Co-Investment in Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Gemeinsam mit anderen Anlegern in Immobilien investieren

Immobilien Investments haben viele Vorteile. So hängt der Wert von Objekten nicht von der Inflation oder den Entwicklungen an der Börse ab und Anleger können in der Regel mit einer stabilen Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen rechnen. Zudem gibt es aktuell einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und Gewerbeimmobilien, was eine Investition in Immobilien besonders interessant macht. Für Immobilien Investments gibt es zahlreiche Anlagemöglichkeiten, die mal mit mehr und mal mit weniger Aufwand verbunden sind. Bei Co-Investments kaufst Du beispielsweise keine ganze Immobilie, sondern eine Beteiligung an einem Objekt

Was ein Co-Investment in Immobilien ist, mit welchen Risiken Co-Investoren rechnen müssen und von welchen Sicherheiten sie profitieren können, erfährst Du in diesem Ratgeber.

  • Partner: Bei einem Co-Investment in Immobilien setzen sich mehrere Personen oder Personengemeinschaften zusammen und erwerben gemeinsam eine Immobilie als Kapitalanlage.
  • Möglichkeiten: Im Idealfall ergänzen sich die Geschäftspartner – so kann z. B. ein Anleger das Kapital einbringen, während der andere die Immobilie sucht, kauft und eine Objektgesellschaft gründet.
  • Risiken: Immobilien-Co-Investoren müssen mit den üblichen Risiken von direkten Immobilienbeteiligungen rechnen, darunter Leerstände, Mietausfälle und Veränderungen der Lage des Objektes.

Was ist ein Co-Investment in Immobilien?

Bei einem Co-Investment in Immobilien schließen sich zwei oder mehr Anleger zusammen, um gemeinsam in ein Objekt zu investieren. Die Partner wollen mit der Immobilie sowohl Mieteinnahmen generieren als auch eine Wertsteigerung erzielen. 

Bei der Frage, welche Art von Objekt sich als Co-Investment-Immobilie eignet, gibt es keine pauschale Antwort. Oft handelt es sich aber um Mehrfamilienhäuser von kleinerer oder mittlerer Größe. In vielen Fällen teilen sich die Geschäftspartner die Bereiche rund um das Immobilien Investment auf. 

Wie funktioniert das Co-Investment in Immobilien?

Bei den meisten Immobilien-Co-Investments ist es so, dass ein Partner das Kapital für die Finanzierung des Objekts liefert und der andere sich um die Kaufabwicklung, die Sanierung und Optimierung der Immobilie kümmert. Durch das unterschiedliche Knowhow der Partner profitieren beide Parteien voneinander.

Den Partner, der das Kapital für den Kaufpreis aufbringt, bezeichnet man als Immobilien-Co-Investor, während der andere Partner, der die Entwicklung des Objekts vorantreibt, als Unternehmer für die Projektentwicklung auftritt. Die Geschäftspartner gründen gemeinsam eine Objektgesellschaft, welche die Immobilie direkt besitzt. Damit werden beide Investoren gleichzeitig zu Gesellschaftern und Eigentümern.

Die Objektgesellschaft erzielt entweder eine laufende Rendite aus Mieteinnahmen und / oder eine Rendite durch den Verkauf dank der Wertsteigerung von Immobilien.

Wie viel Kapital müssen Co-Investoren für die Immobilien mitbringen?

Ein kleineres Zinshaus – also ein Wohnhaus, das Erträge über Mieteinnahmen erzielt – kann beispielsweise je nach Standort für 350.000 Euro erworben werden. Mit einem idealen Anteil an Eigenkapital von 20 Prozent, müssten interessierte Co-Investoren etwa 70.000 Euro für die Immobilie aufbringen. Für viele Anleger ist das immer noch viel Geld, aber sie haben den Vorteil, dass diese Summe nicht so unerreichbar ist, als wenn sie das Objekt allein kaufen möchten.

Beispiel für ein Immobilien-Co-Investment

Stell Dir vor, Du entdeckst eine attraktive Immobilie: Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und einigen Wohneinheiten. Das Objekt passt genau in das Budget, das Du für eine eventuelle Finanzierung zur Verfügung hast. Es gibt allerdings einen Haken: Die Immobilie befindet sich in einer großen räumlichen Distanz zu Deinem Wohnort, sodass die Optimierung sowie Hausverwaltung schwieriger zu gestalten wäre. Um das Objekt doch noch zu kaufen, könntest Du Dir einen geeigneten Partner suchen. Ein Geschäftspartner, der beispielsweise nicht das Kapital für den Erwerb einer Immobilie hätte, dafür aber das Knowhow für die Entwicklung sowie die räumliche Nähe zum Objekt.

Werdet ihr euch einig, kannst Du zum Co-Investor und Dein Partner zum Unternehmer werden. Gemeinsam könnt ihr das Projekt als Objektgesellschaft umsetzen und von den Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.

Immobilien-Co-Investments und Steuern

Co-Investoren für Immobilien sollten einige steuerliche Aspekte betrachten. Besitzen Investoren eine Immobilie zu 100 Prozent, fällt üblicherweise eine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Co-Investment erwerben Anleger lediglich Anteile an der Immobilie – bleiben diese Anteile unter zehn Prozent, muss keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Außerdem sollten sich Co-Investoren überlegen, ihre Objektgesellschaft als GmbH zu gründen. Dann zahlen sie statt ihrem individuellen Steuersatz lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer.

Rendite bei Co-Investments in Immobilien 

Die konkrete Rendite ist von dem jeweiligen Objekt, seinem Zustand und der Lage abhängig. Die reine Mietrendite kann drei bis fünf Prozent pro Jahr betragen – lässt man eine mögliche Wertsteigerung sowie einen Hebeleffekt auf das Eigenkapital durch Fremdfinanzierung außer Acht.

Die Rendite aus den Mieteinnahmen wird zuerst dafür eingesetzt, die Zinsen und die Tilgung bei der Bank zu bedienen. Auch sollten Investoren Punkte wie Hausverwaltung und Instandhaltung berücksichtigen. Meist entscheiden sich Immobilien-Co-Investoren für eine langfristige Strategie, bei der sie sich in den ersten Jahren keine Ausschüttungen auszahlen, sondern das Kapital zur Verbesserung der Immobilie nutzen. Auf diese Weise können sie den Wert der Immobilie weiter steigern und die Mieteinnahmen erhöhen.

Diese Sicherheiten und Risiken sollten Co-Investoren für Immobilien kennen 

Sicherheiten

  • Besitzt ein Co-Investor mehr als 25 Prozent Anteile an der Immobilie, hat er als Eigentümer und Gesellschafter Entscheidungsrechte.
  • Die Objekte sowie die Bonität der Investoren werden im Vorfeld in der Regel von Banken geprüft.
  • Das schriftliche Festhalten klarer Ziele ermöglicht eine harmonische Zusammenarbeit.
  • Ein Co-Investor hat den Vorteil, dass er sich selbst nicht um Verwaltung, etc. kümmern muss, aber trotzdem mit der Immobilie sein Geld vermehrt.

Risiken

  • Die Lage der Immobilie könnte an Attraktivität verlieren.
  • Hohe Mietpreise könnten zu Leerständen und Zahlungsausfällen führen.
  • Hohe Instandhaltungskosten können die Rendite schmälern.
  • Unterschiedliche Vorstellungen können zu Streitigkeiten zwischen den Investoren führen.

Ohne großen Aufwand in Immobilien investieren – das geht auch ohne Co-Investments 

Über ein Immobilien-Co-Investment können Anleger Zugang zu Objekten erhalten, die sie sich als alleinige Investoren unter Umständen nicht hätten leisten können. Idealerweise ergänzen sich Co-Investor und Unternehmer und definieren eine klare Aufgabenverteilung innerhalb der Objektgesellschaft: Ein Partner übernimmt die Immobilienfinanzierung, während der andere Partner sich um die Hausverwaltung kümmert und als Ansprechpartner vor Ort für die Mieter zur Verfügung steht. Die jeweiligen Vorstellungen und Ziele sollten Co-Investoren frühzeitig miteinander klären, um eventuelle Streitigkeiten rund um das Objekt und dessen Entwicklung zu vermeiden.

Einige Anleger entscheiden sich aufgrund des geringen Verwaltungsaufwands für ein Co-Investment in Immobilien. Aber wusstest Du, dass es auch Alternativen gibt, die ebenfalls wenig Aufwand bedeuten, für die Du aber weniger Eigenkapital aufbringen musst? Entdecke Deutschlands größte digitale Immobilienanlage: Bei PROPVEST kannst Du mit dem Immobilien-Sparplan monatlich schon ab 25 Euro oder mit PROPVEST Select einen einmaligen Betrag Deiner Wahl in attraktive Bestandsimmobilien investieren. 

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FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Co-Investment in Immobilien

Welche Anteile bekommen die Partner beim Co-Investment?

Stellt der Investor nur einmalig Kapital zur Verfügung, so erhält er von der Objektgesellschaft Anteile in Höhe von bis zu 30 Prozent. Der Unternehmer-Partner, der den gesamten Entwicklungsprozess übernimmt, erhält entsprechend mehr Anteile.

Können Co-Investoren ihre Anteile an Immobilien ganz einfach wieder verkaufen?

Der Co-Investor kann seine Gesellschaftsanteile nach einer zehnjährigen Mindesthaltefrist für die Immobilie zu dem dann geltenden Marktwert verkaufen. Wenn er Verluste in Kauf nimmt, kann er auch schon vor Ablauf dieser Frist seine Anteile zurückgeben.

Warum ist die Chance auf attraktive Immobilien beim Co-Investment größer?

Wer sich für ein Co-Investment in Immobilien mit mehreren Partnern zusammenschließt, vereint auch ein höheres Finanzvolumen, also mehr Kapital. Meist sind sehr attraktive Immobilien auch teurer – diese Mehrkosten kann die Objektgesellschaft gemeinsam stemmen.

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Die Informationen, Empfehlungen und Erläuterungen in unserem Magazin stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Anlageberatung und kann und soll diese nicht ersetzen.