Besteuerung von Immobilienfonds

Inhaltsverzeichnis

Mit offenen oder geschlossenen Immobilienfonds Steuern sparen

Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase und der immer größer werdenden Rentenlücke, die vielen Arbeitnehmern einmal droht, nutzen immer mehr Menschen ihr Geld für Investitionen auf dem Finanzmarkt. Ob Aktien, ETFs oder Immobilienfonds – mit Erträgen und Einkünften kommen auch gewisse Steuerpflichten auf den Anleger zu, die Steuervorteile aber auch -nachteile bringen können. Immobilienfonds sind solche Anlagemöglichkeiten. Dabei handelt es sich um Investmentfonds, die das Geld der Anleger in verschiedene vermietete Immobilien oder Immobilienprojekte investieren.

In diesem Ratgeber zeigen wir Dir, wie die Besteuerung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland funktioniert und welche gesetzlichen Änderungen die steuerliche Behandlung der Immobilienfonds beeinflusst haben.

  • Steuern: Anteile an Immobilienfonds sind Wertpapiere. Ausschüttungen aus dem Fonds zählen deshalb steuerlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, für die 25 Prozent Kapitalertragssteuer als Abgeltungssteuer anfallen. Mieteinnahmen aus direkten Immobilien Investments werden hingegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Steuererklärung eingetragen und mit dem individuellen Steuersatz versteuert. Gewinne von geschlossenen Immobilienfonds können je nach Rechtsform einer Besteuerung nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) unterliegen.
  • Investmentsteuergesetz: Seit 2018 können Investoren ihre Immobilienfonds nach zehn Jahren Haltefrist mit Gewinn veräußern, zahlen für diese Gewinne aber Steuern. Bis zum Jahr 2017 war der Veräußerungsgewinn noch steuerfrei.
  • Steuervorteile: Bei offenen Immobilienfonds können Anleger von der Teilfreistellung profitieren – 60 bis 80 Prozent der Ausschüttungen (je nach Zusammensetzung des Portfolios mit in- und ausländischen Immobilien) können steuerfrei sein. Verluste bei geschlossenen Immobilienfonds können hingegen steuerlich vorgetragen und mit späteren Gewinnen verrechnet werden.

Wie funktioniert die Besteuerung von Immobilienfonds?

Alle Einnahmen aus einem Immobilienfonds (Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen) sind als Kapitaleinkünfte steuerpflichtig. Für diese Erträge musst Du als Anleger Abgeltungssteuer zahlen, die das zuständige Kreditinstitut bzw. der Anbieter des Finanzprodukts direkt an das Finanzamt abführt. Für den vollen Ertrag eines Immobilienfonds wird eine Kapitalertragssteuer von 25 Prozent fällig.

Besteuerung von offenen Immobilienfonds 

Offene Immobilienfonds sind Fonds, bei denen Anleger jederzeit neue Anteile erwerben können. Eröffnet werden diese Investmentfonds von Fondsgesellschaften (Kapitalanlagegesellschaften), die meist an Banken, Versicherungen oder andere Kreditinstitute angegliedert sind. Für den Kauf von Anteilen müssen Anleger sogenannte Ausgabeaufschläge zahlen. In den §§ 66 ff. des Investmentsteuergesetzes (InvStG) finden Anleger Vorschriften, welche die Immobilienfonds bei der Anlage ihrer Kundengelder einhalten müssen. Zudem ist das Fondsvermögen als sogenanntes Sondervermögen bei einer Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft geschützt.

Die Ausschüttungen von Immobilienfondsanteilen gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen, für die eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird. Allerdings gibt es bei offenen Immobilienfonds das Prinzip der Teilfreistellung, das die Anleger teilweise steuerlich entlastet. Je nach Art des Fonds erfolgt eine Reduzierung. Für die Steuer bei offenen Immobilienfonds gilt: steuerfrei sind 60 Prozent der Ausschüttungen. Einen noch größeren Steuervorteil haben offene Immobilienfonds mit überwiegend ausländischen Immobilien im Portfolio – sie sind sogar bis zu 80 Prozent steuerfrei. Ein solcher Immobilienfonds mit Auslandsschwerpunkt muss dazu dauerhaft mindestens 51 Prozent des Fondsvermögens in ausländische Immobilien oder Immobiliengesellschaften investiert haben.

Diese Regelungen bringen eine deutliche Vereinfachung für Anleger. Denn Immobilienfonds gelten als steuervereinfacht. Das bedeutet, die Depotbank oder der Emittent berechnet die zu zahlende Steuer und zieht sie direkt ein. Mit einem vorliegenden Freistellungsauftrag kannst Du außerdem vom Sparerfreibetrag profitieren – dieser liegt bei ledigen Anlegern bei 801 Euro und bei Ehepaaren bei 1.602 Euro. Für Erträge bis zu diesem Betrag musst Du also keine Steuern zahlen. Den Freistellungsauftrag musst Du allerdings bei der jeweiligen Bank selbst einrichten.

Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist nur in ein einziges, größeres Objekt. Zudem nehmen sie keine neuen Anleger mehr auf, sobald die benötigte Höhe der Investitionssumme für die Immobilie erreicht wurde – der Immobilienfonds wird dann geschlossen. Für die steuerliche Behandlung von Gewinnen aus geschlossenen Immobilienfonds ist die Rechtsform der zuständigen Fondsgesellschaft von Bedeutung. Ist die Gesellschaft eine GbR, handelt es sich bei den Einkünften um Gewinne aus Vermietung und Verpachtung. Wenn der geschlossene Immobilienfonds von einer KG oder einer GmbH & Co. KG verwaltet wird, liegen Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb vor. Damit wird ein wichtiger Unterschied zwischen geschlossen und offenen Immobilienfonds in Bezug auf die Besteuerung deutlich: Je nach Rechtsform werden die Steuern für Gewinne bei geschlossenen Immobilienfonds auf Basis der Einkommenssteuer (gemäß des Einkommensteuergesetzes, EStG) fällig, während bei offenen Immobilienfonds die Abgeltungssteuer ansteht. Bei der Besteuerung nach dem EstG gilt dann der persönliche Steuersatz des Anlegers.  

Doch auch bei geschlossenen Immobilienfonds sind Steuervorteile möglich. So können beispielsweise negative Einkünfte vorgetragen werden, die dann später mit positiven Einkünften verrechnet werden. Außerdem sind Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Objekten aus dem Immobilienportfolio des Fonds nach zehn Jahren für Anleger steuerfrei. Hast Du Dein Geld in einen geschlossenen Immobilienfonds angelegt, der überwiegend in ausländische Immobilien investiert, werden die Erträge im Ausland versteuert. Allerdings müssen diese Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland abgeschlossen haben. Hier können die Gesellschaften von günstigeren Steuern und Freibeträgen profitieren.

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Änderungen und Neuerungen zur Immobilienfonds-Besteuerung in Deutschland

In fast allen EU-Staaten unterliegen Gewinne aus Kapitalanlagen der jeweiligen Einkommensteuer. In Deutschland gilt für Sparer und Anleger die Kapitalertragsteuer. Zu den steuerpflichtigen Erträgen gehören beispielsweise Zinsen von Girokonten, Dividenden aus Aktien, Erträge aus Zertifikaten oder Gewinne aus Mieteinnahmen bei Immobilienfonds. Diese Gewinne müssen versteuert werden. Dazu behalten Banken, Versicherer oder andere Finanzdienstleister die Beträge als Quellensteuer direkt ein und leiten sie an das zuständige Finanzamt weiter.

Im Laufe der Jahre wurde deutlich, dass für die Besteuerung der Kapitaleinkünfte einheitlichere Regelungen getroffen werden müssen, weshalb es 2009 zur Einführung der Abgeltungssteuer sowie 2016 zur Reform des Investmentsteuergesetzes kam.

Einführung der Abgeltungssteuer 2009

Nicht selten werden die Begriffe Kapitalertragsteuer und Abgeltungsteuer synonym verwendet – dabei ist die Kapitalertragsteuer tatsächlich nur eine Art der Abgeltungssteuer. Die Abgeltungssteuer wurde zum 01. Januar 2009 in Deutschland eingeführt und ersetzte damit die bisherige steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen, wie etwa die von Immobilienfonds. Mit der Einführung der neuen Steuer wurde der Prozess rund um die Besteuerung deutlich einfacher und übersichtlicher. Vor der Abgeltungssteuer gab es steuerpflichtige und steuerfreie Kapitalerträge. Für erstere mussten Anleger jeweils unterschiedlich hohe Steuern zahlen, weshalb jede Geldanlage einzeln in der Steuererklärung aufgelistet werden musste.

Dank der Einführung der Abgeltungssteuer gibt es nun einen einheitlichen Steuersatz von 25 Prozent für alle Anleger, sodass die einzelnen Erträge nicht mehr gesondert in der Steuererklärung angegeben werden müssen.

Reform des Investmentsteuergesetzes (InvStG) 2016

Bis zum Jahr 2018 mussten nur Anleger seit Einführung der Abgeltungsteuer Steuern in Höhe von 25 Prozent auf die Erträge aus Kapitalanlagen zahlen. Das änderte sich mit der Reform des Investmentsteuergesetzes (InvStG) im Jahr 2016, das die Besteuerung von Investmentfonds – und damit auch von Immobilienfonds – neu regelte. Mussten Anleger bisher eine Abgeltungssteuer von 25 Prozent auf die Erträge des Fonds zahlen, kommt nun eine Körperschaftssteuer auf Fondsebene hinzu. Dadurch müssen 15 Prozent Steuern beispielsweise auf Dividenden, Mieterträge oder Veräußerungsgewinne gezahlt werden.

Anleger haben auf den ersten Blick keine Vorteile von dieser zusätzlichen Besteuerung. Allerdings werden sie dafür an anderer Stelle entlastet, da sie teilweise von der Abgeltungssteuerlast befreit sind: Betragen die Ausschüttungen und der Gewinn aus Veräußerungen bei offenen Immobilienfonds unter 60 Prozent, sind sie steuerfrei. Bei Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Ausland liegt diese Grenze, wie bereits erwähnt, bei 80 Prozent.

Die Reform des InvStG gilt für alle Fondsanteile von Anlegern, auch jene, die vor 2009 erworben wurden. Auch Anleger, die ihre Anteile an Immobilien verkaufen, müssen dafür Steuern zahlen. Allerdings kann jeder Anleger seinen Veräußerungsgewinn der Anteile mit einem neuen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro verrechnen.

Besonderes zur steuerlichen Behandlung der Altanteile von Immobilienfonds 

Mit der Einführung der Abgeltungssteuer im Jahr 2009 erfolgte die zeitlich unbeschränkte Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne. Für die vor dem Stichtag (01. Januar 2009) erworbenen Bestände, die sogenannten Altanteile, galt ein zeitlich unbegrenzter Bestandsschutz. Dadurch unterlagen vor dem Stichtag erworbene Bestände der alten Spekulationsfrist von zwölf Monaten und konnten nach dieser Haltedauer steuerfrei veräußert werden – das änderte sich mit der Reform des InvStG.

Gewinne von Altanteilen, die der Zeit bis zum 31. Dezember 2017 zuzuschreiben sind, bleiben steuerfrei, während Erträge aus Anteilen, die auf die Zeit ab dem 01. Januar 2018 entfallen, steuerpflichtig sind.

Tipp: Zinsen für Nachzahlung bei Steuern von Immobilienfonds vermeiden 

Oft dauert es zwei Jahre oder mehr bis Veräußerungsgewinne von Immobilienfonds auf einem geänderten Steuerbescheid berücksichtigt werden und der Steuerzahler diesen erhält. Gleichzeitig werden ab dem 15. Monat nach Ende des entsprechenden Steuerjahrs Verzugszinsen erhoben.

Falls Du als Anleger einen guten Veräußerungsgewinn erwirtschaftest, ist folgendes Vorgehen zur Vermeidung von Verzugszinsen sinnvoll: Du kannst für die zu erwartende Steuernachzahlung schon vor der Zustellung des geänderten Steuerbescheides eine freiwillige Erhöhung der Vorauszahlung für das Steuerjahr leisten.

Fazit: Anleger können von Steuervorteilen bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds profitieren

Für Anleger ist bei der Besteuerung von Immobilienfonds in erster Linie die Abgeltungssteuer relevant. Erträge aus Immobilienfonds sind Einkünfte aus Kapitalvermögen, für die 25 Prozent Abgeltungssteuer anfallen. Mieterträge von direkten Immobilien Investments gelten hingegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem individuellen Steuersatz des jeweiligen Anlegers besteuert. Eine Besonderheit gibt es bei der Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds: Ist die Fondsgesellschaft eine GbR, fallen ihre Gewinne ebenfalls in den Bereich der Einkommensteuer.

Steuervorteile bieten sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds gilt beispielsweise das Prinzip der Teilfreistellung. Je nachdem, wie viele in- und ausländische Objekte im Portfolio des Immobilienfonds enthalten sind, können 60 bis 80 Prozent der Ausschüttungen des Fonds steuerfrei veranlagt werden. Geschlossene Immobilienfonds können dagegen damit punkten, dass negative Einkünfte steuerlich vorgetragen und im Anschluss mit späteren Einkünften verrechnet werden können.

Die Gewinne bei digitalen Immobilienanlagen unterliegen der Kapitalertragsteuer, die wir bzw. der jeweilige Emittent des Wertpapiers direkt an das jeweilige Finanzamt abführen. Dazu erhält jeder Anleger bei PROPVEST eine steuerliche Aufstellung, die man in seinem persönlichen Bereich jederzeit abrufen kann.

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zur Besteuerung von Immobilienfonds

Gilt die Zehnjahresfrist auch bei offenen Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds müssen ab 2018 für Gewinne aus dem Verkauf deutscher Immobilien Körperschaftssteuer zahlen – auch wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Portfolio gehalten wurde. Eine Übergangsregelung gibt es aber: Hat der Fonds die Immobilie vor dem 01. Januar 2018 gekauft und länger als zehn Jahre im Portfolio gehalten, ist nur die Wertsteigerung der Immobilien ab dem 01. Januar 2018 steuerpflichtig.

Was passiert steuerlich bei einem Verkauf von Fondsanteilen mit Verlust?

Verluste aus Veräußerungen von Wertpapieren, also auch Fondsanteilen, dürfen lediglich mit positiven Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet werden. Zu diesen Einkünften zählen Veräußerungsgewinne und erzielte laufende Erträge.

Sollten allerdings Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen aufgrund von Teilfreistellungen steuerfrei sein, sind die Verluste nicht verrechenbar.

Für welche Erträge bei deutschen Immobilienfonds werden Steuern fällig?

Fonds müssen für einige Erträge eine Steuer in Höhe von 15 Prozent für Dividenden, Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zahlen – falls diese Einkünfte der Immobilienfonds aus Deutschland stammen.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.