Crowdinvesting für Immobilien: Das sollten Anleger wissen

Inhaltsverzeichnis

So funktioniert die Schwarmfinanzierung von Immobilien

Immobilien gelten schon lange als wertstabile und profitable Anlageform – und erscheinen vielen Anlegern durch die anhaltenden Niedrigzinsen noch attraktiver. Dabei ist es auch längst nicht mehr so, dass man zwingend eine Immobilie kaufen muss, um am Immobilienmarkt teilhaben zu können. Vielmehr setzen sich zunehmend auch alternative Anlageformen durch, wie z. B. das Crowdinvesting für Immobilien. Auf diese Weise können Anleger gezielt in ein Immobilienprojekt investieren und von einer aussichtsreichen Rendite profitieren. Gleichzeitig schafft das Konzept sowohl für beide Seiten Vorteile, denn für die Finanzierung von Immobilienprojekten bietet es eine neue Kapitalquelle, während Anleger gleichzeitig von einer vielversprechenden Geldanlage profitieren. 

In unserem Ratgeber erklären wir, wie genau Crowdinvesting für Immobilien funktioniert, welche Risiken es gibt und worauf Du als Investor achten solltest. 

  • Definition: Beim Immobilien-Crowdinvesting investieren viele Menschen – die Crowd – als Gruppe in ein bestimmtes Immobilienprojekt. Das ist meist schon mit einem geringen Kapital möglich. Dabei kannst Du z.B. schon ab 100 Euro investieren.
  • Crowdinvesting vs. Crowdfunding: Im Vergleich zum Crowdfunding geht es beim Crowdinvesting für Immobilien darum, das Kapital mit Zinsen anzulegen und Gewinne zu erzielen. Beim Crowdfunding dagegen handelt es sich eher um eine Spende, mit der ein Projekt unterstützt wird. 
  • Risiken: Das Crowdinvesting für Immobilien birgt je nach Projekt ein hohes Risiko für Anleger. Kommt es zu einer Insolvenz beim Bauträger, erhalten Investoren ihr Geld unter Umständen nur teilweise oder sogar gar nicht wieder zurück. Man sollte sein Kapital besser über mehrere Projekte streuen und nie sein gesamtes Anlagekapital in nur ein Projekt investieren.

Was ist Immobilien-Crowdinvesting?

Beim Immobilien-Crowdinvesting handelt es sich um eine eigene Unterkategorie des Crowdinvestings. Über Crowdinvesting in Immobilien finanziert eine Gruppe – die Crowd – zum Beispiel  den Bau einer Immobilie, ein Immobilienprojekt oder ein Grundstück. 

Die Crowd zur Finanzierung der Immobilie bzw. der Immobilienprojekte findet dabei über Online-Plattformen zusammen, wo Anleger sich einfach registrieren können und die gewünschte Summe investieren können. Übrigens ist die Finanzierung von Grundstücken und Projekten über Immobilien-Crowdinvesting gar nicht mehr so selten, sondern hat sogar das Investieren in Startups überholt: Im Jahr 2020 machte Crowdinvesting von Immobilien zwei Drittel des deutschen Crowdinvesting-Markts aus und die Branche wächst weiter rasant. 

Wie genau funktioniert Crowdinvesting für Immobilien?

Bei der Crowd-Immobilienfinanzierung kannst Du als Anleger Dein Geld in ein bestimmtes Immobilienprojekt investieren. Zum Vergleich: Bei offenen Immobilienfonds investierst Du automatisch in mehrere Projekte. Meist ist das Kapital beim Immobilien-Crowdinvesting über eine Laufzeit von 18 bis 48 Monaten fest gebunden, bis Du es (im Idealfall mit einer Rendite) zurückbekommst. Doch wie funktioniert das Crowdinvesting in Immobilien im Detail? 

Wer sich für Immobilien-Crowdinvesting interessiert, kann sich über die entsprechende Crowdinvesting-Plattform über die Konditionen des jeweiligen Projektes informieren. In Absprache mit dem Bauträger wird von der Plattform eine Laufzeit für das Funding festgelegt, innerhalb der ein bestimmtes Anlagevolumen erreicht werden soll. Die Crowdinvestoren können dann in das Projekt investieren. Häufig gibt es bei einer Crowd-Finanzierung von Immobilien eine Mindestanlagesumme – meist zwischen 100 und 500 Euro – zu beachten, aber abgesehen davon kannst Du als Investor frei entscheiden, wie viel Geld Du anlegen möchtest. Das investierte Geld wird von der Crowdinvesting-Plattform an einen Zahlungsdienstleister übergeben, der die Summe treuhänderisch verwaltet und an den Projektträger weitergibt. Wird diese Summe innerhalb der Laufzeit erreicht, kann das Immobilienprojekt realisiert werden. In diesem Fall erhältst Du als Investor regelmäßige Informationen über den Fortschritt des Projekts von der Crowdinvesting-Plattform. Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von der Laufzeit, dem Risiko der Anlage sowie dem Ausschüttungsmodus ab. In der Regel handelt es sich um einen Festzins, der jährlich oder als Gesamtbetrag am Ende der Laufzeit ausgezahlt wird. 

Kommt innerhalb des Zeitraums nicht genügend Geld über die Investoren zusammen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. In diesem Fall wird entweder der Zeitraum verlängert, der Bauträger nimmt die geringere Summe oder das Kapital wird wieder an die Anleger zurückgezahlt. 

Auf welche Weise können Anleger sich am Crowdinvesting für Immobilien beteiligen?

Die häufigsten Beteiligungsformen sind Nachrangdarlehen, Anleihen und Darlehensforderungsabkäufe. Meistens werden die Forderungen des Investors dabei nachrangig zu den Forderungen der Fremdkapital finanzierenden Banken bedient.

Zu den weiteren typischen Beteiligungsformen gehören stille Beteiligungen, partiarische Darlehen und Genussrechte. Bei einer klassischen stillen Beteiligung ist ein stiller Gesellschafter nicht zur Geschäftsführung berechtigt, haftet aber nach §232 Absatz 2 des Handelsgesetzbuchs bis zur Höhe seines angelegten Kapitals. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Genussrechten um eine Art der Unternehmensbeteiligung, allerdings mit Eigenschaften festverzinslicher Wertpapiere. Was alle Anlageformen beim Crowdinvesting in Immobilien gemeinsam haben: Es handelt sich immer um eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Deshalb haben die Crowdinvestoren in der Regel keine Stimmrechte oder andere Möglichkeiten zur unternehmerischen Einflussnahme. Die Ausschüttung von Erträgen ist zudem stets vom wirtschaftlichen Erfolg des Beteiligungsunternehmens abhängig. 

Immobilien als Crowdinvestment: Die Chancen und Risiken für Anleger

Die Finanzierung von Immobilien zusammen mit einer Crowd gehört zu den neueren und damit eher alternativen Investments. Da klassische Anlageformen aufgrund niedriger Zinsen für Anleger kaum noch attraktiv sind, stellt Immobilien-Crowdinvesting für viele eine interessante und vor allem lukrative Alternative dar. Viele Anleger schätzen es außerdem, dass sie schon mit wenig Geld in Immobilien investieren und dafür trotzdem attraktive Renditen erwarten können. 

Mit Crowdinvesting in Immobilien zu investieren, bietet jedoch auch ein Risiko für Anleger. Geht während der Laufzeit des Projekts etwas schief, kann es passieren, dass Du Dein eingesetztes Kapital verzögert oder nicht zurückbekommst. Entscheidend dafür ist die Beteiligung der Crowd an der Finanzierung der Immobilien durch ein Nachrangdarlehen. Dadurch müssen sich Crowdinvestoren nämlich im Falle einer Insolvenz hinter einer langen Schlange von Gläubigern, z. B. Banken, anstellen, bis sie ihr Geld zurückbekommen.

 Wir haben die Chancen und Risiken von Immobilien-Crowdinvesting für Dich zusammengefasst: 

Chancen

  • Direktes Investment in Immobilien als Sachwerte
  • Geldanlage schon mit kleinen Beträgen möglich
  • Vergleichsweise hohe Renditen (ca. fünf bis acht Prozent)
  • Kapital ist zweckgebunden für ein Immobilienprojekt
  • Keine Kursschwankungen 
  • Einfacher Zugang zu Plattformen und Projekten
  • Ggf. vorzeitige Rückzahlungen mit höheren Renditen 

Risiken

  • Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich
  • Nachrangdarlehen
  • Eingesetztes Kapital ist während der Laufzeit fest gebunden 
  • Begrenzte Anlagesummen 
  • Ausfälle bei Projektträgern oder Zahlungsdienstleistern möglich 

Gibt es Alternativen zum Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting für Immobilien bietet Anlegern zwar eine einfache Möglichkeit, um Geld in Immobilien zu investieren, allerdings bietet die Anlageform je nach Projekt auch ein hohes Risiko. Möchtest Du diese Risiken lieber nicht eingehen, stellt sich natürlich die Frage nach alternativen Investmentmöglichkeiten. Die gute Nachricht: Wer am Immobilienmarkt investieren will, muss mittlerweile keine eigenen Immobilien mehr kaufen. Nicht nur Immobilien-Crowdinvesting, sondern auch Immobilienfonds, digitale Immobilien Investments oder Immobilien-ETFs bieten eine Alternative zum Kauf eines Eigenheims. Welche dieser Alternativen die passende für Dich ist, hängt natürlich auch davon ab, wie lange und mit welchem Risiko Du investieren möchtest. Bei Immobilien-ETFs solltest Du Dich am besten grundsätzlich mit einem Investment an der Börse wohlfühlen. Geschlossene Immobilienfonds sind aufgrund ihrer teilweise langen Laufzeit und der hohen Risiken auch nicht für jeden Investor – und häufig auch nicht für Kleinanleger – geeignet. 

Über digitale Immobilien Investments kannst Du dagegen schon mit kleinen Beträgen investieren und profitierst im Vergleich zum Crowdinvesting in Immobilien von einem geringeren Risiko. Entscheidest Du Dich für ein Immobilien Investment über PROPVEST Select, investierst Du Dein Geld nämlich in sorgfältig ausgewählte und attraktive Bestandsimmobilien. Hier steht es im Gegensatz zum Immobilien-Crowdinvesting nicht in Frage, ob das Projekt überhaupt realisiert werden kann, da die Immobilien bereits existieren. Dein Vorteil: Du kannst schon ab 25 Euro investieren – entweder monatlich über unseren Immobiliensparplan oder einmalig über PROPVEST Select. Außerdem musst Du Dich nicht an lange Laufzeiten halten, sondern kannst einzelne Anteile Deiner Immobilienanlage über den PROPVEST Handelsplatz veräußern und so flexibler auf Dein Kapital zugreifen.

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Fazit: Für wen ist Immobilien-Crowdinvesting sinnvoll?

In Zeiten, in denen klassische Anlageformen aufgrund niedriger Zinsen nur noch wenig attraktiv sind, kann Crowdinvesting in Immobilien eine gute Option sein für Anleger, die mit einer aussichtsreichen Rendite von bis zu acht Prozent ihr Geld in Immobilien investieren möchten. Da jedoch das Risiko je nach zu finanzierendem Projekt hoch sein kann, ist ein Investment in Immobilien über die Crowd nicht unbedingt für jeden Anlegertyp sinnvoll. Besonders, wer die Risiken bei der Geldanlage möglichst gering halten möchte, fühlt sich mit dieser Art des Investments eventuell nicht besonders wohl. Bist Du dagegen bereit, als Crowdinvestor mit einem höheren Risiko in Hinblick auf eine aussichtsreiche Rendite zu leben, spricht natürlich nichts gegen diese Geldanlage. 

Möchtest Du das Risiko beim Immobilien-Crowdinvesting reduzieren, aber trotzdem auf unkomplizierte Weise als Kleinanleger in Immobilien investieren, kann ein digitales Immobilien Investment das richtige für Dich sein. Auch hier investierst Du zusammen mit anderen Anlegern, allerdings in attraktive Bestandsimmobilien ausgewählten Lagen und somit ebenfalls mit der Aussicht auf eine lohnende Rendite. Mit PROPVEST Select kannst Du das ganz einfach ausprobieren, denn hier gibt es keine Mindestlaufzeit und Du kannst schon mit einem kleinen Betrag ab 25 Euro investieren.

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Crowdinvesting in Immobilien 

Wie unterscheiden sich Crowdinvesting und Crowdfunding für Immobilien? 

Der Unterschied zwischen Crowdfunding und Crowdinvesting besteht darin, dass es beim Crowdfunding um die Förderung von Projekten geht, während Anleger beim Crowdinvesting eine Rendite mit dem investierten Geld erzielen möchten. Aus diesem Grund wird Crowdfunding eher für die Produktentwicklung genutzt, während Du mit Crowdinvesting die Realisierung von Projekten unterstützt.

Ganz einfach ausgedrückt: Beim Crowdinvesting handelt es sich nicht um eine Spende, sondern um eine Form der Geldanlage. 

Wie erkennt man eine seriöse Plattform für Immobilien-Crowdinvesting? 

Da das Crowdinvesting in Immobilien ein hohes Risiko bergen kann, benötigen Anleger für eine Entscheidung alle relevanten Informationen zu dem Immobilienprojekt. Dazu gehören neben einem Informationsblatt auch ein aktueller Jahresabschluss des Emittenten, eine Projektplanung sowie eine ausführliche Beschreibung der möglichen Risiken. Stellt eine Crowdinvesting-Plattform diese Informationen nicht transparent zur Verfügung, solltest Du als Anleger lieber von einem Investment absehen. 

Was versteht man unter einem Nachrangdarlehen?

Unter einem Nachrangdarlehen versteht man eine Form der Unternehmensfinanzierung, die beim Crowdinvesting häufig zum Einsatz kommt. Bei dieser Art der Finanzierung bekommst Du als Investor im Falle einer Insolvenz erst nach anderen Gläubigern Dein eingesetztes Kapital zurück. Ist, bis Du an der Reihe bist, kein Geld für die Rückzahlung mehr verfügbar, kann das eingesetzte Vermögen verloren sein. 

Wie sicher ist Crowdinvesting für Immobilien?

Crowdinvestoren tragen unter Umständen ein hohes Risiko. Scheitert das Projekt, musst Du als Anleger im schlimmsten Fall mit einem Totalverlust rechnen. Allerdings lässt sich das Risiko beim Crowdinvesting in Immobilien durch eine breite Streuung auf viele Immobilienprojekte reduzieren. 

Zwar gibt es bei einem Crowdinvestment keine spezielle Absicherung wie z. B. die gesetzliche Einlagensicherung bei Festgeld, aber Schwarmfinanzierungen werden trotzdem über den Gesetzgeber reguliert. Deshalb existieren zum Schutz für Kapitalanleger bestimmte Vorgaben für digitale Immobilieninvestitionen, so z. B. das Kleinanlegerschutzgesetz, kurz KASG. Darin ist geregelt, dass Kleinanleger nur bis 10.000 Euro pro Vermögensanlage investieren dürfen. Schon ab einem Investment von 1.000 Euro musst Du als Privatanleger gegenüber der Plattform erklären, dass Du entweder mindestens über ein Vermögen von 100.000 Euro verfügst oder maximal zwei Monatsgehälter (netto) anlegst.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.