Immobilien kaufen und vermieten

Inhaltsverzeichnis

Eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten – was muss man beachten?

Immobilien als Kapitalanlage werden in Deutschland immer beliebter – nicht nur zur Selbst- sondern auch zur Fremdnutzung. Du überlegst eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, um dann damit Geld zu verdienen? Dann solltest Du wissen, dass es beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung einiges zu beachten gibt. Ob sich das Haus oder die Eigentumswohnung als Renditeimmobilie lohnt, hängt von einer Reihe unterschiedlicher Faktoren ab, wie etwa Kaufpreis, Lage und Zustand des Objekts. Doch mit dem Kaufen und Vermieten einer Immobilie gehen auch Risiken einher, die Anleger nicht unterschätzen sollten.

In diesem Ratgeber erfährst Du, ob sich das Kaufen und Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses lohnen kann, wie Du herausfindest, ob Vermieten etwas für Dich ist und warum Eigentümer nicht nur Vorteile bei der Vermietung haben können.

  • Mindset: Vermieter sein ist nicht für alle Anleger etwas. Als Vermieter hast Du zwar eine regelmäßige Rendite durch die Mieteinnahmen, musst aber auch mit enorm hohem zeitlichem und verwaltungstechnischem Aufwand rechnen.
  • Anlageziele: Ob das Kaufen einer Immobilie zum Vermieten etwas für Dich ist, bleibt in erster Linie Typ-Sache. Bevor Du zum Eigentümer wirst, solltest Du Dir genau überlegen, was Du mit Deiner Kapitalanlage erreichen möchtest, etwa welche Rendite Du erwartest und wie Dein Anlagehorizont aussieht.
  • Alternativen: Es gibt noch weitere Möglichkeiten, um mit einem Haus oder einer Wohnung Geld zu verdienen – auch für Einsteiger und Anleger mit geringem Eigenkapital. Alternative Investments wie digitale Immobilienanlagen machen das möglich.

Eine Immobilie zur Vermietung kaufen – Finde heraus, ob das zu Dir passt

Wer Vermieter werden möchte, sollte vor allem das richtige Mindset haben. Denn ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, um sie dann zu vermieten und damit Geld zu verdienen, erfordert deutlich mehr Wissen als andere Anlagemöglichkeiten wie etwa ein Sparplan. Als Eigentümer oder Vermieter musst Du Dir im Vorfeld z. B. Gedanken über die Finanzierung, etwa die Aufnahme eines Immobiliendarlehens, machen und Dich grundsätzlich mit den Themen Rendite und Steuern auseinandersetzen – für die Nutzung der Wohnung oder des Hauses als Kapitalanlage ist ein unternehmerisches Denken also sehr hilfreich.

Zeitlicher Aufwand beim Kaufen und Vermieten von Eigentum

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, um sie zu vermieten, stellt früh fest: Gerade zu Beginn frisst das Vorhaben enorm viel Zeit. Angefangen bei der Suche nach einem geeigneten Objekt, bis hin zur Verwaltung und dem Aufwand zur Instandhaltung. Zunächst machst Du meistens unzählige Besichtigungen, sprichst mit der Bank, eventuell Deinem Steuerberater und wenn es zum Kauf kommt, mit Deinem Notar. Sobald Du der Eigentümer des Objekts bist, kommen dann noch weitere Aufgaben auf Dich zu. So musst Du z. B. jedes Jahr die Abrechnung der Nebenkosten für Deine Mieter machen, Deine Immobilie in der Steuererklärung veranlagen oder – im Falle einer Wohnung mit Wohneigentümergemeinschaft – an Eigentümerversammlungen teilnehmen.

Es gibt zwar auch die Möglichkeit, einen Hausverwaltungsservice und für die Steuer einen Steuerberater zu beauftragen, allerdings ist das natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden.

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Was sind die Risiken beim Kaufen und Vermieten einer Immobilie?

Jede Kapitalanlage zeichnet sich durch Chancen und Risiken aus – das gilt daher auch für Immobilien. Diese Risiken solltest Du kennen, wenn Du eine Wohnung oder ein Haus kaufen und dann vermieten möchtest:

  • Liquiditätrisiko: Was passiert, wenn Du plötzlich Deinen Job verlierst oder Dein Einkommen aus einem anderen Grund wegfällt? Im schlimmsten Fall kannst Du das Immobiliendarlehen, das Du für Dein Objekt aufgenommen hast, nicht mehr bedienen, weil auch die Mieteinnahmen den Wegfall Deines Gehalts nicht ausgleichen können.
  • Steuerrisiko: Was heute noch ein steuerlicher Vorteil für Dich ist, kann in ein paar Jahren schon wieder ganz anders aussehen. Die deutschen Steuern sind nicht in Stein gemeißelt, weshalb es in einigen Jahren schon eine andere Steuergesetzgebung geben kann, die Dir zum Nachteil werden könnte.
  • Leerstandrisiko: Es kann immer mal wieder passieren, dass die Lage Deiner Wohnung oder Deines Hauses oder das Objekt selbst plötzlich nicht mehr attraktiv ist. In solchen Fällen ist es schwer, geeignete Mieter zu finden. Was droht, ist ein Leerstand des Objekts und Mietausfälle, die Deine Rendite negativ beeinflussen.
  • Wertschwankungsrisiko: Zwar ist der Immobilienmarkt in Deutschland relativ stabil, es kann aber auch passieren, dass sich die Kaufpreise für Immobilien im Laufe der Jahre verringern. Rein theoretisch ist sowohl ein Wertverlust als auch eine Wertsteigerung von Immobilien möglich.
  • Klumpenrisiko: Wer sein Geld gewinnbringend anlegen will, investiert am besten in mehrere Kapitalanlagen. So kann man das Risiko streuen und die Chancen auf die Rendite diversifizieren. Hast Du den Großteil Deines Vermögens in nur eine einzelne Immobilie investiert, droht Dir das Klumpenrisiko.

Die Kosten, die Dich als Vermieter erwarten

Nicht nur der Kauf, auch die Unterhaltung einer Immobilie ist mit Kosten verbunden. Prinzipiell musst Du genügend Kapital für folgende Kostenpunkte haben:

  • Kaufnebenkosten: Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie können bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die Notar- bzw. Grundbuchkosten, ggf. eine Maklerprovision sowie Kosten für Renovierung oder Sanierung.
  • Finanzierung: Ob Immobiliendarlehen zum Kauf eines Objekts oder die Baufinanzierung – die wenigsten Anleger haben genügend Eigenkapital, um ein Haus oder eine Wohnung aus eigener Tasche zu bezahlen. Wer ein Objekt kaufen oder bauen möchte, muss sich in der Regel von einer Bank oder anderen Darlehensgebern Geld leihen.
  • Verwaltungskosten: Diese Kosten kommen auf Dich zu, wenn Du eine Hausverwaltung für Deine Immobilie beauftragt hast, die Dein Haus oder Deine Wohnung betreut. Die genauen Kosten können hier variieren.
  • Instandhaltungskosten: Um den Wert einer Immobilie zu halten, sind immer mal wieder Instandhaltungsarbeiten notwendig. Wenn an Deiner Immobilie etwas zu Schaden kommt oder Mängel auftreten, bist Du für deren Behebung zuständig.

Übrigens: Alle diese Kosten musst allein Du als Eigentümer tragen – nur Modernisierungskosten sind laut Gesetzgebung auf Mieter umlegbar.

Die Rendite beim Kaufen und Vermieten von Immobilien

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, um zu sie zu vermieten, ist in der Regel an Rendite interessiert. Wie genau der Ertrag aussieht, den Du erwarten kannst, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es gibt allerdings verschiedene Möglichkeiten, die Rendite bei Immobilien zu berechnen:

  • Mietrendite: Hierbei kannst Du entweder die Brutto- oder die Nettomietrendite berechnen. Bei der Berechnung der Bruttomietrendite werden etwaige Kosten, Zinsen und steuerliche Effekte nicht berücksichtigt. Daher lohnt sich die Berechnung der Nettomietrendite – sie zeigt Dir genauer, ob sich Dein Investment lohnt oder nicht.
  • Objektrendite: Für die reine Objektrendite werden explizit Mieteinnahmen und Wertentwicklung unter Berücksichtigung der Anschaffungskosten betrachtet. Die Formel zur Berechnung ist wie folgt: [(Mieteinnahmen ± Wertentwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw. -nachteil) / Anschaffungskosten] x 100.
  • Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite des Immobilien Investments lässt sich ähnlich berechnen: [(Mieteinnahmen ± Wertentwicklung – nicht umlegbare Kosten – Zinsen ± Steuervorteil bzw. -nachteil) / Eigenkapital] x 100.
  • Wertsteigerungsrendite: Für die Berechnung der Wertsteigerungsrendite schaust Du Dir den Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises dividiert durch die Haltedauer an und teilst das nochmal durch den Kaufpreis Deiner Immobilie.

Was gilt für die Steuern beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung?

Seit einigen Jahren dürfen private Anleger für eine neu geschaffene Mietwohnung fünf Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei der Steuer geltend machen. Der steuerliche Vorteil gilt im Jahr der Anschaffung der Immobilie sowie in den drei darauffolgenden Jahren.

Du kannst allerdings nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Nachteile haben. Zunächst einmal musst Du jedes Jahr die Mieteinnahmen versteuern. Übersteigen Deine Kosten die Mieteinnahmen erhältst Du eine Steuerersparnis, im umgekehrten Fall ergibt sich eine steuerliche Belastung.

Eine gute Nachricht gibt es aber für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen: Der Gewinn durch die Wertsteigerung einer Immobilie bleibt frei von Steuern, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf des Objekts mindestens zehn Jahre liegen – bei einer kürzeren Haltedauer fällt allerdings Spekulationssteuer an.

Vor- und Nachteile beim Kaufen und Vermieten einer Immobilie im Überblick

Vorteile

  • Regelmäßige Mieteinnahmen tragen zum Vermögensaufbau bei
  • Möglichkeit, von steigenden Immobilienpreisen und der Wertsteigerung von Immobilien zu profitieren
  • Steuerliche Vorteile möglich
  • Hoher Grad an Selbstbestimmung und Transparenz der eigenen Geldanlage

Nachteile

  • Laufende und plötzlich anfallende Kosten (z. B. zur Instandhaltung) verringern die Rendite
  • Wegbrechende Mietrendite durch Leerstände und Ausfälle der Miete möglich
  • Steuerliche Belastung möglich
  • Klumpenrisiko, wenn auf nur eine Immobilie statt auf mehrere Anlagemöglichkeiten gesetzt wurde
  • Auch ein Wertverlust der Immobilie ist möglich
  • Hoher zeitlicher Aufwand sowohl für den Kauf als auch zum Vermieten einer Eigentumswohnung oder eines Hauses

Mit Immobilien Geld verdienen, ohne Eigentum zu kaufen und vermieten

Viele interessierte Anleger übersehen neue und innovative Möglichkeiten, um mit Immobilien Geld zu verdienen – denn das geht auch ohne Eigentum kaufen und vermieten zu müssen. Eine solche moderne Möglichkeit ist die Kapitalanlage in digitale Immobilien Investments. Dank Anbietern wie PROPVEST musst Du nicht Eigentümer sein, um vom Betongold zu profitieren.

Mit dem Immobilien-Sparplan kannst Du so z. B. schon mit geringem Startkapital und wenig zeitlichem Aufwand in attraktive Bestandsimmobilien investieren und eine stabile Rendite erzielen. Ein Sparplan ermöglicht Dir, Deine Geldanlage über die Jahre hinweg zu kontrollieren: Du entscheidest, wie viel Du monatlich in den Sparplan stecken möchtest und kannst so ganz nebenbei passives Einkommen aufbauen.

Fazit: Haus oder Wohnung kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Das Kaufen und Vermieten einer Immobilie bedeutet sowohl einen erheblichen zeitlichen als auch finanziellen Aufwand. Wer Eigentümer und Vermieter werden möchte, sollte sich im Vorfeld genau informieren und wissen, welche Kosten und Verpflichtungen auf ihn zukommen. So vergessen viele Eigentümer, dass im Kaufpreis einer Immobilie auch Nebenkosten enthalten sind und sie sich im schlimmsten Falle mit anstrengenden Mietern beschäftigen müssen. Ob sich Dein Immobilien Investment am Ende lohnt, entscheidet in erster Linie der ROI der Immobilie. Er hilft Dir zu berechnen, wie viel Gewinn Du mit Deiner Investition erzielst – gemessen an dem, was Du heute ausgibst und quasi morgen erzielst. Letztlich kann Deine genaue Rendite aber niemand vorhersehen, denn jede Kapitalanlage wird auch durch äußere Faktoren beeinflusst wie die jeweiligen Markt- bzw. Kursentwicklungen.

Es gibt aber auch andere Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen – bei ausgeglichenem Risiko-Rendite-Profil und gleichzeitig weniger Aufwand. Digitale Immobilien Investments ermöglichen sogar Geldanlage-Einsteigern, in die Anlageklasse Immobilie zu investieren. Mit Deinem individuellen PROPVEST Immobilien-Sparplan kannst Du schon mit einer Mindestanlagesumme ab 25 Eurodiversifiziert in attraktive Bestandsimmobilien investieren. Du verfolgst Deine eigene Anlagestrategie? Dann suche Dir über PROPVEST Select Deine Anlageimmobilien ganz einfach selbst aus!

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Thema Immobilie kaufen und vermieten

Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen und dann vermieten?

Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten Dafür bieten Banken unter bestimmten Voraussetzungen eine 100-Prozent-Finanzierung an. Eine Finanzierung ohne Kapital ist aber in der Regel teurer als mit Eigenkapital bei höheren monatlichen Raten und einer längeren Laufzeit. Für Immobiliendarlehen gilt generell: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen für die Finanzierung.

Welche Voraussetzungen muss ich zum Kaufen und Vermieten einer zweiten Wohnung oder Haus erfüllen?

Du musst keine spezifischen Voraussetzungen erfüllen, um ein weiteres Objekt zu erwerben und zu vermieten. Allerdings lohnt sich das Kaufen und Vermieten einer zweiten Immobilie vor allem für Anleger, …

  • … die ihre erste Immobilie bereits abbezahlt haben.
  • … die über ein sicheres und langfristiges Einkommen verfügen.
  • … die trotz einer laufenden Immobilienfinanzierung 10 bis 20 Prozent Eigenkapital haben, um die Kaufnebenkosten zu stemmen.

Kann man trotz Schulden ein Haus oder eine Wohnung kaufen und vermieten?

Generell ist es schon möglich, trotz Schulden ein Haus zu kaufen. Letztendlich ist aber Deine sonstige finanzielle Situation entscheidend darüber, ob Dir ein weiteres Immobiliendarlehen gewährt wird. Hast Du allerdings sehr viele Schulden und stehst vor der Privatinsolvenz, wirst Du wohl keine Finanzierung für ein Haus bekommen – das ist ein hartes Negativmerkmal für Banken und andere Kreditgeber.

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Disclaimer:
Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.