Immobilien als Kapitalanlage werden in Deutschland immer beliebter – nicht nur zur Selbst- sondern auch zur Fremdnutzung. Du überlegst eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, um dann damit Geld zu verdienen? Dann solltest Du wissen, dass es beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung einiges zu beachten gibt. Ob sich das Haus oder die Eigentumswohnung als Renditeimmobilie lohnt, hängt von einer Reihe unterschiedlicher Faktoren ab, wie etwa Kaufpreis, Lage und Zustand des Objekts. Doch mit dem Kaufen und Vermieten einer Immobilie gehen auch Risiken einher, die Anleger nicht unterschätzen sollten.
In diesem Ratgeber erfährst Du, ob sich das Kaufen und Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses lohnen kann, wie Du herausfindest, ob Vermieten etwas für Dich ist und warum Eigentümer nicht nur Vorteile bei der Vermietung haben können.
Wer Vermieter werden möchte, sollte vor allem das richtige Mindset haben. Denn ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, um sie dann zu vermieten und damit Geld zu verdienen, erfordert deutlich mehr Wissen als andere Anlagemöglichkeiten wie etwa ein Sparplan. Als Eigentümer oder Vermieter musst Du Dir im Vorfeld z. B. Gedanken über die Finanzierung, etwa die Aufnahme eines Immobiliendarlehens, machen und Dich grundsätzlich mit den Themen Rendite und Steuern auseinandersetzen – für die Nutzung der Wohnung oder des Hauses als Kapitalanlage ist ein unternehmerisches Denken also sehr hilfreich.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, um sie zu vermieten, stellt früh fest: Gerade zu Beginn frisst das Vorhaben enorm viel Zeit. Angefangen bei der Suche nach einem geeigneten Objekt, bis hin zur Verwaltung und dem Aufwand zur Instandhaltung. Zunächst machst Du meistens unzählige Besichtigungen, sprichst mit der Bank, eventuell Deinem Steuerberater und wenn es zum Kauf kommt, mit Deinem Notar. Sobald Du der Eigentümer des Objekts bist, kommen dann noch weitere Aufgaben auf Dich zu. So musst Du z. B. jedes Jahr die Abrechnung der Nebenkosten für Deine Mieter machen, Deine Immobilie in der Steuererklärung veranlagen oder – im Falle einer Wohnung mit Wohneigentümergemeinschaft – an Eigentümerversammlungen teilnehmen.
Es gibt zwar auch die Möglichkeit, einen Hausverwaltungsservice und für die Steuer einen Steuerberater zu beauftragen, allerdings ist das natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden.
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Jede Kapitalanlage zeichnet sich durch Chancen und Risiken aus – das gilt daher auch für Immobilien. Diese Risiken solltest Du kennen, wenn Du eine Wohnung oder ein Haus kaufen und dann vermieten möchtest:
Nicht nur der Kauf, auch die Unterhaltung einer Immobilie ist mit Kosten verbunden. Prinzipiell musst Du genügend Kapital für folgende Kostenpunkte haben:
Übrigens: Alle diese Kosten musst allein Du als Eigentümer tragen – nur Modernisierungskosten sind laut Gesetzgebung auf Mieter umlegbar.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, um zu sie zu vermieten, ist in der Regel an Rendite interessiert. Wie genau der Ertrag aussieht, den Du erwarten kannst, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es gibt allerdings verschiedene Möglichkeiten, die Rendite bei Immobilien zu berechnen:
Seit einigen Jahren dürfen private Anleger für eine neu geschaffene Mietwohnung fünf Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei der Steuer geltend machen. Der steuerliche Vorteil gilt im Jahr der Anschaffung der Immobilie sowie in den drei darauffolgenden Jahren.
Du kannst allerdings nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Nachteile haben. Zunächst einmal musst Du jedes Jahr die Mieteinnahmen versteuern. Übersteigen Deine Kosten die Mieteinnahmen erhältst Du eine Steuerersparnis, im umgekehrten Fall ergibt sich eine steuerliche Belastung.
Eine gute Nachricht gibt es aber für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen: Der Gewinn durch die Wertsteigerung einer Immobilie bleibt frei von Steuern, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf des Objekts mindestens zehn Jahre liegen – bei einer kürzeren Haltedauer fällt allerdings Spekulationssteuer an.
Vorteile
Nachteile
Viele interessierte Anleger übersehen neue und innovative Möglichkeiten, um mit Immobilien Geld zu verdienen – denn das geht auch ohne Eigentum kaufen und vermieten zu müssen. Eine solche moderne Möglichkeit ist die Kapitalanlage in digitale Immobilien Investments. Dank Anbietern wie PROPVEST musst Du nicht Eigentümer sein, um vom Betongold zu profitieren.
Mit dem Immobilien-Sparplan kannst Du so z. B. schon mit geringem Startkapital und wenig zeitlichem Aufwand in attraktive Bestandsimmobilien investieren und eine stabile Rendite erzielen. Ein Sparplan ermöglicht Dir, Deine Geldanlage über die Jahre hinweg zu kontrollieren: Du entscheidest, wie viel Du monatlich in den Sparplan stecken möchtest und kannst so ganz nebenbei passives Einkommen aufbauen.
Das Kaufen und Vermieten einer Immobilie bedeutet sowohl einen erheblichen zeitlichen als auch finanziellen Aufwand. Wer Eigentümer und Vermieter werden möchte, sollte sich im Vorfeld genau informieren und wissen, welche Kosten und Verpflichtungen auf ihn zukommen. So vergessen viele Eigentümer, dass im Kaufpreis einer Immobilie auch Nebenkosten enthalten sind und sie sich im schlimmsten Falle mit anstrengenden Mietern beschäftigen müssen. Ob sich Dein Immobilien Investment am Ende lohnt, entscheidet in erster Linie der ROI der Immobilie. Er hilft Dir zu berechnen, wie viel Gewinn Du mit Deiner Investition erzielst – gemessen an dem, was Du heute ausgibst und quasi morgen erzielst. Letztlich kann Deine genaue Rendite aber niemand vorhersehen, denn jede Kapitalanlage wird auch durch äußere Faktoren beeinflusst wie die jeweiligen Markt- bzw. Kursentwicklungen.
Es gibt aber auch andere Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen – bei ausgeglichenem Risiko-Rendite-Profil und gleichzeitig weniger Aufwand. Digitale Immobilien Investments ermöglichen sogar Geldanlage-Einsteigern, in die Anlageklasse Immobilie zu investieren. Mit Deinem individuellen PROPVEST Immobilien-Sparplan kannst Du schon mit einer Mindestanlagesumme ab 25 Eurodiversifiziert in attraktive Bestandsimmobilien investieren. Du verfolgst Deine eigene Anlagestrategie? Dann suche Dir über PROPVEST Select Deine Anlageimmobilien ganz einfach selbst aus!
Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten Dafür bieten Banken unter bestimmten Voraussetzungen eine 100-Prozent-Finanzierung an. Eine Finanzierung ohne Kapital ist aber in der Regel teurer als mit Eigenkapital bei höheren monatlichen Raten und einer längeren Laufzeit. Für Immobiliendarlehen gilt generell: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen für die Finanzierung.
Du musst keine spezifischen Voraussetzungen erfüllen, um ein weiteres Objekt zu erwerben und zu vermieten. Allerdings lohnt sich das Kaufen und Vermieten einer zweiten Immobilie vor allem für Anleger, …
Generell ist es schon möglich, trotz Schulden ein Haus zu kaufen. Letztendlich ist aber Deine sonstige finanzielle Situation entscheidend darüber, ob Dir ein weiteres Immobiliendarlehen gewährt wird. Hast Du allerdings sehr viele Schulden und stehst vor der Privatinsolvenz, wirst Du wohl keine Finanzierung für ein Haus bekommen – das ist ein hartes Negativmerkmal für Banken und andere Kreditgeber.
