Wohnung als Kapitalanlage: Wann lohnt sich die Investition?

Inhaltsverzeichnis

Wie können Anleger eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen? 

Die Kosten für die Miete einsparen und die eigene Wohnung individuell nach den persönlichen Vorstellungen gestalten: davon träumen viele Menschen. Deshalb ist der Kauf einer Eigentumswohnung nach wie vor ein beliebtes Immobilien Investment. Doch nicht nur die Eigennutzung einer Wohnung kommt in Frage, sondern auch der Kauf und die Vermietung einer Wohnung als Kapitalanlage ist sinnvoll für den Vermögensaufbau. Allerdings gibt es dabei ein paar Dinge zu beachten, damit sich die Investition am Ende tatsächlich auszahlt und Anleger bzw. Eigentümer mit einer attraktiven Rendite rechnen können. 

Wir erklären Dir, für wann und für wen sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt, welche Faktoren beim Kauf eine Rolle spielen und mit welchen Chancen und Risiken Du bei der Investition rechnen solltest. 

  • Definition: Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen bedeutet, die Immobilie statt zur Eigennutzung für die Vermietung zu nutzen und von den Mieteinnahmen zu profitieren. 
  • Rendite: Die zu erwartende Rendite ist entscheidend dafür, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt. Grundsätzlich sollte bei einem Objekt in guter Lage mindestens eine Rendite von vier Prozent angestrebt werden. 
  • Alternativen: Möchtest Du eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen, aber keine eigene Immobilie kaufen, kannst Du mit digitalen Immobilieninvestments investieren. So profitierst Du von der Rendite, vermeidest aber die Kosten und den Verwaltungsaufwand. 

Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Grundsätzlich lohnt sich ein Immobilieninvestment dann, wenn das Vermieten der Eigentumswohnung über Jahre eine gute Rendite abwirft. Allerdings geht es bei der Wohnung als Kapitalanlage auch um die Abwägung von Risiko und Rendite. Sinnvollerweise sollte das Risiko nicht zu hoch sein, da sonst die Gewinne ausbleiben oder sogar Verluste drohen. Es gibt vier Kriterien, die Aufschluss darüber geben, ob die Rendite gut ist und sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt:

  • Die Immobilie ist nicht überbewertet (d. h. der Kaufpreis ist nicht zu hoch in Hinblick auf die zu erwartende Mietrendite).
  • Der Wert der Immobilie wird in Zukunft steigen. 
  • Die Renovierungskosten sind niedrig. 
  • Die Mieten für das Objekt steigen in regelmäßigen Abständen. 

Im Idealfall wären alle vier Kriterien erfüllt, allerdings ist damit in der Realität nur selten zu rechnen. Allerdings lässt sich das Risiko des Immobilienkaufs minimieren, indem möglichst viele dieser Voraussetzungen eingehalten werden. 

Für wen kommt eine Wohnung als Kapitalanlage in Frage?

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte zunächst prüfen, ob diese Investition zur persönlichen Anlagestrategie passt. Dabei spielt nicht nur das vorhandene Eigenkapital eine Rolle, sondern auch andere Faktoren sind wichtig:

  • Ist ein vorübergehender Leerstand und Ausfall von Mieteinnahmen finanziell zu verkraften?
  • Kann das Kapital für mindestens zehn Jahre fest angelegt werden? 
  • Möchte man den Verwaltungsaufwand für die Vermietung eingehen? 

Da sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Wesentlichen als langfristige Geldanlage lohnt, sollte dieser Schritt daher gut überlegt sein. Es gibt aber auch die Möglichkeit, in Wohnungen zu investieren, die für Eigentümer keinen Verwaltungsaufwand bedeuten. Das geht z. B. über den Einsatz einer Hausverwaltung

Möchtest Du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen, aber keine eigene Immobilie kaufen, geht das sogar noch einfacher mit digitalen Immobilieninvestments. Hier entscheidest Du ganz einfach selbst, welche Wohnungen in attraktiven Lagen Du in Dein Immobilienportfolio aufnehmen möchtest und profitierst von aussichtsreichen Renditen, ohne die Verantwortung und die Kosten als Eigentümer einzugehen. Stelle Dir noch heute Dein passendes Portfolio mit PROPVEST Select zusammen und investiere in attraktive Anlageimmobilien

Wie kann man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage finanzieren?

Um eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, setzt sich die Finanzierung meist aus Eigenkapital (in der Regel 20 Prozent) und einem Kredit von der Bank zusammen. Für einige wenige Anleger ist es auch möglich, eine Wohnung ausschließlich mit Eigenkapital zu finanzieren. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage achten Banken nicht nur auf das Objekt an sich, sondern auch auf die Rentabilität, z. B. auf die Prognose zu den Mieteinnahmen. Das hat einfach den Grund, dass die monatlichen Raten für das Darlehen in der Regel überwiegend mit den erzielten Mieten beglichen werden. 

Um eine Finanzierung für den Wohnungskauf als Kapitalanlage zu bekommen, sind daher drei Voraussetzungen wichtig:

  • Vorhandene Sicherheiten, z. B. ein sicheres Gehalt, eine gute Bonität sowie weitere vorhandene Vermögenswerte
  • Immobilie mit hohem Wert in attraktiver Lage und gutem Zustand
  • Sichere Mieteinnahmen

Wer eine Wohnung kaufen und als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte zudem neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten sowie Reserven für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei der Finanzierung miteinkalkulieren.

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Wie berechnet sich die Rendite einer Wohnung als Kapitalanlage: Beispielrechnung zur Mietrendite

Die zu erwartende Rendite ist der wichtigste Faktor bei der Frage, ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt. Deshalb ist es hilfreich, die Rendite vorab zu berechnen, um das Kaufangebot besser einordnen zu können. Die Rendite aus den Mieteinnahmen lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Rendite = (Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis) × 100

Ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt, verdeutlicht folgende Beispielrechnung:

Angenommen, eine 70 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in guter Lage in Düsseldorf erzielt eine Jahresnettomiete von 9.500 Euro. Aufgrund der attraktiven Lage wird der Kaufpreis mit 300.000 Euro angegeben. Das ergibt laut Formel eine Rendite von 3,17 Prozent:

(9.500 ÷ 300.000) × 100 = 3,17 %

Um sich bei der Investition nicht zu verkalkulieren, sollten die Mieteinnahmen bei der Berechnung der Rendite nicht zu hoch angesetzt werden. Von der errechneten jährliche Miete sollten noch Verwaltungs- und Renovierungskosten sowie ein Puffer für mögliche Mietausfälle abgezogen werden, um die jährliche Nettomietrendite zu erhalten. 

Als Faustregel gilt, dass eine Immobilie ungefähr vier bis fünf Prozent Rendite erzielen sollte, damit es sich um eine lohnende Kapitalanlage handelt. Möchtest Du Dich nicht selbst um die Auswahl lohnender Immobilien kümmern, kannst Du Dein Investment auch einfacher gestalten. Bei PROPVEST findest Du eine Auswahl geprüfter attraktiver Bestandsimmobilien, welche Dir die Aussicht auf eine stabile Rendite bieten. So investierst Du einfach und flexibel – ohne den Kauf einer eigenen Immobilie! 

Checkliste: Darauf solltest Du beim Wohnungskauf als Kapitalanlage achten

Für Anleger ist es vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage wichtig zu wissen, was man beachten sollte, damit sich die Investition auch wirklich lohnt und nicht zum Misserfolg wird. Grundsätzlich gibt es ein paar Faktoren, auf die man beim Immobilienkauf achten sollte. Dazu gehören: 

  1. Lage

Die Lage ist ein entscheidender Faktor, ob eine Wohnung langfristig an Wert gewinnt und sich erfolgreich vermieten lässt. In Regionen mit steigender Einwohnerzahl und einer positiven Prognose für die wirtschaftliche Entwicklung, stehen die Chancen dafür gut. Dabei sind jedoch – entgegen dem ersten Eindruck vieler Anleger – nicht unbedingt Eigentumswohnungen in den Trendvierteln deutscher Metropolen am interessantesten, sondern vielmehr Immobilien in mittleren Lagen, Mittelstädten (Städten bis zu 100.000 Einwohner) und im sogenannten Speckgürtel. Besonders gute Aussichten auf eine attraktive Rendite bieten Objekte in Mittelstädten in der Nähe von Großstädten. So kann sich z. B. eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Potsdam in Bezug auf die Rendite eher lohnen als der Kauf einer vergleichbaren Immobilie in Berlin. 

  1. Bevölkerungsentwicklung 

Um eine dauerhafte Vermietung der Wohnung sicherzustellen, spielt auch die Bevölkerungsentwicklung eine Rolle bei der Entscheidung für ein Objekt. Je besser die Prognose, desto eher ist dies gewährleistet. Unter den Oberbegriff der Bevölkerungsentwicklung fallen beispielsweise der Zu- und Wegzug in einer Region oder die Altersstruktur der dortigen Bevölkerung. Auskunft dazu finden potenzielle Investoren z. B. beim Statistischen Bundesamt. Anhand dieser Daten lässt sich besser feststellen, in welcher Gegend es sich lohnt, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen. 

  1. Infrastruktur

Nicht nur die Lage, sondern auch die Infrastruktur vor Ort sind entscheidend für den Wert einer Eigentumswohnung. Denn auch, wer sich für eine Wohnung in einer Kleinstadt entscheidet, möchte nicht allzu weite Wege fahren müssen. Deshalb sollte die Checkliste beim Wohnungskauf als Kapitalanlage auch Punkte umfassen wie Geschäfte, Schulen und Arztpraxen vor Ort, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder auch die Distanz zur nächstgelegenen Autobahn. Je besser der Ausbau der Infrastruktur, desto lohnender ist die Investition in die Immobilie. 

  1. Bausubstanz

Vor dem Kauf einer Wohnung ist es ratsam, sich den Zustand der Immobilie genau anzuschauen, um hohe Folgekosten zu vermeiden. Dazu lohnt es sich, nicht nur die Wohnung an sich, sondern auch das Gebäude genauer in Augenschein zu nehmen. Energieverbrauch, der Zustand des Dachs oder die Kellerräume sind nur einige Punkte auf der Liste, die überprüft werden sollten. Hier kann sich auch ein Blick in das Protokoll der Eigentümerversammlung lohnen, denn darin sind alle Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der letzten Jahre festgehalten. 

  1. Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor gilt als wichtige Kennzahl für die Beurteilung, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Zur Berechnung wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen gesetzt. Das Ergebnis gibt an, wie viele Jahresmieten benötigt werden, um den Kaufpreis der Wohnung zu finanzieren. In der Regel ist ein Wert von 25 bis 30 – insbesondere in sehr beliebten Lagen – üblich. 

  1. Instandhaltungsrücklagen

Beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage gilt es zusätzliche Kosten möglichst zu vermeiden, um Abzüge bei der Rendite zu verhindern. Deshalb lohnt sich ein Blick auf die bestehende Instandhaltungsrücklage. Ist diese zu niedrig angesetzt, müsstest Du als Eigentümer bei kommenden Sanierungen zusätzliches Geld investieren. War die Instandhaltungsrücklage in der Vergangenheit sehr niedrig oder gab es häufige Nachzahlungen, kann das auf zukünftige Nachzahlungen hindeuten. Alle wichtigen Angaben hierzu lassen sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung entnehmen. 

  1. Eigentümergemeinschaft

Egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, wenn Du eine Wohnung kaufst, wirst Du automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Grundsätzlich gilt: Je größer die Eigentümergemeinschaft, desto schwieriger ist meist die Entscheidungsfindung. Für Rückschlüsse auf eventuelle Konflikte oder Probleme, kannst Du Dir die Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen. Hier bekommst Du einen Überblick über vergangene Ausgaben, geplante Kosten sowie mögliche Beschlüsse zu baulichen Veränderungen. 

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Chancen und Risiken einer Wohnung als Kapitalanlage

Da auch der Kauf einer Eigentumswohnung als Investition in Betongold zählt, gehen viele Anleger davon aus, dass es sich dabei um eine extrem sichere Geldanlage handelt. Allerdings gibt es auch bei einer Wohnung als Kapitalanlage Risiken zu beachten. Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist bei Immobilien jedoch z. B. ein Totalverlust ausgeschlossen, da es sich hier um Sachwerte handelt. Doch natürlich gibt es nicht nur Risiken, sondern der Kauf einer Wohnung bietet Anlegern auch zahlreiche Chancen und Vorteile. Um herauszufinden, ob sich für Dich ein Wohnungskauf als Kapitalanlage lohnt, ist es daher empfehlenswert die Vor- und Nachteile zu kennen und gegeneinander abzuwägen. 

Diese Vorteile bietet eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage 

Ganz unabhängig davon, ob Du über den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage nachdenkst oder lieber über ein digitales Immobilieninvestment investieren möchtest – eine Immobilie kann Dir als Anleger viele Vorteile bieten:

  • Bei einer dauerhaften Vermietung kannst Du mit beständen Mieteinnahmen rechnen.
  • In einer guten Lage ist es realistisch, dass die Immobilie an Wert gewinnt. Verkaufst Du die Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei, kannst Du von einem attraktiven Gewinn profitieren. 
  • Mit einer Wohnung als Kapitalanlage investierst Du in einen Sachwert, wodurch ein Totalverlust Deines Eigenkapitals ausgeschlossen ist. 
  • Die nach wie vor niedrigen Zinsen für eine Finanzierung machen es für die meisten Anleger attraktiv, einen Kredit für den Immobilienkauf zu bekommen. 

Risiken des Wohnungskaufs als Kapitalanlage

Trotz aller Vorteile sollten Anleger auch die Risiken kennen, die ein Immobilien Investment mit sich bringen kann. Natürlich lässt sich nicht für jeden Risikofaktor eine sichere Prognose treffen, es lohnt sich allerdings dennoch, die möglichen Nachteile zu kennen: 

  • Ein wichtiger Risikofaktor für Eigentümer sind Mietausfälle. Kommt es zu einem Leerstand, z. B. aufgrund von Renovierungsarbeiten oder ist noch kein neuer Mieter gefunden, entgehen dem Eigentümer der Wohnung für einen längeren Zeitraum Mieteinnahmen. Wird die Finanzierung der Immobilie über die Einnahmen der Vermietung zurückgezahlt, kann die fehlende Miete zur finanziellen Belastung werden.
  • Leider kann es vorkommen, dass der Zustand einer Immobilie schlechter ist als beim Kauf angenommen. In diesem Fall kommen auf den Eigentümer hohe Kosten für die Sanierung und Renovierung zu, die unter Umständen gar nicht einkalkuliert waren. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es deshalb wichtig, sich genau über den Zustand und die Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen der letzten Jahre zu informieren, bevor man sich für den Immobilienkauf entscheidet. 
  • Zwar steigen die Immobilienpreise in den meisten Regionen Deutschlands in den letzten Jahren kontinuierlich, allerdings gibt es keine zuverlässige Prognose, dass dies auch so bleibt. Eine Stagnation oder sogar ein Absinken der Immobilienpreise kann sich nachteilig auf die Rendite von Anlegern auswirken, da der Wert der Eigentumswohnung sinkt. Darüber hinaus kann auch die Lage an Attraktivität verlieren und so die Preise drücken. 

Neben Risiken wie ausbleibenden Mieteinnahmen, steigenden Zinsen oder unerwarteten Kosten können sich auch negative Entwicklungen am Immobilienmarkt nachteilig auf ein Immobilien Investment auswirken, allerdings lassen sich diese schwer voraussagen. Grundsätzlich ist das Risiko für Anleger, die keine eigene Immobilie kaufen, geringer als für Eigentümer einer Wohnung. Mit digitalen Immobilieninvestments kannst Du flexibler in Immobilien investieren und musst Dein Kapital nicht zwingend lange binden. 

Fazit: Eine Wohnung als Kapitalanlage als sinnvolles Investment

Eine Eigentumswohnung in einer attraktiven Lage und in gutem Zustand stellt für Anleger eine aussichtsreiche Kapitalanlage mit einem überschaubaren Risiko dar. Wer beim Immobilienkauf auf ein paar Kriterien wie die Lage, den Zustand, das bisherige Mietverhältnis sowie die Eigentümergemeinschaft achtet, kann eine Eigentumswohnung durchaus dauerhaft vermieten und mit einer attraktiven Rendite rechnen. Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass die Vermietung einer Wohnung nicht nur Kosten, sondern auch einen gewissen Verwaltungsaufwand mit sich bringt.

Ist Dir die Verantwortung für die Vermietung einer eigenen Wohnung zu groß, aber Du möchtest Immobilien als Kapitalanlage für Deinen Vermögensaufbau nutzen, kannst Du über digitale Immobilieninvestments am Immobilienmarkt teilhaben. Mit PROPVEST hast Du die Option, entweder über regelmäßige Einzahlungen in einen Immobiliensparplan zu investieren oder Dir mit PROPVEST Select Dein individuelles Immobilienportfolio zusammenzustellen. Egal, wofür Du Dich entscheidest, so einfach war das Investieren in Immobilien garantiert noch nie! 

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zur Wohnung als Kapitalanlage

Welche Arten von Wohnung kommen als Kapitalanlage in Frage?

Neben der klassischen Eigentumswohnung gibt es für Anleger noch weitere Möglichkeiten, um eine Wohnung als Kapitalanlage zu nutzen. Dazu gehören z. B. Pflegeimmobilien, Studentenwohnungen bzw. Studentenappartements oder auch Ferienwohnungen. 

Kann man ohne Eigenkapital eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen, ohne dafür Eigenkapital einzubringen. Um eine solche Vollfinanzierung bei der Bank zu erhalten, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Dazu gehört z. B. eine gute Bonität und ein ausreichend hohes Einkommen. 

Darüber hinaus achten Banken bei einer Vollfinanzierung auch genau darauf, welche Wohnung als Kapitalanlage gekauft werden soll. Je besser die Lage und der Zustand des Objekts, desto größer die Chance auf eine vollständige Finanzierung durch die Bank. Das hat den Grund, dass die zu finanzierende Wohnung der Bank auch als Sicherheit dient. Eine attraktive Immobilie lässt sich im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers besser verkaufen als ein renovierungsbedürftiges Objekt in einer weniger nachgefragten Lage. 

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage an?

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, muss mit folgenden Kosten rechnen:

  • Anschaffungskosten
  • Kaufpreis der Wohnung
  • Sanierungskosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten
  • Maklerprovision 

Bietet eine Wohnung als Kapitalanlage steuerliche Vorteile?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage profitieren Eigentümer deutlich mehr von Steuervorteilen als bei der Eigennutzung der Wohnung. In diesem Fall können nämlich Kosten wie Nebenkosten, Anschaffungskosten, Kosten für Reparaturen, Hausgeld und die Zinsen für die Finanzierung steuerlich abgesetzt werden.

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