichen Kaufpreis verkauft wird – das hat natürlich eine Verringerung des ROI zur Folge.

Außerdem sind auch die Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie verbunden sind, nicht zu vernachlässigen. Darunter fallen Reparaturen, Landschaftsbauarbeiten, Bewertungskosten oder Maklergebühren.

Was ist ein guter ROI?

Ein traditionelles Unternehmen ist in der Regel mit einem ROI zwischen sieben und zehn Prozent zufrieden. Unternehmen, die sich noch im Wachstum befinden und höhere Investitionen und mehr Risiken eingehen, streben hingegen einen ROI zwischen 15 und 25 Prozent an.

Prinzipiell ist aber festzuhalten, dass die Beurteilung eines „guten“ ROI sehr subjektiv ist. Denn ein guter ROI für Immobilien richtet sich auch nach der persönlichen Risikobereitschaft. Je mehr Risiko Du bereit bist einzugehen, desto höher kann auch der erwartete ROI ausfallen. Bist Du eher ein risikoscheuer Anleger, erhältst Du im Austausch für mehr Sicherheit einen niedrigeren Return on Investment. Das entspricht auch dem Verständnis vom magischen Dreieck der Geldanlage, das den Zielkonflikt zwischen Rentabilität, Sicherheit und Rendite widerspiegelt.

Welche Komplikationen kann es bei der Berechnung des Immobilien-ROIs geben?

Kaufst Du eine Immobilie, können sich die Bedingungen Deiner eventuellen Finanzierung stark auf die gesamten Kosten der Investition auswirken. Sehr kompliziert wird es, wenn man z. B. eine Immobilie refinanziert oder eine zweite Hypothek aufgenommen werden muss. Dabei können sich z. B. die Zinsen steigern oder zusätzliche Darlehensgebühren anfallen, die den ROI der Immobilie negativ beeinflussen.

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