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Die Inflation in Deutschland klettert im Jahr 2021 auf den höchsten Stand seit 1993 mit 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, gleichzeitig sind die Zinsen für Anleger aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) auf einem anhaltenden Tiefpunkt. Für Kapitalanleger bedeutet das ein Umdenken beim Thema Geldanlage. Denn für die bei den Deutschen besonders beliebten Sparanlagen wie Festgeld und Sparbuch gibt es nahezu keine Zinsen mehr. Wer sein Geld hier anlegt, hat am Ende weniger zur Verfügung als vorher. Deshalb rücken bei der Suche nach passenden Anlagemöglichkeiten zunehmend auch inflationssichere Geldanlagen wie Sachwerte und Gold in den Fokus. In diesem Zusammenhang steigt auch die Nachfrage nach Immobilien als Inflationsschutz. Doch wie inflationssicher sind Immobilien Investments wirklich?
Wir erklären Dir, welche Auswirkungen die Inflation auf Immobilien hat, welchen Unterschied die Nutzung hierbei macht und wann sie sich als Inflationsschutz lohnen.
Die Inflation bezeichnet in der Volkswirtschaft den allgemeinen Anstieg des Preisniveaus über einen bestimmten Zeitraum. Während die Zinsen und Preise für Produkte und Dienstleistungen ansteigen, sinkt bei der Inflation der Wert des Geldes und jede Geldeinheit kann weniger Güter und Dienstleistungen kaufen.
Die Inflationsrate (auch als Verbraucherpreisindex bezeichnet) in Deutschland lag im Dezember 2021 bei +5,3 Prozent und erreichte damit den Höchststand für das Jahr 2021. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutete das eine Steigerung im Jahresdurchschnitt von +3,1 Prozent. Ohne eine Anpassung bei Zinsen und Renditen hat das deutliche Auswirkungen für Kapitalanleger, denn der Realzins im Euroraum sinkt noch weiter – bei vielen Assetklassen sogar unter null. Bis auf die internationalen Notenbanken und die EZB haben für die nahe Zukunft jedoch keine Änderungen bei den Anlagezinsen angekündigt, was für Anleger auch in den nächsten Jahren wahrscheinlich Niedrigzinsen bedeutet.
Bei einer Inflation steigen Immobilien genau wie andere Produkte im Preis, wobei das Geld gleichzeitig an Wert verliert. Das muss für Anleger und Immobilienbesitzer sogar nicht unbedingt schlecht sein. Wer ein Eigenheim finanziert hat, profitiert in diesem Fall z. B. davon, dass die Schulden gleich bleiben, der tatsächliche Wert durch die Geldentwertung allerdings sinkt. Gleichzeitig sorgt die Inflation dafür, dass die Immobilie an Wert gewinnt. Allerdings sind die Auswirkungen auf Sachwerte und Immobilien auch von der Höhe der Inflationsrate und der Entwicklung verschiedener Faktoren abhängig. Dabei geht es vor allem um die Entwicklung der Preise und Mieten:
Der Hauspreisindex ist ein wichtiger Indikator in Bezug auf den Inflationsschutz von Immobilien. Im Vergleich zu allen anderen Inflations- und Preissteigerungsindikatoren übertrifft der Index diese sehr deutlich. Das bedeutet, dass Immobilien auch bei der aktuellen Zinspolitik und den damit einhergehenden niedrigen Renditen immer noch einen nachhaltigen Gegenwert darstellen. Damit bieten sich Immobilien als lohnenswerte Renditeobjekte an.
Komplexer als der Hauspreis ist die Entwicklung der Mieten. Gemessen am Mietpreisindex war der Verlauf der Mieten etwa gleich mit der Inflationsrate, was einen Inflationsausgleich sichern würde. Schaut man auf die Neubaumieten in Metropolen, dann sind die Mieten sogar deutlich stärker gestiegen als die Verbraucherpreise. Anders als bei Gewerbeimmobilien sind die Mieten von Wohnimmobilien jedoch nur selten inflationsindexiert, also an die Inflationsrate gekoppelt. Zudem sind Mieterhöhungen bei Wohnimmobilien schwerer durchzusetzen als bei gewerblichen Mietverträgen. Für Anleger mit einem diversifizierten Immobilienportfolio aus Wohnimmobilien gleicht sich dieser Faktor langfristig aus.
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Wie gut der Inflationsschutz einer Immobilie ist, hängt zu einem großen Faktor davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. So unterscheidet sich die Auswirkung der Inflation je nachdem, ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt, aber auch bei neuen oder renovierungsbedürftigen Objekten sowie Immobilienfonds variiert der Inflationsschutz.
Bei einer eigenen Immobilie ist ein Inflationsschutz durchaus gegeben, wenn Du selbst darin wohnst. Denn in diesem Fall hast Du als Bewohner kaum Kosten – auch wenn Betriebs- und Nebenkosten durch die Inflation steigen – und profitierst auf der anderen Seite von einer positiven Wertsteigerung der Immobilie. Auch Immobilien als Altersvorsorge bieten einen guten Inflationsschutz. Ist die Immobilie vollständig abbezahlt, kannst Du die sonst anfallende Miete als zusätzliches finanzielles Polster im Alter verwenden. Zwar kann niemand vorhersagen, wie sich die Mieten in den nächsten Jahren entwickeln werden, allerdings ist eine Senkung der Miet- und Immobilienpreise eher unwahrscheinlich. Insofern ist eine eigene Immobilie kein schlechtes Investment. Da Sachwerte über dem Geldwert stehen, bieten selbstgenutzte Immobilie also einen Inflationsschutz.
Für Dich als Anleger ist es jedoch sinnvoll, auf das Klumpenrisiko zu achten. Beschränkt sich die Geldanlage auf einen einzigen Vermögenswert, z. B. eine Immobilie, dann kann ein Wertverlust zum Risiko werden. Auch Immobilien wären in diesem Szenario nicht mehr vor einer Inflation geschützt.
Ganz anders als beim Eigenheim verhält es sich mit dem Inflationsschutz bei vermieteten Immobilien. Durch die Inflation steigt zwar der Wert der Immobilie, aber der Wert des Geldes, den der Vermieter als Gewinn aus der Miete und den Betriebskostenzahlungen erhält, sinkt. Ein Ausgleich ließe sich in dieser Situation nur durch eine Erhöhung der Mieten und Betriebskostenzahlungen erreichen – das ist allerdings nicht ganz so einfach möglich. Außerdem geht der Vermieter damit das Risiko ein, dadurch Mieter zu verlieren. Wie groß dieses Risiko ist, hängt natürlich auch von der Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt ab. Insgesamt ist der Inflationsschutz von vermieteten Immobilien je nach Lage und Situation auf dem Immobilienmarkt unter Umständen deutlich geringer als beim selbstgenutzten Eigenheim.
Die Investition in Immobilienfonds gilt als Anlage in Sachwerte und bietet Dir als Anleger damit genau wie ein Direktinvestment in Immobilien einen gewissen Inflationsschutz. Allerdings gehört für eine abschließende Bewertung, ob Immobilienfonds wirklich als Inflationsschutz dienen können, eine genaue Prüfung verschiedener Faktoren dazu. Das umfasst z. B. Kapitalstrukturen, Mietverträge, Beleihungswerte und Objektzustände. Ist der Immobilienfonds nach Standorten, Sektoren und Baujahren diversifiziert, dann Dir das als Anleger einen zusätzlichen Schutz bieten.
Wer bei der Geldanlage auf Immobilien als Inflationsschutz setzen möchte, muss nicht unbedingt ein Eigenheim kaufen. Mit digitalen Immobilieninvestments kannst Du als Anleger am Immobilienmarkt teilhaben, ohne dass Du Dich selbst um den Kauf und die Verwaltung eigener Objekte kümmern musst. Dabei ist es auch auf diese Weise möglich, von Immobilien als Inflationsschutz zu profitieren. Da die Auswirkungen einer Inflation bei Immobilien stark von der Lage, dem Zustand und der Attraktivität des Standorts abhängig ist, hast Du mit einem diversifizierten Immobilienportfolio eine gute Wahl getroffen. Bei PROPVEST investierst Du Dein Geld in geprüfte und attraktive Bestandsimmobilien und profitierst so ebenfalls vom Inflationsschutz Deines Betongolds.
Die Lage und der Zustand einer Immobilie sind wichtige Kriterien dafür, wie sich eine Inflation auswirkt. In der Regel bieten neuere Immobilien einen besseren Inflationsschutz als renovierungsbedürftige Immobilien. Das liegt zunächst daran, dass die Renovierung einer Immobilie mit hohen Kosten verbunden ist. Darüber hinaus ist eine solche Immobilie weniger wert als ein neues Haus, was ebenfalls für einen Nachteil bei einer Inflation sorgt. Beim Inflationsschutz älterer Immobilien kann es zudem auch deutliche regionale Unterschiede geben.
Ob eine Immobilie als Inflationsschutz geeignet ist, hängt von ein paar grundlegenden Faktoren ab. Dazu gehört sowohl der Standort als auch die Entwicklung von Miet- und Hauspreisen. Dadurch stellst Du Dir als Anleger wahrscheinlich die Frage, ob es sich für Dich lohnt auf den Inflationsschutz von Immobilien zu vertrauen. Grundlegend gilt es zu wissen, dass Sachwerte immer einen besseren Schutz vor einer hohen Inflationsrate bieten als z. B. Sparkonten. In jedem Fall lohnt es sich zu berücksichtigen, dass besonders selbst genutzte Immobilien und Objekte in gutem Zustand als inflationssicher gelten. Allerdings sollte das kein Kaufgrund sein, denn eine eigene Immobilie bedeutet hohe Kosten für die Finanzierung und auch einen hohen zeitlichen Aufwand sowie eine Bindung an den Standort. Das ist verständlicherweise nicht für jeden Anleger eine gute Option. Noch mehr Informationen über langfristige Geldanlagen findest du auch hier.
Schaut man dahingehend auf vermietete oder renovierungsbedürftige Immobilien, ist der Schutz vor einer Inflation eher vom Einzelfall abhängig. Hier kommt es nicht nur auf die Inflationsentwicklung an, sondern auch auf den Kaufpreis sowie Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Entscheidest Du Dich für ein diversifiziertes Immobilienportfolio aus attraktiven Immobilien an verschiedenen Standorten, kann das ebenfalls einen Schutz vor Inflation bieten. Aus diesem Grund kannst Du auch mit einem Immobilienportfolio bei PROPVEST – egal ob als Immobiliensparplan oder über PROPVEST Select – in eine lohnende Anlage investieren. Im Gegensatz zu einer eigenständigen Vermietung von Immobilien bist Du hier als Anleger außerdem nicht direkt von den steigenden Kosten und den daraus resultierenden Problemen betroffen.
Kaufst Du eine Immobilie mit dem Zweck sie zu vermieten und benötigst dafür ein Darlehen, dann bezahlen Deine Mieter indirekt Deine monatlichen Kreditraten.
Kommt es aufgrund der Inflation zum Anstieg der Preise und Zinsen für den Kredit, kannst Du als Vermieter der Immobilie eine höhere Miete verlangen. Dadurch entstehen den Mietern aufgrund der Inflation höhere Kosten.
Neben Sachwerten wie Immobilien und Gold werden auch in Teilen Aktien zu den inflationssicheren Geldanlagen gezählt. Das liegt daran, dass bei steigenden Preisen für Dienstleistungen und Produkte auch die Umsätze und Gewinne ansteigen können.
Wie bei Immobilienfonds investierst Du auch mit Immobilien-ETFs indirekt in Immobilien bzw. den Immobilienmarkt. Da Du mit den ETFs in die Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche investierst, kann man die Indexfonds ebenfalls zu den inflationssicheren Geldanlagen zählen.
