Immobilien kaufen ohne Eigenkapital – Ist das möglich?

Inhaltsverzeichnis

So funktioniert der Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Altersvorsorge und Kapitalanlage durch Immobilien gewinnen immer mehr an Bedeutung und wecken in vielen Menschen den Wunsch, sich ein Eigenheim zu kaufen. Beachtet man jedoch die immer weiter steigenden Kaufpreise und Nebenkosten für Häuser und Wohnungen, merkt man, dass sich diese Vorstellung ein wenig schwieriger gestaltet als gedacht. Die enormen Kosten für eine Immobilie und das hierfür aufzubringende Kapital gilt für viele als unmöglich. Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn die finanziellen Eigenmittel nicht ausreichen und kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit eingebracht werden kann? Kann man eine Immobilie überhaupt ohne Eigenkapital kaufen?  

Welche Rolle das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung spielt und welche Möglichkeiten der Finanzierung für den Immobilienkauf in Frage kommen, haben wir für Dich zusammengefasst. 

  • Der Immobilienkauf ist auch ohne ein hohes Eigenkapital möglich – den Kreditnehmenden bieten sich viele verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren oder zu kaufen.
  • Wer Immobilien kaufen möchte, ohne Eigenkapital einzusetzen, zahlt oftmals hohe monatliche Raten und Zinsen für das Darlehen – und profitiert dennoch langfristig
  • Der Kauf einer eigenen Immobilie sichert nicht nur Unabhängigkeit von Mietpreiserhöhungen und steuerliche Vorteile, sondern kann zudem eine langfristige Wertsteigerung und Altersvorsorge bieten.


Warum kann der Kauf eines Eigenheims sinnvoll sein?

Schon seit einigen Jahren gelten Immobilien als gute und rentable Anlagemöglichkeit. Das hängt insbesondere mit einer positiven Marktentwicklung und einem immer weiter steigenden Wertzuwachs des sogenannten Betongolds zusammen. Während zwar einerseits der Kaufpreis von Immobilien deutlich steigt, steigen andererseits gleichzeitig auch der Verkaufspreis und die Mieteinnahmen. Insbesondere deshalb wird eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage zunehmend interessanter. Da die Mietpreise von Immobilien oftmals an die Inflation angelehnt werden, können Immobilien als Inflationsschutz dienen.   

Doch auch als Altersvorsorge kann ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll sein: Während das Sparbuch kaum bis gar keine Zinsen mehr hervorbringt, werden Baufinanzierungen gleichzeitig immer günstiger und bieten eine gute Möglichkeit zum Vermögensaufbau. Die durch den Hauskauf wegfallenden Zahlungen für Miete und Mieterhöhungen bieten Eigentümern zudem Unabhängigkeit und finanzielle Freiheit, insbesondere im Alter. 

Doch nicht nur der Kauf, auch Investitionen in Immobilien können langfristig sinnvoll sein. Möchtest Du Dir noch keine Immobilie kaufen, aber dennoch von der attraktiven Anlageform profitieren, haben wir genau das Richtige für Dich. Mit PROPVEST Select investierst Du digital in ganz konkrete, ausgewählte Immobilien, die Du Dir selbst aussuchen kannst, und baust Dir so Dein Vermögen auf.

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Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei Immobilienfinanzierung und -kauf? 

Bei Eigenkapital handelt es sich grundsätzlich um Deine finanziellen Rücklagen, die Du als Kreditnehmer in eine Immobilienfinanzierung mit einbringen kannst, um eine Immobilie zu erwerben. Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, desto günstiger fallen die Zinsen und Konditionen für die Immobilienfinanzierung aus. Daher kann die Verwendung von Eigenkapital zum Kauf einer Immobilie auf jeden Fall sinnvoll sein. Dennoch besteht die Chance, eine Immobilie zu kaufen – ohne oder mit wenig Eigenkapital. 

Grundsätzlich kann zwischen drei verschiedenen Arten von Eigenkapital, die für die Baufinanzierung genutzt werden können, unterschieden werden:

  • Klassisches Eigenkapital: Geld, welches direkt zur Verfügung steht, beispielsweise Bargeld, Geld auf Bankkonten oder Tagesgeldkonten, Fonds, Aktien, zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Zusätzliche Sicherheiten: Weitere Immobilien, Kunstgegenstände oder die Abtretung Deiner Lebensversicherung können die Konditionen Deiner Finanzierung positiv beeinflussen
  • Eigenleistungen: Arbeiten, die Du beim Hauskauf selbst ausführst, werden von Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt.  

Kannst Du nur einen Teil der Baufinanzierung mit Deinem Eigenkapital abdecken, muss der restliche Teil durch Fremdkapital finanziert werden. Dies wird meist von Banken in Form eines Immobilienkredits bereitgestellt. 


Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?

Der Kauf einer Immobilie ohne die Verwendung von Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Unter gewissen Voraussetzungen, beispielsweise Einkommen und Bonität, bieten einige Banken eine 100-Prozent-Finanzierung zum Kauf einer Immobilie an. Die Baufinanzierung ohne eigene finanzielle Mittel fällt jedoch grundsätzlich teurer aus. 

In der Regel empfehlen Banken, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie durch eigenes Kapital abzudecken. Somit soll nicht nur ein Teil des Kaufpreises gedeckt, sondern auch das Risiko für die Bank verringert werden. Kunden mit einer guten Bonität und einem gesicherten, überdurchschnittlichen Einkommen haben jedoch oftmals die Chance, eine Immobilie zu kaufen mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital. Hierzu stehen Kreditnehmenden viele verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: 


Vollfinanzierung der Immobilie 

Ist die Rede von einer Vollfinanzierung oder auch 110-Prozent-Finanzierung einer Immobilie, ist meist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital gemeint. In diesem Fall übernimmt die Bank die vollständige Finanzierung des gesamten Kaufpreises, zuzüglich der Kaufnebenkosten. Kaufnebenkosten von Immobilien bezeichnen all die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis der anfallen und etwa 10 bis 15 Prozent ausmachen. Zu diesen Nebenkosten zählen: 

  • Maklerprovision
  • Notarhonorar
  • Gebühren für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbssteuer

Da eine Vollfinanzierung für Banken grundsätzlich mit einem hohen Risiko verbunden ist, wird von den Kreditnehmern meist ein Zinsaufschlag verlangt. Dementsprechend dauert eine 100-Prozent-Finanzierung nicht nur länger und erhöht das Schulden-Risiko, sondern gilt zudem um einiges teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital. 


Immobilienkauf durch private Geldgeber 

Die Finanzierung mit Hilfe privater Geldgeber gilt heutzutage als eine der gängigsten Varianten, um Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen. Hierbei stellen Privatpersonen Dir finanzielle Mittel zur Verfügung, die Du als Kreditnehmer zur Finanzierung oder zum Kauf der Immobilie verwenden kannst. Auch wenn bei dieser Variante kein Eigenkapital eingebracht werden muss, birgt sie dennoch ein gewisses Risiko: Anders als bei einer Bank ist diese Art des Kredits weniger abgesichert und meist mit hohen Zinsen und Konditionen versehen. Zudem muss erst einmal eine geeignete Person gefunden werden, die über ausreichend finanzielle Eigenmittel verfügt, um eine Immobilie zu finanzieren. 

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Immobilien ohne Eigenkapital kaufen und vermieten

Des Weiteren bietet sich die Möglichkeit, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten. In diesem Fall wird die Immobilie mit Hilfe von Fremdkapital finanziert und die Finanzierung anhand der Mieteinnahmen gedeckt. Jedoch birgt auch diese Variante gewisse Risiken: Banken berechnen in der Regel einen gewissen Anteil der Miete als Ausfall, beispielsweise aufgrund von Mietrückständen oder Renovierungskosten. Da somit nicht die gesamte Bruttomiete zur Tilgung der monatlichen Rate des Darlehens verwendet werden kann, verlangen Banken für die Immobilienfinanzierung meist höhere Zinsen. Dadurch steigt nicht nur der Finanzierunganteil, sondern auch die Zeit, in der Du nicht schuldenfrei bist. 


Was ist beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital wichtig?

Entscheidest Du Dich dazu, eine Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital, solltest Du einige wichtige Aspekte beachten. In erster Linie spielt die Attraktivität und Rentabilität der Immobilie eine bedeutende Rolle bei der Auswahl des richtigen Objekts. Insbesondere bei einer Vollfinanzierung sollte die Vermietbarkeit und die Lage der Immobilie genauestens überprüft werden, um eine schnelle Rückzahlung des Fremdkapitals zu sichern. Denn eine attraktive Lage mit Verkehrsanbindung oder Einkaufsmöglichkeiten lockt gleichzeitig einige interessierte Mieter an. 

Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, vorerst mit kleineren Baufinanzierungen zu beginnen. Demnach solltest Du Dich nicht gleich nach großen Projekten umschauen, sondern für den Anfang lieber in kleine Wohnungen oder Häuser investieren. In diesem Fall fordern Banken meist nur einen geringen Anteil an Eigenkapital und ermöglichen Dir somit, auch ohne viel Kapital eine Immobilie zu finanzieren. 


Fazit: Immobilien kaufen ohne Eigenkapital – Das solltest Du beachten

In Immobilien zu investieren, bietet eine gute Anlagemöglichkeit und kann sich langfristig lohnen. Dabei musst Du nicht einmal all Dein Erspartes in den Kauf einer Immobilie stecken: Ganz egal, ob Du die Immobilie kaufen und vermieten möchtest oder Dich für eine Vollfinanzierung bei der Bank entscheidest – es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen ohne oder mit nur wenig Eigenkapital. 

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Immobilienkauf ohne Eigenkapital


Welche Risiken birgt der Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Finanziert man eine Immobilie ohne Eigenkapital, fordern Banken in der Regel meist einen hohe Tilgung, sprich eine hohe monatliche Rate. Je schneller der Kredit für das Haus oder die Wohnung getilgt ist, desto schneller sinkt das Risiko eines möglichen Verlusts. Zudem werden die Zinsen aufgrund des hohen Risikos deutlich teuer ausfallen. 


Welche Vorteile hat der Kauf einer Immobilie im Vergleich zur Miete?

Beim Immobilienkauf ohne Eigenkapital profitierst Du in erster Linie nicht nur von der Unabhängigkeit von Mietpreiserhöhungen, sondern auch von steuerlichen Vorteilen, einer langfristigen Wertsteigerung und einer soliden Altersvorsorge.

In den meisten Fällen stellt die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital eine rentable Alterative zur Miete dar. Auch wenn die Zinsen und Tilgung des Kredits gegebenenfalls etwas höher ausfallen als bei der Finanzierung durch Eigenmittel, wirkt sich der Immobilienkauf langfristig positiv aus. 


Welchen Vorteil bringt Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Die Finanzierung einer Immobilie mit Eigenkapital bringt so einige Vorteile. Denn es gilt: Je höher der Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Darlehen muss für die Baufinanzierung aufgenommen werden. Zudem fallen die Kosten für die Finanzierung bei einem hohen Anteil an Eigenkapital geringer aus und Du profitierst von günstigeren Konditionen.

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Disclaimer:
Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.