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Neue Konzepte gegen das Ladensterben

Autorin: Dagmar Hotze
Der stationäre Einzelhandel ist nicht nur durch Corona unter Druck. Die Analyse zeigt, was Eigentümer jetzt und in Zukunft anders machen sollten - z.B. in Bezug auf Leerstände.

Das erfährst Du hier: 

• Wieso der stationäre Handel schon vor Corona in der Krise war.

• Weshalb der drohende Leerstand in Innenstädten von bis zu fast 30 Prozent kein kurzzeitiges
Phänomen ist. 

• Welche alternativen Lösungsansätze es für Ladenflächen gibt.

• Warum Immobilieneigentümer jetzt aktiv werden sollten.

Stell Dir vor, Du bist Eigentümer einer Einzelhandelsfläche in einer beliebten Einkaufsstraße, mit der Vermietung lief bisher alles rund, die Mieteinnahmen waren ordentlich und der Aufwand für die Immobilie hielt sich in Grenzen. Dann kam Corona und die Welt stand still. Mehrere Monate konnte Dein Mieter die Miete nicht oder nur teilweise zahlen, weil er weder Einnahmen noch Rücklagen hatte. Kündigen wolltest Du ihm nicht, da die Situation ja außergewöhnlich war. Mittlerweile, es ist Sommer 2021, hat sich die Lage etwas entspannt. Die Sorgenfalten im Gesicht Deines Mieters sind aber weiterhin tief. Ob er seinen Mietvertrag, der bald ausläuft, verlängern wird, weiß er noch nicht. Und wenn er tatsächlich schließt? Wer mietet dann Deinen Laden? 

So oder ähnlich geht es zur Zeit vielen Ladeneigentümern. Dem einen gehört ein Eckgeschäft im Kiez, dem anderen ein Warenhaus in der Innenstadt. Manche sind schon mit Leerstand konfrontiert. Andere arbeiten an einem Plan B, der aufzeigt, wofür sich ihre Fläche noch nutzen lässt. Umbruchphasen bieten immer auch Chancen für Neues. Aber langsam. Was ist momentan eigentlich los am Markt für Einzelhandelsimmobilien?


Corona ist nur der Zündfunke

Nach monatelangem Lockdown füllen sich die Einkaufsstraßen langsam wieder und die Kauflaune der Verbraucher steigt. Gegenüber dem Vorjahresmonat Juni 2020 erzielte der Einzelhandel im Juni 2021 immerhin ein Umsatzplus von rund 6 Prozent. Zum Jubeln ist vielen Ladenmietern trotzdem nicht. Denn auch ohne Pandemie und ständig neue Corona-Regeln läuft das Geschäft für sie längst nicht mehr rund.

Seit Jahren macht ihnen die Online-Konkurrenz die Kundschaft abspenstig, lockt sie mit spektakulären Sale-Aktionen auf ihre Plattformen und liefert das Erstandene anschließend bequem und meist auch noch kostenfrei nach Hause. Das Internet-Business lohnt sich: Auf ungefähr 83 Milliarden Euro summierte sich in 2020 der Umsatz mit dem Klicken und Schicken von Waren, ein Plus von etwa 15 Prozent zum Vorjahr. Fast 21 Milliarden Euro davon entfielen allein auf den Online-Verkauf von Bekleidung und Schuhen, beides früher die Segmente schlechthin, für die die Menschen in Scharen in die Innenstädte strömten. Doch das war einmal. 


Krise war schon vorher   

Bereits vor Corona kriselte es im Einzelhandel. Die Pandemie hat die ohnehin prekäre Lage vieler Händler nur noch weiter verschärft. Die starke Nachfrage, die der stationäre Handel derzeit erlebt, dürfte nur ein kurzes Strohfeuer sein, bis die Lust am Einkaufen mit allen Sinnen befriedigt ist. Danach wird das Internet wieder die erste Adresse sein. Angesichts dessen scheint ein massives Ladensterben unausweichlich.

Tatsächlich ist die Situation vielerorts sichtbar dramatisch. Die City von München ist nur ein Beispiel für den bevorstehenden Umbruch. Ob Karstadt Sport am Stachus oder Desigual in der Neuhauser Straße, überall verrammelte Läden. Auf der beliebten Flaniermeile Sendlinger Straße herrscht ebenfalls Tristesse. In den Innenstädten von Hamburg, Köln oder Essen sieht es nicht wesentlich besser aus. Vor allem mittelständische Händler geben auf, besonders dann, wenn der Mietvertrag ausläuft und so die Chance besteht, ohne etwaige Abstandszahlung schließen zu können. Doch auch überregional bekannte Marken wie Zara, Pimkie, Depot und Media Markt & Saturn dünnen ihr Filialnetz teilweise erheblich aus und verlagern ihre Aktivitäten dafür ins Internet oder ziehen sich ganz vom Markt zurück wie Runners Point.     


Leerstand kein vorübergehendes Phänomen 

Laut einer Umfrage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) unter Gewerbevermietern hat der Leerstand in Mittelstädten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern seit Beginn der Pandemie um fast 27 Prozent zugenommen. In Kleinstädten ist die Lage mit gut 25 Prozent nur wenig besser. Zudem garantiert eine gute Lauflage nicht automatisch gute Geschäfte. So stehen rund 15 Prozent der Geschäfte in 1A-Lagen in Klein- und Mittelstädten leer, in 1B-Lagen sind es bis zu 25 Prozent. Überdies kämpft jeder dritte Ladeninhaber mit Mietrückständen.

Noch schwerer wiegt, dass die Befragten den Leerstand nicht für ein kurzzeitiges Phänomen halten, das sich nach der Pandemie (wann auch immer sie zu Ende sein wird) abschwächt, sondern die Entwicklung als unumkehrbar ansehen. Im Wandel war der Handel ja immer. Aber jetzt gewinnt die Transformation durch Corona deutlich an Fahrt. Das bleibt nicht ohne Folgen für die Mietpreise. Ein Händler, der heute in einer Innenstadtlage von München mietet, zahlt rund 19 Prozent weniger als im Herbst 2020. Zwar sei der Wendepunkt zum Besseren erreicht, meint der Einzelhandelsspezialist Comfort, jedoch hätte sich der einstige Vermietermarkt in einen Mietermarkt gewandelt. 


Von Popup-Store bis Mischkonzept

Ladeneigentümer müssen sich folglich umstellen. Die Laufzeit von Mietverträgen wird kürzer und die Konzepte flexibler. Wobei Popup-Läden nichts Neues sind. In Bestlagen gehören sie längst zum Alltag, so etwa das 2019 eröffnete "Brands`n Minds" am Kurfürstendamm oder die Stachus-Passagen in München. Diverse Dienstleister kümmern sich inzwischen um die Prozesse rund um die Vermietung temporärer Ladenflächen, die Auswahl reicht von Online-Anbietern wie Brick Space und Go-Popup bis zu internationalen Immobilienvermittlern wie, BNP, CBRE und JLL.

Zudem organisieren Hauseigentümer gemeinsam mit Gewerbetreibenden in sogenannten "Business Improvement Districts" (BID) die Aufwertung innerstädtischer Quartiere. Vorreiter für die private Initiative ist Hamburg, wo seit 2005 auf diese Weise 28 Innovationsbereiche in der Innenstadt und außerhalb geschaffen wurden. Im Februar 2021 legte überdies der Deutsche Städtetag ein Konzept für die moderne City von morgen vor, das von Pop-Up-Stores bis zur Mischnutzung leerstehender Läden für Handel, Kultur, Arbeiten und Wohnen reicht. Vermutlich wird die im Juni 2020 gegründete Initiative "Die Stadtretter", ein Netzwerk aus 800 Interessierten zum Thema Innenstadt, nicht die letzte Organisation sein, die neue Ideen ersinnt. 


City-Logistik als Alternative?

Eine weitere Alternative für leerstehende Einzelhandelsflächen ist die Nutzung als City-Logistik-Hubs. Logistikflächen in Innenstädten anzusiedeln, ist allerdings keineswegs trivial. Anders als Objekte in Gewerbegebieten, die häufig am Reißbrett entstehen, müssen City-Logistik-Konzepte in bestehende teils höchst verdichtete Strukturen integriert werden. Eine permanente Betriebserlaubnis zu erhalten ist dabei nur eine Herausforderung. Zustelldienste wie DHL, UPS und Hermes tüfteln seit geraumer Zeit an Lösungen, um Pakete effizient durch das Dickicht von Großstädten zu transportieren. Vom autonom fahrenden PostBOT bis zur Drohne wurde vieles ausprobiert und wieder auf Eis gelegt. Etabliert hat sich bisher die Zustellung per Lastenfahrrad. Als Abholdepots für Sendungen, die nicht direkt zugestellt werden können, fungieren Partnershops wie Späti's, Lotto-Läden und Nähstübchen sowie elektronisch gesicherte Packstationen. Noch mögen sie eine bequeme Lösung sein. Angesichts der wachsenden Bestellmengen und der immer schnelleren Umschlagsgeschwindigkeit dürfte an professionellen Logistik-Hubs innerhalb von Städten aber kein Weg vorbeiführen.

Bis einstige Modeboutiquen zu Mini-Lagerhäusern werden, ist es nur eine Frage der Zeit. Auf der diesjährigen Immobilienmesse Expo Real in München will die Initiative Logix, eine Interessengruppe der Logistikimmobilienbranche, eine Studie präsentieren, die Lösungsansätze für die Umsetzung von City-Logistikkonzepten aufzeigt. Es bleibt also spannend.   

      

Früher Einkaufstempel, heute Kulturstätte     

Die Zugpferde künftiger Entwicklungen in Innenstädten sind vielleicht wiederbelebte Warenhäuser.

Ob in Herne oder Oldenburg, vielerorts erstrahlen sie in neuem Glanz, wenn auch nicht als reine Einkaufstempel, sondern als Mixtur aus Coworking-Space, Hotel, Freizeit und Shoppingangeboten. Oder als Staatliches Museum für Archäologie wie das legendäre Kaufhaus Schocken in Chemnitz

Damit sie nicht wie ein vom Himmel gefallenes UFO in einer ansonsten tristen Innenstadt wirken, wäre eine Stadtplanung nötig, die den Mensch in den Mittelpunkt stellt, meint die Architektin Julia Erdmann vom Hamburger Netzwerk JES in einem NDR-Beitrag. Kollaboration sei der Schlüssel, ist sie überzeugt. Und noch jemand könnte verhindern, dass manches geschlossene Warenhaus der Abrissbirne zum Opfer fällt: Amazon. Laut Medienberichten will der Internetriese Geschäfte in der Größe von Kaufhäusern aufmachen. Zunächst nur in den USA. Aber wer weiß, was der neue Chef Andy Jassy plant.


Zeit für Immobilieneigentümer zu handeln

Dass der stationäre Einzelhandel tot ist, davon kann zwar keine Rede sein. Dass die Zeiten für Gewerbetreibende und Ladeneigentümer aber nicht einfacher werden, soviel steht fest.

Der Ausblick des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), dem rund 37.000 Unternehmen aus der gesamten Immobilienwirtschaft angehören, ist da eindeutig: Die Unsicherheit werde sich in den Branchen des aperiodischen Bedarfs (Bekleidung, Schuhe, Wäsche, Uhren, Schmuck, Elektronik, Spielwaren, etc.) fortsetzen. Die unzureichenden Geldzuflüsse in den Handelsunternehmen wirkten sich über ausfallende Mietzahlungen zudem auch auf das Kundenvermögen der Ladeneigentümer, typischerweise Immobilienfonds und sonstige Großanleger, aus. Natürlich können auch Eigentümer  kleiner Geschäfte in den Stadtvierteln betroffen sein. Höchste Zeit also für Objekteigentümer aktiv zu werden. Zumal es sicherlich eine Lösung gibt. 


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