Immobilien Investments haben viele Vorteile. So hängt der Wert von Objekten nicht von der Inflation oder den Entwicklungen an der Börse ab und Anleger können in der Regel mit einer stabilen Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen rechnen. Zudem gibt es aktuell einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und Gewerbeimmobilien, was eine Investition in Immobilien besonders interessant macht. Für Immobilien Investments gibt es zahlreiche Anlagemöglichkeiten, die mal mit mehr und mal mit weniger Aufwand verbunden sind. Bei Co-Investments kaufst Du beispielsweise keine ganze Immobilie, sondern eine Beteiligung an einem Objekt.
Was ein Co-Investment in Immobilien ist, mit welchen Risiken Co-Investoren rechnen müssen und von welchen Sicherheiten sie profitieren können, erfährst Du in diesem Ratgeber.
Bei einem Co-Investment in Immobilien schließen sich zwei oder mehr Anleger zusammen, um gemeinsam in ein Objekt zu investieren. Die Partner wollen mit der Immobilie sowohl Mieteinnahmen generieren als auch eine Wertsteigerung erzielen.
Bei der Frage, welche Art von Objekt sich als Co-Investment-Immobilie eignet, gibt es keine pauschale Antwort. Oft handelt es sich aber um Mehrfamilienhäuser von kleinerer oder mittlerer Größe. In vielen Fällen teilen sich die Geschäftspartner die Bereiche rund um das Immobilien Investment auf.
Bei den meisten Immobilien-Co-Investments ist es so, dass ein Partner das Kapital für die Finanzierung des Objekts liefert und der andere sich um die Kaufabwicklung, die Sanierung und Optimierung der Immobilie kümmert. Durch das unterschiedliche Knowhow der Partner profitieren beide Parteien voneinander.
Den Partner, der das Kapital für den Kaufpreis aufbringt, bezeichnet man als Immobilien-Co-Investor, während der andere Partner, der die Entwicklung des Objekts vorantreibt, als Unternehmer für die Projektentwicklung auftritt. Die Geschäftspartner gründen gemeinsam eine Objektgesellschaft, welche die Immobilie direkt besitzt. Damit werden beide Investoren gleichzeitig zu Gesellschaftern und Eigentümern.
Die Objektgesellschaft erzielt entweder eine laufende Rendite aus Mieteinnahmen und / oder eine Rendite durch den Verkauf dank der Wertsteigerung von Immobilien.
Ein kleineres Zinshaus – also ein Wohnhaus, das Erträge über Mieteinnahmen erzielt – kann beispielsweise je nach Standort für 350.000 Euro erworben werden. Mit einem idealen Anteil an Eigenkapital von 20 Prozent, müssten interessierte Co-Investoren etwa 70.000 Euro für die Immobilie aufbringen. Für viele Anleger ist das immer noch viel Geld, aber sie haben den Vorteil, dass diese Summe nicht so unerreichbar ist, als wenn sie das Objekt allein kaufen möchten.
Stell Dir vor, Du entdeckst eine attraktive Immobilie: Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und einigen Wohneinheiten. Das Objekt passt genau in das Budget, das Du für eine eventuelle Finanzierung zur Verfügung hast. Es gibt allerdings einen Haken: Die Immobilie befindet sich in einer großen räumlichen Distanz zu Deinem Wohnort, sodass die Optimierung sowie Hausverwaltung schwieriger zu gestalten wäre. Um das Objekt doch noch zu kaufen, könntest Du Dir einen geeigneten Partner suchen. Ein Geschäftspartner, der beispielsweise nicht das Kapital für den Erwerb einer Immobilie hätte, dafür aber das Knowhow für die Entwicklung sowie die räumliche Nähe zum Objekt.
Werdet ihr euch einig, kannst Du zum Co-Investor und Dein Partner zum Unternehmer werden. Gemeinsam könnt ihr das Projekt als Objektgesellschaft umsetzen und von den Mieteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Immobilie profitieren.
Co-Investoren für Immobilien sollten einige steuerliche Aspekte betrachten. Besitzen Investoren eine Immobilie zu 100 Prozent, fällt üblicherweise eine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Co-Investment erwerben Anleger lediglich Anteile an der Immobilie – bleiben diese Anteile unter zehn Prozent, muss keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.
Außerdem sollten sich Co-Investoren überlegen, ihre Objektgesellschaft als GmbH zu gründen. Dann zahlen sie statt ihrem individuellen Steuersatz lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer.
Die konkrete Rendite ist von dem jeweiligen Objekt, seinem Zustand und der Lage abhängig. Die reine Mietrendite kann drei bis fünf Prozent pro Jahr betragen – lässt man eine mögliche Wertsteigerung sowie einen Hebeleffekt auf das Eigenkapital durch Fremdfinanzierung außer Acht.
Die Rendite aus den Mieteinnahmen wird zuerst dafür eingesetzt, die Zinsen und die Tilgung bei der Bank zu bedienen. Auch sollten Investoren Punkte wie Hausverwaltung und Instandhaltung berücksichtigen. Meist entscheiden sich Immobilien-Co-Investoren für eine langfristige Strategie, bei der sie sich in den ersten Jahren keine Ausschüttungen auszahlen, sondern das Kapital zur Verbesserung der Immobilie nutzen. Auf diese Weise können sie den Wert der Immobilie weiter steigern und die Mieteinnahmen erhöhen.
Sicherheiten
Risiken
Über ein Immobilien-Co-Investment können Anleger Zugang zu Objekten erhalten, die sie sich als alleinige Investoren unter Umständen nicht hätten leisten können. Idealerweise ergänzen sich Co-Investor und Unternehmer und definieren eine klare Aufgabenverteilung innerhalb der Objektgesellschaft: Ein Partner übernimmt die Immobilienfinanzierung, während der andere Partner sich um die Hausverwaltung kümmert und als Ansprechpartner vor Ort für die Mieter zur Verfügung steht. Die jeweiligen Vorstellungen und Ziele sollten Co-Investoren frühzeitig miteinander klären, um eventuelle Streitigkeiten rund um das Objekt und dessen Entwicklung zu vermeiden.
Einige Anleger entscheiden sich aufgrund des geringen Verwaltungsaufwands für ein Co-Investment in Immobilien. Aber wusstest Du, dass es auch Alternativen gibt, die ebenfalls wenig Aufwand bedeuten, für die Du aber weniger Eigenkapital aufbringen musst? Entdecke Deutschlands größte digitale Immobilienanlage: Bei PROPVEST kannst Du mit dem Immobilien-Sparplan monatlich schon ab 25 Euro oder mit PROPVEST Select einen einmaligen Betrag Deiner Wahl in attraktive Bestandsimmobilien investieren.
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Stellt der Investor nur einmalig Kapital zur Verfügung, so erhält er von der Objektgesellschaft Anteile in Höhe von bis zu 30 Prozent. Der Unternehmer-Partner, der den gesamten Entwicklungsprozess übernimmt, erhält entsprechend mehr Anteile.
Der Co-Investor kann seine Gesellschaftsanteile nach einer zehnjährigen Mindesthaltefrist für die Immobilie zu dem dann geltenden Marktwert verkaufen. Wenn er Verluste in Kauf nimmt, kann er auch schon vor Ablauf dieser Frist seine Anteile zurückgeben.
Wer sich für ein Co-Investment in Immobilien mit mehreren Partnern zusammenschließt, vereint auch ein höheres Finanzvolumen, also mehr Kapital. Meist sind sehr attraktive Immobilien auch teurer – diese Mehrkosten kann die Objektgesellschaft gemeinsam stemmen.
